大城市房租暴漲，資本是不是背鍋俠？
近幾個月來，北京、成都等中國大城市房租暴漲，引起哀鴻滿城。不少在大城市打拚的年輕人說，現在不但買不起房了，也租不起房了。
這當然是事實，年輕人承受沉重房租值得關注，房租的暴漲，不但讓房客的生活品質打折扣，也必定削減其他的消費，對中國內需的影響不容小視。
在承認同一個事實的前提下，對其原因的分析、對策的建議，卻多有分歧。一部分人撰文認為，北京等城市的房租暴漲主要是供需關係失衡造成的。大批年輕人湧進北京城，需要住處，而北京去年開始對有安全隱患的地下室、廠房改造的集體宿舍、臨時工棚的清理，以及城中村農民房的大面積改造，讓北京供出租的合法合規房產的需求彈性更小了——因為「替代品」紛紛退出市場。而資本湧入長租公寓市場，盤活了空閑房屋的存量，改善了租戶和房東雙方的狀況。資本不能背房租暴漲的黑鍋。
另一種意見則針鋒相對，認為是一些知名的房屋出租中介企業挾資本壟斷房源，取得定價權，盤剝租客，也對房東的利益有所侵奪。剛剛辭去「我愛我家」副總的胡景輝以業內資深人士的身份爆料，劍指幾大房產中介企業，引起輿情洶洶，對萬惡的資本咒罵聲不斷，有關部門約談這些企業。在行政和輿論的雙重高壓下，這些企業承諾拿出更多的房源投入市場，兩個月內不漲房租。
我認為對資本當然要警惕，在資本的巨大力量前，租客和房東都處於弱勢，但完全不必把資本視為洪水猛獸。資本是圖利的，一個領域有利可圖資本才會進入。資本的進入會增加供給，激活市場的充分競爭，總體而言對交易雙方的狀況變得更好，這一經濟學基本原理在房屋租賃市場當然也是有效的。
如今北京一個30多歲的白領，如果稅後10000元收入，每個月正常的租房支出在3000元左右（只能是一間卧室，廚房和衛生間與人共用）。三分之一的收入用來租房確實讓人感覺到負擔較重。但是作為二十多年前進京的北漂前輩，回首往事，我還真想說一句：用收入三分之一租房比我當年拿錢無處租房要幸福得多。
1996年我和妻子結婚時，兩人的工齡都不超過3年，此前都住在單位的集體宿舍。那個時候論資排輩分房，要等很久（這也是我下決心考公務員的主要出發點，公務員分房比較容易）。當時妻子月薪1000元，我500元左右，在年輕夫妻中收入不算低。我們想每個月拿出400月左右租房，卻找不到私人的樓房出租。已準備去四環以外的村裡租農民房，當然條件很差，而且交通成本很高。後來單位可憐我，給了東城衚衕深處一間帶自蓋廚房的平房過渡，冬天得生蜂窩煤取暖，直到1999年趕上最後一撥福利分房。
上世紀90年代中期，北京的租房租賃市場可能還不如宋代的汴梁城發達。歐陽修曾在《歐陽修曾在《答梅聖俞大雨見寄》的詩中回憶剛到東京汴梁做「東漂」的情形:
嗟我來京師，庇身無弊廬。
閑坊僦古屋，卑陋雜里閭。
鄰注涌溝竇，街流溢庭除。
青年歐陽修至少可以租到一間里巷裡的舊房子棲身，而在房改啟動以前的北京城，哪有多餘的房子能夠公開拿到市場上出租？那時候可以出租的房子要麼是二環內為數不多屬於老北京私產的平房，要麼就是郊區的農民房。浙江村在南三環和南四環之間崛起，就是這個原因。——那個地方能夠提供房屋的供給。
全國和北京在上世紀末啟動了全面房改，城市普通居民開始能擁有產權屬於自己的私宅，並可以出售和出租。全國各地的房地產市場也包括租賃市場才迎來了二十多年的黃金歲月，有需求就有供給，市場的配置比起政府的計劃，要高效得多。
當然，今天北京的房子無論售價還是租價，高得令人咂舌。裡面有沒有泡沫？有，但是我以為總體上還不到市場失靈的地步，依然是供需關係使然。中國有句俗話，「人往高處走，水往低處流」。一個在「高處」的城市有更多機會，讓人有更好的期許，那麼更多的人想來「高處」是自然的事情，而「高處」不可能無限制地容納，那麼市場的作用就是提升來「高處」的成本，淘汰一部有意願者。這仍然符合「出高價者獲得」，沒什麼不對，總比抓鬮決定，或者全部由公權力指定要公平。
真正值得擔憂的是房產中介機構與銀行合謀的金融遊戲。公號「紫竹張先生」發表了一篇文章《為什麼中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》，裡面分析了當下許多大的房地產中介公司和金融機構合謀，「這些長租公寓涉嫌利用法律盲區侵犯租客和房東的權益，以空手套白狼的形式套取大量貸款資金用於自身發展，把風險轉移給房東和租客以及全社會，而把所有的利益留給自己。這些長租公寓，真的可能一夜爆倉，從而引發劇烈的社會動蕩。」
中介和租客聯繫，號稱押一付一甚至押0付一來吸引客源，只需要一點服務費就可以，通過種種誘導讓你簽了合同後，你突然發現，你和一家XX金融公司產生了聯繫，每個月的租金不是打給房東的，甚至也不是打給中介的，而是需要打給這家金融公司的，然後你的服務費，也是交給這家金融公司的。
這是為什麼呢，原來中介誘導你簽下的，是一份貸款合同，你以個人信用做承諾，通過綁定身份證和銀行卡獲得了金融公司一年的租金貸款，金融公司一次性把你12個月的租金全部打給了中介，然後你一個月一個月慢慢的還給銀行錢，同時還要支付5.8%的「服務費」。
這樣，中介公司截留了大量銀行貸給租戶的資金，用來發展新的房源和挪為他用，一旦資金鏈斷裂，被坑的必將是大量租戶和房東——租戶已經從銀行貸款了，而房東只拿到部分租金，因為中介給房東往往是三個月給一次錢，中介公司掌控的那部分屬於租戶的貸款資金很可能蒸發了。
這種模式政府確實應該嚴加監管，防範風險。貸款租房和貸款買房、買車沒什麼不同，只要是貸款人自己掌控所貸的資金，也就自己承擔風險。但不能把租戶從銀行借貸的錢交給中介處置。
長租公寓這種模式本身沒問題，它打通了房東和租客之間的梗阻，中介利用專業化的優勢讓更多的空置房進入市場，並讓出租房的居住品質得到提升，比房東自己租房給租客的價格高，理所當然，人享受更好的服務是要付費的。但以長租公寓為槓桿，利用租房合同從銀行套取大量資金，這就背離了房屋租賃市場存在的本來價值了。
真正要警惕的是這樣的圈錢遊戲，而不是喊著讓政府出手來降低房租。政府對某種商品或服務的價格做出上限規定，最終的結果會造成認為短缺，供給者和需求者的利益會雙方受損。
讓我們溫習一遍曼昆在《經濟學原理》中說的一段話吧：
一個常見的價格上限例子是租金控制。在許多城市，地方政府都規定了房東能向房客收取的租金上限。這種政策的目的是幫助客人更能租得起住房。經濟學家經常批評租金控制，認為這是一種無效率的幫助窮人提高生活水平的方法。一位經濟學家稱租金是「除了轟炸之外，毀滅一個城市的最好方法。」
………
與任何一種限制性的價格上限一樣，租金控制導致了短缺。但由於短期中供給與需求缺乏彈性，最初由租金控制引起的短缺並不大。短期中的主要影響是降低了租金。
長期的情況則完全不同，因為隨著時間的推移，租賃性住房的買者和賣者的反應增大了。在供給一方，房東對低租金的反應是不建新公寓，也不修繕現有公寓；在需求一方，低租金鼓勵人們去找自己的公寓（而不是與父母同住，或與室友同住），而且也促使更多的人遷居到城市。因此，在長期中供給與需求都是較為富有彈性的。
………
在那些實行租金控制的城市裡，房東採取各種機制來配給住房。一些租房者讓房東排長隊等候。另一些房東喜歡把房子租給沒有孩子的房客。還有一些房東根據房客的種族進行歧視。
………
決策者往往通過實施額外管制來對租金控制的後果做出反應。例如，制定相關法律，將住房中的種族歧視認定為非法。以及要求房東提供適於居住的最低條件。但是，這些法律實現起來很困難且代價高昂。與此相比，當取消租金控制，並由競爭的力量調節住房市場時，這類法律就都沒有那麼必要了。在一個自由市場上，住房價格會自發調整，從而消除那些引起不合意房東行為的短缺現象。
所以，在大城市租房的人，對中介公司「兩個月內不漲房租」的承諾只能聽聽而已，別當真。違背市場規律的盟誓沒有用的，價格最終是由供求關係和通脹指數決定的，北京等大城市的房租不斷上漲是肯定的。只能祈求這種上漲是溫柔的，可是，什麼樣的漲幅算得上「溫柔」呢？
