長租公寓背後的騙局，其中蘊藏著極大的金融風險

圖片來源@視覺中國

最近這兩天，很多人都在罵長租公寓推高房租的事情，關於這件事情，儘管各大長租公寓品牌一直在瘋狂嘴炮，死不承認，但是現在基本上已經被坐實了罪名。

然而很多人不知道的是，這些長租公寓們做的惡，還不只是推高房租那麼簡單。

他們在推高房租的同時，還在玩「租金貸」、「資產證券化」的金融遊戲，拿著租戶的個人信息去貸款和融資。但是這種行為本身蘊含著巨大的金融風險，而且最終都得由租戶自己去承擔。

長租公寓們一邊趴在民眾頭頂吸血，一邊向民眾轉嫁金融風險，這樣的路還能走多遠？接下來我們將為你一一扒開長租公寓們的吸血面具，幫助大家了解這其中的連環金融騙局。

1 什麼是租金貸？

8月17日的時候，原我愛我家副總裁胡景暉因為炮轟自如和蛋殼引起巨大爭議，其中胡景暉提到，一旦大規模的長租公寓資金鏈出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，幾百上千人將無家可歸，後果比P2P爆雷更嚴重。

8月19號，從我愛我家離職的胡景暉召開媒體溝通會，胡景暉又一次對媒體說道，長租公寓一旦爆倉，肯定比P2P爆雷還要慘。

雖然現在胡景暉離職了，但是他的話卻引起了廣泛關注，很多人都在想，長租公寓是不是真的會爆倉？為什麼會爆倉呢？

其實這個問題最終還是繞不開「租金貸」三個字。

小王是上海「愛公寓」的一名租客，今年三月的時候，愛公寓因為資金鏈斷絕，停止向房東支付房租，小王因此遭到了業主的清退。然而就在被清退以後，小王才發現自己身上原來還背負著一筆高昂的租房貸款。即使是被清退之後，他依舊還會時不時地受到所謂「催收平台」的騷擾，甚至就連個人的徵信記錄也因此而受到影響。

「租房的時候我並不知道還有貸款這回事，要不是愛公寓垮了，我甚至都不知道自己曾經被貸款三萬多。」談及此事，小王現在依舊憤憤不平。

其實早在2017年10月就有媒體爆料，「愛公寓」在與房客簽約的時候，平台的工作人員會單方面操作租客的手機，在租客不知情的情況下，為其簽下一筆貸款合同。根據貸款合同，愛公寓可以提前從銀行拿到一年或者兩年的房租貸款，而租客則負責每個月以繳納房租的名義去償還貸款和利息。

然而這筆貸款並沒有直接到租客手裡，而是被平台用作現金流，拿去擴大市場收入新的房源。

這就是臭名昭著的「租金貸」。

2 哪些平台存在租金貸現象？

其實租金貸現象在房屋租賃行業早就已經成為了公開的秘密，長租公寓的發展需要大量的現金流，而在租金貸模式下，平台只需要按月付給房東房租，就能提前拿到租客名義一到兩年的貸款，既可以穩定補充現金流，同時還能擴大市場規模。

所以毫不意外的，在愛公寓的租金貸東窗事發之後不久，蛋殼公寓、青客公寓、青檸公寓等市場佔有率較高的大型中介平台也被爆出存在「租金貸」  現象。

例如前不久就有很多辦理了蛋殼分期的租戶在簽了合同以後被要求下載「應花分期」的軟體，名義上都是在繳納房租，實則是在償還貸款。

在黑貓投訴平台上就有不少關於蛋殼「租金貸」的投訴，其中一名匿名網友就遭到了惡意貸款。

看房、微信聊天過程中銷售人員沒有提到過分期、貸款等字眼，可是在入住20天後，銷售人員突然告知自己必須更換身份證信息，不然就必須搬走。

即使像自如這樣的頭部平台，其自如分期也被屢屢質疑為租金貸模式，截止目前依舊沒有獲得完全澄清。

租金貸可怕嗎？如果這個遊戲可以一直玩下去，那就不可怕，只要平台一天不倒，租金貸的套路就一天不會出問題。

可是一旦後續平台出現現金流不足，融資不到位等情況，無力繼續支付房東房租，很多租客就可能被業主清退，面臨無家可歸的後果。

目前大部分倒閉的長租公寓品牌，最後都是走向了現金流不足，資金鏈斷絕的死胡同。而很多「租金貸」目前之所以還沒有爆倉，只不過是因為仍然有源源不斷的資本流入，所以能夠保證一時的現金流穩定。

可是一旦真的到了資金鏈斷絕的那一刻，胡景暉說的成百上千的租戶無家可歸就將成為現實。

租金貸最可怕的點就在於，它把平台的風險完全轉嫁給了租客，即使有一天這個遊戲玩不下去了，倒霉的還是普通租客，不僅是要償還背負的貸款，而且還要面臨無房可住的危機。

3 什麼是資產證券化？

8月17日，北京市住建委在約談長租公寓品牌時提到一點，住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源。

這一點要求的提出自然有其背景，長租公寓持續的燒錢大戰成為其誘因之一。

目前長租公寓還是一個凈虧損的行業，儘管長租公寓的租金比散戶普租要高出不少，但是考慮到裝修成本、運營成本、服務成本等開支，目前市面上幾乎所有的長租公寓品牌都處於一個持續虧損狀態。

而作為長租公寓裡面的龍頭，自如公寓也僅僅在北京一個城市實現了微利，其他城市全都是虧損狀態。

但是持續的虧損並不能阻止長租公寓們的大肆燒錢。

在長租公寓發展的早期，規模優勢是最重要的，要佔領市場就得不斷擴張房源。按照業界的說法，房源才是真正的行業壁壘。

而在不斷燒錢的過程中，就催生了一個新事物：ABS。

ABS，即資產證券化。長租公寓的資產證券化則主要是指，公寓方以公寓產權、預期租金或房租貸款作為底層資產在市場上公開募資的一種融資方式。

這麼說或許聽起來挺複雜，我們也可以換一種通俗的解釋，就是咱們還沒交上去的房租，已經被當做長租公寓的固定資產拿去融資了。

2017年1月的時候，魔方公寓為長租公寓發行ABS開了一個好頭，「魔方公寓信託收益權資產支持專項計劃」打響了長租公寓的資產證券化第一槍。隨後各大長租公寓品牌乘著政策的東風，在資產證券化的路上一路狂奔不止。

據每日經濟新聞的不完全統計，目前市面上流通的長租公寓專項支持計劃至少有11隻，總規模達106.67億元。而在這裡面，又數自如公寓發行數量最多，所以長租公寓的資產證券化又被調侃為「自如模式」。

4 資產證券化有什麼風險？

對於長租公寓資產證券化的利弊問題，小爆此前曾就此諮詢了一名資深證券投資人的意見，該投資人表示：

長租公寓目前屬於凈虧損行業，但是迫於擴大市場規模的壓力，各大平台必須放大金融槓桿，才能使得現金流充裕實現相對盈利。

這幾年，國內一線城市的房產市場一直處於限購狀態，自從2015年國家提出租購併舉的住房制度以來，官方出台了不少政策支持長租公寓的發展。

其中，政府對於長租公寓的ABS債券發行一直採取相對包容和鼓勵的態度。

該投資人在談及這個問題的時候，儘管提到了其中所存在的風險，特別是放大金融槓桿的風險，但整體依舊是從一個相對正面的態度去看待長租公寓的資產證券化。

然而時至今日，隨著各方資本在房租租賃行業的肆虐，以及主要的房屋租賃平台們對資產證券化的進一步濫用，監管政策也將進一步收緊。

除了政策利好之外，今年以來之所以各大長租公寓品牌紛紛在資產證券化的道路上狂奔不止，還有一個重要的原因是銀行和金融機構的信貸政策有所收緊，貸款沒有以前那麼容易了。

但是處於成長期的長租公寓又必須擴大融資佔領市場，資產證券化就成為了優先順序很高的一個選擇。

不得不承認，通過資產證券化，全行業虧損的長租公寓們獲得了新的融資渠道，對於九死一生的很多長租公寓品牌來說，每一筆融資都是救命錢。

但是我們必須意識到，資產證券化本身依舊存在巨大的金融風險，一旦長租公寓最終融資不暢、現金流斷絕，公寓方一走了之，被吃得骨頭都不剩的，還是普通租客。

正如我所諮詢的那位投資人所言，長租公寓的資產證券化必須要接受嚴格的監督，對其中存在的風險也必須要仔細衡量。

其實此前北京市住建委的意見，就是在給這些中介企業打預防針。至於這一針打下去是否真的有效，我想依舊是不明確的。

畢竟很多企業只有逐利的自覺性，而沒有為考慮用戶的自覺性。

5 租客們最後的一線生機

2015年以來，政府提出建立租售並舉的住房制度，為的是保障人民最起碼的居住權。然而現在資本進入租房市場，不斷推高房租，在房屋租賃行業玩資本遊戲、金融遊戲，就是在人為斷絕大家唯一的後路。

手握利器則殺心自起，長租公寓推高房租不說，廣大租戶還要為他們承擔不斷加槓桿堆起來的金融風險，這是赤裸裸的殺雞取卵的行為。

居者有其屋一直是很多中國人的夢想，可是現在高昂的房價讓許多年輕人只能放棄這個夢想，退而求其次選擇租房。如果連租房這條路都走不通的話，底層租不起房的人大概就真的只能睡橋頭了。

長租公寓整個行業的起步不過區區幾年，整個行業看上去依舊欣欣向榮，我們都不想眼睜睜看他們那麼快成為民眾頭頂的又一隻吸血臭蟲。

然而事到如今，我們也只能寄希望於政府能夠在法律法規上儘早規範和完善，並加強各個層面的監管。只有在資本的觸手越伸越長之前先把他們關進籠子里，最終才能夠給廣大底層租戶留下一線生機，而不是等到長租公寓成為下一個P2P。

如若不然的話，這日子可就真的沒法過了，畢竟，資本可從來沒有人性。

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