高租金時代，分期付款能拯救租房族嗎？

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互聯網金融進軍房屋租賃市場，看看租房分期怎麼玩！

文 | 小丫

這幾天，圍繞一部分中介高價收房，造成房租大漲，社會各界議論紛紛，政府有關部門也果斷出手，強令自如這樣的大平台不得隨意漲價。

但無論如何，在北上廣深這樣的一線城市，房屋租賃已成為一個上千億的大市場，預計到2025年全國租賃總收入將接近3萬億元人民幣，租賃人口達2.3億。市場規模如此龐大，自然引起大資金的高度關注，各路人馬紛紛搶食這塊巨大蛋糕，而租房分期則成為各家最青睞的手段。

瞄準租房分期機會

2015年，小周離開家鄉山東青島，來到北京開始了一段新的創業旅程，親身感受到房屋租賃領域的種種現狀。他發現市場存在很多痛點需要被改變，「當時我們的創業初衷就是幫助用戶解決問題。」小周告訴金評媒（ID：JPMMedia）。

小周做了一個比較：青島是三線城市，租房市場容量小，可以押一付一、押一付三，形式比較多；北京租房市場的容量和需求量非常大，普遍是押一付三、半年付甚至年付。「在北京租房需要投入比較大的費用，我們幫助用戶分期，而且免息免費。」

在租房分期領域，傳統做法是從房源開始切入，倒流做入口，但是這樣做有一個大的弊端，線下太重。

「互聯網金融本來就是輕資產，如果自己做線下，我們就成了中介，變成以房源為主，分期為輔。」小周告訴金評媒（ID：JPMMedia），

「中介公司做不了金融服務，因為這需要支付牌照，但他們有大量房源，可以合作。」

「租房是一個剛需。」在小周看來，將資金、消費場景與用戶剛性需求緊密結合，形成完整產業鏈條，這是互聯網消費金融發展的大趨勢。

租房分期的商業模式並不複雜，難度在於中介資源的本地化特徵非常明顯。「比如上海的租房習慣，是中介直接向房東收費；但北京的房東不掏錢，甚至還要收押金，不同城市需要不同的打法。」

有的平台推廣手段非常＂任性＂

小周坦言，本質上租房分期做的是一個互聯網金融的生意，因此，風控能力是考察平台能力的核心要素之一。

租房分期平台的風控環節主要包含兩部分：一個是對人，一個是房源。前者是對「人」的償還能力和意願的審核，後者是對房屋的審核。即使租客違約或不還錢，只要在租客退租後有能力將房屋進行轉租，即可降低房東的空租風險，也讓房東不再為房屋出租花費心思。

具體到各個租房分期平台上，做法則略有不同。

有的平台，一方面以一個較長租期，與房東簽下一個有折扣的租賃價格，另一方面，租客只需「月付房租」就可以獲得「安身立命」的一席之地，大大減輕了資金壓力。

有的平台，採用平台擔保的模式，提供「租房分期」業務及服務。用戶選擇好租賃的房源後，可以在能夠分期的平台的微信賬號上進行個人租房分期申請，用戶只需要「押一付一」，即可解決「押一付三」的問題，剩下的租金由平台直接墊付給房東，相當於此後的每個月，用戶再將當月房款還給平台即可。

隨著越來越多的競爭對手入場，價格戰不可避免。

據了解，有的租房分期平台採取了非常＂任性＂的推廣手法，在其平台上申請租房分期，租客免收利息和服務費。每一筆分期成功的訂單，經紀人還將獲得幾百塊元的返佣。

「免息免費已經是一種補貼的做法，但有些平台還推出遲租包賠，我們認為這是種噱頭。」

在小周看來，一二線城市房屋領域的補貼，跟打車、美食不一樣，後者的客單價相對金額小，租房是一種剛需，如果以補貼的形式獲取用戶，需要大額度的錢才有效果。

「能不能培養用戶的使用習慣，能不能留住這些用戶，最後當他們續租的時候，是否可以想到你，補貼需要有一個度。」

創業公司需要做的是，根據自己的優勢，結合市場現狀，找到適合自己的打法。「機會是存在的，看誰跑得快。」

低成本有效獲客是關鍵

「租房分期毫無疑問是一個千億級的市場，機會可期，但獲客、風控挑戰仍很大。」

有VC投資人算了一筆簡單的帳：僅以北京800萬租客，上海600萬租客，人均年租金2萬元計算，潛在規模即接近2８00億，假設30%的租客工作年限3年以內且有分期需求，全國規模也在千億以上。

從現實情況看，當前國內租房分期的消費習慣並未建立。租房分期典型的客戶類型為畢業3年以內需要押一付三，月租金佔到月收入30%或以上，一次性拿出4個月房租約8000-1萬元現金而有資金周轉困難的用戶。

對於一個月租金2000元的租客，其原本的場景為給房東押一付三，一次性交8000元的租金，在3個月到期前一次性付下一個季度的租金6000元。

在使用某個租房分期平台提供的押一付一金融產品之後，場景變為第一次付款押一付一，為4000元，剩餘的4000元為向該租房分期平台付的借款，每月的最後一周付下月的房租+貸款手續費（以2.5%為例），即每月付租金2000+4000*2.5%=2100元。一方面解決了租客大額資金周轉困難的局面。另一方面租房分期平台則收穫了較高的實際年化利息。

據悉，低成本有效獲客是做租房分期產品的核心之一。從獲客方式來說，目前市場上主要有兩大陣營：一個陣營是通過互聯網獲客，另一個陣營通過渠道獲客。二者對應不同的風控方式和優勢。

目前，各個分期平台對租客的風控與大多數做信用借款及消費分期公司的風控相差不大，主要包括身份認證（身份證、手機號、QQ號以及緊急聯繫人）、工作認證（認證工作單位、職位、工作年限、收入、公司郵箱）、學歷認證（畢業院校、學歷、專業、畢業年份）以及芝麻信用分，等等。

儘管如此，一旦租客喪失了還款能力，或者惡意違約，分期平台往往很難從房東處拿回租金，也就形成了「壞賬」。

上述投資人的建議是，在此場景下，各個分期平台最好能和有經紀能力的中介公司合作，來完成清理違約租客以及轉租。

按慣例，經紀人會收取1個月租金作為經紀費，租房分期公司即便有一個月押金作為風險預留金，付完轉租業務費後仍會產生經營費用損耗；如果租客對房子有損壞，則會造成更大損失。

總體而言，租客違約造成的損失有限，但租房分期公司需要能找到合適的線下公司合作。

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