長租公寓真的爆倉？專家稱模式暴露三大風險，北京已開啟嚴監管，更多城市將跟進

住房租賃市場可謂一波未平一波又起。

北京剛剛因房租上漲和個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源而進入嚴監管模式，杭州租賃市場又發生大事了，而且是幾天前原我愛我家集團副總裁胡景暉曾警示的風險——「長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。」

今日，有媒體爆出杭州一家名為鼎家網路科技有限公司（簡稱「鼎家」）的長租公寓公司因經營不善宣布破產，約有4000戶租客受損，涉及的網貸平台有6家。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次鼎家破產案暴露了三個風險。

第一、租客信用被違規使用的風險。此類租賃業務，中間加入了一層消費貸業務。所以租客表面上是每個月付租金，但其實是每個月在還此類網貸。如果業務操作穩定，本身沒問題，但如果中間資金不到位，導致房東不願意出租了，這個時候租客就會很被動。但租客是必須要償付此類網貸的，這就會帶來很多被動或很尷尬的地方。

第二、租金收益的監管不到位。尤其是類似公司很多都是帶有網路、科技、資產管理等字眼，旗下公司魚龍混雜，類似資金是用於收購房源還是挪作其他用途，都面臨很多不確定性。類似不確定也帶來了很多風險，即一旦資金斷裂或挪用，此類長租公寓背後的多米諾骨牌效應就會顯現。

第三、內部管理混亂。長租公寓一旦規模做大，相關的管理就需要健全，如果內部管理層都扯皮，那麼很多違規亂象就會出現。而且管理層之間有各類糾紛，也會導致房東和租戶受牽連，所以一個穩定的或者說統一口徑的租賃管理很關鍵。

「此類事件本身也是有警示意義。」嚴躍進說，長租公寓一旦涉足租賃貸款等業務，建議各地金融管理部門和互聯網管理部門應該積極介入，進而使得風險變小，同時也防範各類問題擴大。另外，也需要從此類事件中確定一個原則，即各類糾紛都不應該影響正常的租賃業務，或者說租客的權益是第一位的，而房東、網貸公司、職工等權益維護，則應該讓位於承租者的權益。

北京已查處自如等23家違規中介機構

房租上漲和個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源，引起了政府部門的高度關注，北京住房租賃市場已開啟嚴監管模式，5天內緊急出台4項舉措來穩定租賃市場。

8月22日，打擊「黑中介」投訴舉報熱線開通首日，就接到投訴舉報52條，北京市區兩級住建部門聯合工商部門、公安部門隨即對舉報線索進行了調查處理，對違法違規行為予以立案調查。

其中，北京最大的兩家中介機構——自如和相寓被進行現場執法，北京市住建委執法部門會同市工商局、市發改委、市稅務局、市銀監局等部門組成兩個聯合檢查組，落實「三嚴查」要求，通過檢查營業執照、抽查租賃合同、比對系統數據、詢查資金往來、核查租收價差等情況，嚴控壟斷房源、哄抬房租行為，確保住房租賃企業遵守公開承諾，維護租賃市場秩序。

此次調查共查實了涉嫌存在違法違規問題的23家中介機構，並予以公開曝光，其中自如榜上有名。北京市住建委表示，對於群眾舉報的線索，市區兩級主管部門將加大查處力度，對存在違法違規行為的企業予以嚴厲打擊並公開曝光。下一步，各部門將加大懲處力度，予以高限處罰，實施聯合懲戒。

不過，北京市住建委當天並沒有公布這23家中介機構分別存在哪些問題。

對於自如的違法違規行為，證券時報記者今日上午聯繫自如品牌負責人，一直未獲回應。

接近中午11點，自如通過官方微博發布了《關於堅決配合政府調查的說明》。說明稱，自如全面接受查處結果，並將在此基礎上進行深度自查、堅決整改。下一步將根據監管部門要求和自查進展，及時向監管部門、廣大租客和社會報告、公布自如整改措施和階段性成果。

值得注意的是，在涉及30餘家經紀機構的52條舉報線索中，除了反映哄抬房租、無照經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他人、對委託出租房不予維修、採取軟暴力（堵鎖眼，恐嚇，騷擾）威脅租房人等，也有人反映強制貸款付租金的問題。

多地跟進監管住房租賃市場

繼北京對租賃市場調控力度全面收緊後，多地開始跟進。

天津市國土房管局日前表示，天津市不斷加強住房租賃市場監管。去年10月，天津在全國率先建立了住房租賃企業備案制度，將住房租賃企業全部納入監管範圍。為了促進天津市住房租賃市場健康有序發展，嚴防租賃市場異常波動，保護租賃相關方合法權益，下一步，天津市將開展住房租賃市場專項整治活動，嚴查以中介機構名義搶佔房源、賺取租金差價，嚴查住房租賃企業哄抬租金擾亂市場秩序、不按規定進行房屋租賃登記備案，嚴查媒體惡意炒作住房租金上漲、製造市場恐慌等違法違規行為。

南京市住房保障和房產局日前召開關於加強市場監管、穩定租金價格、規範市場秩序的工作座談會，要求租賃企業不得為搶佔市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源。針對目前南京租賃市場季節性租金上漲情況，要求進一步加強住房租賃市場監測分析，穩定住房租賃價格，規範市場秩序，確保南京住房租賃市場平穩健康發展。

嚴躍進認為，繼北京租賃市場整頓後，天津、南京也對租賃市場進行整頓，說明北京的管控對於其他城市有很強的借鑒意義，預計後續各重點城市對租賃市場的管控會積極進行。除了對租賃房源的獲取及租金價格會有更多管控外，租賃市場背後的金融服務也需要管控，後續各類租賃貸款等業務會面臨管制。

嚴躍進預計，當前租賃市場的管控會成為未來的一個重點內容，這也是當前全國住房交易秩序管控中衍生的一個重要內容，後續租賃市場的規範值得期待，但積極深化租賃市場改革、增加多層次房源供給是今年下半年需要做的內容。

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