房租暴漲，背後原因沒那麼簡單

最新 08-24

房租暴漲，背後原因沒那麼簡單

一、高房價時代到來

據華夏時報對北京地區房租情況進行了調研，漲幅驚人。以下文位元組選自華夏時報報道：

（華夏時報報道截圖）

據新京報調研，北京部分地區房租漲幅甚至達到100%。上海、深圳地區房租漲勢也很驚人。

（新京報報道截圖）

二、房價調控的背景下，房租為何大幅上漲？

在8月17日的電話會議中，我愛我家副總裁胡景暉炮轟了以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，並且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式更加劇了租房價格上漲。

此事驚動了甚至驚動了新華社和人民日報。

8月20日，新華社發文稱：「機構爭奪房源』價高者得』，有些企業把好』經』念歪了」。

（新華社報道截圖）

8月19日，人民日報則直指，「中介搶房抬價，租金原地暴漲」。

（人民日報報道截圖）

三、需求增加、供給不足

暑期是傳統租房旺季，畢業生對租房需求較大。同時北京等大城市拆違、打擊群租房、整治消防隱患等，減少了出租房供給。房租上漲正好碰到了兩方面因素合力的作用。

四、從資本回報角度有補漲需求

據中信證券研究，目前租金相對於房價而言，還是處於低位，因此租金有補漲需求。

從2018年房租數據來看，北京、上海、深圳、廣州的房租增速均較高。以北京和廣州為代表分析往年七月份房租增速為例，北京2018年7月份房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%，廣州市2018年7月房租環比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處於過去五年間的較高水平。

（數據來源：中信證券、wind）

對比房價和房租的漲幅，過去幾年北上廣深的房價幾乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也僅上升到92.33元/月/平米，上漲幅度僅為53.55%，因此租金上升仍具有一定空間。

房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積價格之間的比值，是國際上用來衡量一個區域房產運行狀況的重要指標，某種程度上可以反映區域內房價和房租的相對水平。一般房屋租售比處於1:300~1:200為運行狀況和房租水平適中。如果低於1:300，一方面反映房產價格較高，房價存在泡沫，另一方面則說明房租較低，有一定補漲可能；而若租售比高於1:200，表明房地產投資潛力相對較大，或是房租價格高企。

（數據來源：中信證券）

中原地產數據顯示，2015年末至今，北京市二手住宅租金回報率持續低於2%，即使今年7月租金快速上漲，北京的租金回報率也僅為1.57%，其他一線城市租金回報率基本相似。這一租金回報率顯著低於商業銀行長期貸款利率和貨幣型理財收益率，證明在一線城市貸款買房用於出租並不是一筆划算的買賣，由此房東對提高房租以提升租金回報率的意願較為強烈，這也形成了房價對房租的較強帶動作用。

四、資本介入

租房市場容量巨大，資本看好，密集湧入。

《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，我國擁有13.7億人口，住房租賃人口約為1.68億，根據人口規模測算，目前租金GMV約為1.2萬億元。由於婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴大，預計2025年租金GMV將接近3萬億元人民幣，租賃人口2.3億；2030年，租金GMV將達到4.6萬億元，租賃人口達2.7億。

1.68億的租房人，上萬億的市場，而去年以來國家一系列支持住房租賃的政策的出台，吸引了更多社會資本進入長租公寓行業，各類長租公寓品牌如雨後春筍般湧現。

根據長租公寓運營主體行業背景的不同，長租公寓企業主要可分為以下四類：

1、開發商背景企業

早在2015年住房城鄉建設部出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》就希望「推動房地產開發企業轉型升級」，成為租賃住宅的多元供應渠道之一。2016年國務院辦公廳的39號文則明確「鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務。支持房地產開發企業拓展業務範圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業務；鼓勵房地產開發企業出租庫存商品住房；引導房地產開發企業與住房租賃企業合作，發展租賃地產。」而近幾年來，在拿地成本越來越高、樓市調控越來越嚴的背景下，開發商利潤率下滑，周轉和去化速度放緩，「開發+銷售」傳統盈利模式不可持續，開發商開始尋求其它業務增長點。萬科、金地、遠洋、龍湖、旭輝、石榴、中駿置業、合景泰富、碧桂園、綠地、朗詩等企業都在長租公寓領域進行了布局。

2、經紀機構背景企業

153號文首次提出鼓勵經紀機構設立子公司拓展住房租賃業務。其實市場上經紀機構早已憑藉其租賃中介業務接近租賃房源和租賃客戶的先天優勢開展長租公寓業務。自如寓（鏈家）、紅璞公寓（世聯行）、相寓（我愛我家）、逗號公寓（如家）都依託房地產經紀服務業務背景發展長租公寓業務。

3、酒店背景企業

雖然相關政策尚未直接提及鼓勵酒店背景企業投身長租公寓領域，但無論是酒店業主類背景的企業還是酒店管理類背景的企業都有著涉足長租公寓領域先發優勢。相對於酒店，長租公寓投資額更低、服務人員更少、空置率更低，吸引了傳統酒店集團的加入。早在多數開發企業還在以「開發+銷售」模式快速壯大之時，一些外資背景的酒店業主或酒店管理公司，即已將「服務式公寓」「酒店式公寓」的概念引入了中國。在國內，從廣義上講，可以將服務式公寓或酒店式公寓理解為長租公寓的高端產品。當然，隨著長租公寓市場的不斷發展，酒店背景的企業也逐漸切入中端乃至低端的公寓市場。城家（華住旗下）、窩趣（鉑濤旗下）、繽潤亞朵（亞朵酒店旗下）即是酒店背景長租公寓企業的代表。

4、創業類企業

目前長租公寓領域中，創業類背景的企業數量眾多。《國務院辦公廳關於加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》（國辦發[2015]85號）明確提出積極發展長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細分業態，鼓勵參與企業開展電子商務，實現線上線下互動發展，促進營銷模式和服務方式創新。大量的創業類公寓企業借政策東風大力發展以O2O為代表模式的公寓類業務。這種背景的長租公寓企業經營思路和方式靈活，通常專註於長租公寓產業的一個細分領域。這種類型企業其中知名度較高的包括魔方公寓、寓見、新派、青客、水滴公寓等。

長租公寓運營模式分類

根據長租公寓運營企業所運營的物業分布位置是否集中，長租公寓運營模式可分為集中式和分散式：

1、集中式

是指興建、改造、收購或租賃整幢樓宇或物理上集中的房屋，將其作為公寓出租的模式。集中式長租公寓因為房源集中，通常設置有共用面積和共用設備設施，便於充分利用空間，同時，集中式公寓的服務半徑小，管理統一，節省人力，帶來協同效應，有助於提升資產價值。但目前市場上的集中式公寓通常由商業、工業物業等非住宅物業改造而來，因而對獲取和改造物業的能力要求較高。自持物業或整租、整體託管的物業都可以採取集中式運營模式。

2、分散式

則指運營的物業為分散於不同地段不同樓宇的房屋，運營商將房源進行整合後提供整體的、標準化的改造與服務。分散式公寓房源較多，選擇面較廣，因此，分散式長租公寓的產品層次可以做得更為豐富。但分散式長租公寓房源散落於不同樓宇之中，服務半徑增大，人員成本相對較高，因此多採用信息化管理手段提高運營效率。採用分散式運營模式的運營商通常是通過租賃或受託方式獲得分散房源。

根據運營商的資產結構不同，長租公寓運營模式可分為重資產運營和輕資產運營兩大類：

1、重資產運營

即運營商通過自建、收購等方式獲取並持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。重資產運營模式項下的房源多為集中式物業，對於運營商而言，在物業獲取效率、運營效率和跨周期資產運營等方面優勢明顯。而且採用重資產運營可以實質性增加租賃住房供給，可以緩解租賃住房供給不足。但重資產運營對資金的要求較高，讓很多運營商望而卻步。通常，涉及住房租賃的國有企業和開發商類公寓運營商擁有雄厚的資金和融資優勢，擁有閑置的自持物業資源，又具備物業改造能力，因而會選擇採用重資產運營模式。

2、輕資產運營

即運營商並不持有物業，而是通過長期租賃或受託管理等方式集中獲取房源，通過轉租（包括對物業升級改造後轉租）獲得租金價差和/或通過輸出品牌、提供租務管理、物業管理等服務，獲得管理報酬的模式。選擇輕資產運營的，前期沉澱資金相對少，可以在短時間內快速拓展市場。具有中介機構背景的公寓運營商憑藉其長期的房產中介服務積累的大量業主客戶，多選擇輕資產運營；而酒店管理類的公寓運營商在住客管理和存量物業運營方面的經驗也有助於於實現輕資產運營；創業類的公寓運營商由於沒有資金端的優勢，但卻有著互聯網基因，「懂客戶、重經營」，自然是輕資產運營模式的主力軍。

不管是哪種類型和方式進入租房市場，運營商必須要藉助資本的力量。而資本的介入，大概率會帶來以下方面影響：

首先，會帶來對房源需求的增加。而相對而言，房源不會在短期內迅速增加，因此對於房源的控制和爭奪，就會提升價格。

其次，資本介入後，對房屋統一裝修、管理、銷售人員工資和獎勵、市場營銷開支、資金成本等等，運營成本的增加，也一定會最終體現在房價中。因此房租也會相應比過去個人房東出租的房源價格要高。

第三、資本盈利能力更強。據記者調查，以自如為例，通過平台查詢，天通西苑最便宜的一個標註為8平米的單間，租金顯示為2230元/月，而這個價格已經超過了同類型房源的租金。而根據自如友家的模式，其並不收取中介費，但是收取一定比例的服務費。根據自如上列出的收費標準，不同的房租支付方式，對應的租金也不相同，月付最貴，比實際顯示金額貴100元，服務費為全年總房租金額的10%，而季付、半年付和年付的租金價格為頁面顯示價格，只是服務費分別為年租金總額的10%、8.5%和7%。如果想要少交服務費而享受月付，可以選擇房租分期，目前的分期費率打七折，為6.3%，這個費率折算下來呢，比原價月付，省不了多少錢。不收中介費，但是實際上中介費已經均攤到了房租之中，價格其實並不會降低。

第四、資本的議價能力更強。個人房東如果自己掛出去尋找租戶，耗費的精力會很大，且什麼時候能租出去也不確定，一方面空置時間長，另一方面耗費精力很大，還是託管給資本省事。因此資本的議價能力不僅體現在對租客，也體現在對房東上，最終體現在對房源的掌控上。而房源掌控能力強，最終也會體現在房租上。

五、資產證券化工具助推了租房市場擴張和租客成本上升

通過發行信託等形式，資本可以加大槓桿，實現迅速擴張。同時，通過小額貸款形式，房客支付租金和利息。貸款資金也是有成本的，這部分成本也最終會體現在房租中，房租也會高一些。這方面消息媒體也報道過。

這裡面的風險暫時不談，就商業模式而言，顯然會增加租客成本。

自如資管在代表房屋的出租人（業主或有權出租房屋的承租人）與租客簽署《房屋租賃合同》時，告知租客可以申請用於支付房租的小額貸款。對於符合資質的租客，自如資管通過作為通道的信託機構向其提供房租分期小額貸款，貸款通過受託支付安排直接支付給自如資管。客戶按月向信託收款賬戶還款並支付貸款服務費。

需要注意的是，由於長租公寓運營商通常沒有消費金融牌照和小額貸款牌照，其不能直接向個人發放貸款，但可以通過設立信託，以通道方作為受託人，由受託人發放信託貸款的方式間接向租客發放住房分期貸款。在「自如1號」的案例中，北京自如眾誠友融信息科技有限公司作為發放住房分期貸款的資金方，同時也是該專項計劃的原始權益人，通過與外貿信託合作成立信託通道的方式來實現對自如租戶開展住房分期信貸業務。