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奧園:市場有出現惡化和分化的可能

觀點地產網就像之前打算的那樣,今年上半年,奧園依舊在規模增長的道路上努力。

眾所周知,目前的市場並不樂觀。一家「快速奔跑」的中型房企到底在面對一個怎樣的市況,這是大家都比較關心的。當天,由於參會的媒體比較多,現場還臨時增加了一排座位。

下午三點,業績會正式開始,集團主席郭梓文帶領著副主席兼行政總裁郭梓寧、營運總裁馬軍,以及兩位副總裁陳嘉揚及陳志斌,從右邊過道走上台,然後是循例的拍照環節。

「公司的營業額和盈利取得了可喜的增長。」 郭梓文表示對這份成績單是滿意的:「我們有信心完成全年目標。」

數據顯示,2018年上半年,奧園錄得總營業額約為136.67億元,較2017年同期增加約55.13億元,上升67.6%;期內毛利約39億元,同比增長78.1%,毛利率約28.6%;核心純利約13.9億元,同比增長67.3%,核心純利率約10.2%。

當被問到是否會上調年度銷售目標時,馬軍卻明確表示不會作提升,因為市場不明朗:「我們肯定會超額完成對外公布的銷售業績,但是沒有提高銷售業績的想法。」

他解釋:「對於下半年的總體市場,我覺得應該會延續上半年的表現。我們感覺到隨著調控政策和金融政策進一步跟進,市場有出現惡化和分化的可能性,所以我們沒有上調銷售業績。」

郭梓文亦補充道:「關於下半年的風險,已經看到目前的融資環境有很大改善。但是市場環境還比較冷靜,買地和買房的人都比較冷靜。所以公司會謹慎面對,穩打穩紮。」

大幅增長的業績令人鼓舞。然而在規模提速的同時,一些「問題」也隨之而來。

「負債」顯然是當天會議的重點,在問答環節被多次問起。據了解,截至6月30日,奧園負債總額約為1248.32億元,包含有息負債450.1億元。

短期負債有約249.7億元,同期還有應付未付土地款約53億元,預計在未來一年內還清。而奧園目前只有總現金結餘約258億元,還較去年底微跌約2.6%,凈負債比率為67.5%。

但馬軍認為並不需要為此過多擔心:「短期負債比較多主要是兩個原因,過去幾年我們銷售增速比較快,大部分負債是開發貸和銀行貸款為主,這部分跟開發掛鉤,所以短期債務會增多,但是這些債務基本上是銷售回款可以覆蓋的。」

其中,258.2億元期末結餘現金是一個重要資金來源。同時,在今年上半年402.9億元銷售中,已經收回了322.3億元的回款,這亦可以覆蓋一部分短期負債。另外,奧園還有尚未使用的授信餘額178億元。

「針對短債的問題,實際上我們在剛過去的七八月份已經償還了36億短期債務,包括24億境內公司債,壓力已經減輕了很多。」

財務官陳志斌同時提醒,凈資產的大小對凈負債率影響比較大,未來公司在凈資產方面入賬有保證。

他透露了一些未來的業績數據:「公司現在有已簽約但未確認的合同銷售776億,這部分利潤率是10%到11%左右,未來這部分大概有70-80億的利潤結轉,增加到凈資產裡面去。同時,這部分銷售項目毛利估算大概在27%到28%之間。」

「凈負債率會隨著凈資產的增加而下降,但是我們沒有一個明確的目標要降到多少。」 陳志斌說,奧園還是堅持原來的目標,凈負債率水平維持在80%以下,這樣壓力會越來越小。

有投資者告訴觀點地產新媒體,在8月20日的中期業績投資者會中,管理層亦透露,銀行對公司的凈負債率實際上是有所要求的,在借款條款中也有體現。「凈負債率低於80%都是比較好的,銀行是有要求的,80%是紅線。」

至於借貸成本,管理層也有所表示:「的確有壓力,全年會控制在7.5%以下,但還是取決於國內下半年整體貸款的環境。」而目前成本是7.3%,接近該公司去年年底水平。

與此同時,面對如今的融資環境,奧園對「加速資金回籠」有了更剛性的要求。前面也提到,在今年上半年402.9億元銷售中,奧園已經收回了322.3億元的回款。

陳嘉揚拿了香港一個項目作例子:「我們在2018年收購了香港的葵沖商廈優化項目,這個項目不是投資性物業,計劃在今年下半年會開售。這個總貨值14億港元的項目2019年之內可以竣工交付,2018年銷售目標大概是9億港元,項目本身具備快速開發、快速銷售、快速回款的優勢。」

商業地產方面,陳嘉揚表示:「雖然我們的商業比例佔30%,但是大部分是銷售型物業,投資性物業最多是5%到10%。」

「商業物業假如政府沒有要求自持,我們都會盡量銷售。」

以下為中國奧園地產集團股份有限公司2018年度中期業績會現場問答實錄:

現場提問:第一,2018年上半年新推貨量是多少,新推貨值銷售佔比是多少?第二,中央持續推進房地產調控的背景下,公司2018年下半年能否維持上半年一樣的增速,全年的銷售目標是否會上調?

馬軍:今年上半年我們總可售貨值是686億,其中新開盤的貨量是455億,總體去化率在59%左右,存貨去化率大概是在35%左右,新貨去化率大概是68%左右。

今年下半年,總體銷售目標按照內部計劃,肯定會超額完成對外公布的銷售業績,但是我們沒有提高銷售業績的想法。

對於下半年的總體市場來看,我覺得應該會延續上半年整體的市場表現,也就是說整個成交量會繼續增長,但是漲幅對比往年速度會稍微放緩。

售價方面,一二線好一點的城市售價有下行的壓力,但是總體是平穩的。三四線城市會有一定的漲幅,基本情況是這樣。

現場提問:上半年奧園差不多花了150億拿了31塊地,按照年初的計劃,還剩下超過200億元的預算拿地,下半年公司的拿地計劃是什麼樣的?按照原先的計劃,還是會謹慎一些?

第二,公司有息負債是450億,裡面249億是短期負債,占的比例比較大,未來會不會採取措施改善負債長短結構?

郭梓寧:我們全年拿地目標到目前為止還是沒有調整,目前還是根據第三、第四季度的情況來確定,暫時沒有做調整。

馬軍:短期負債上半年有240多億,主要是兩個原因,過去幾年銷售增速比較快,大量物業在未來一年內會交付,大部分是開發貸和銀行貸款為主,這部分跟開發掛鉤,所以短期債務會增多,但是這些債務基本上是銷售回款可以覆蓋的。

另外,公司在七月份贖回了24億的國內公司債,這部分也降低了短期債務比例。公司在未來肯定會盡量爭取長期債務的比例,但是從2017年末到2018年6月,公司的有息債務增長比較慢。2017年末是400億有息債務,2018年6月是450億,公司在控制債務方面做了相當不錯的工作。

陳志斌:補充下這兩個問題,首先,關於拿地的預算,奧園一直以來維持謹慎購地的策略,年初定的預算是300億人民幣,這是從現金流的角度來計劃的。

上半年現金流出120億人民幣,截止到6月30號該付還沒有付的土地款大概有53億,從全年現金流出的角度來看拿地預算是300億,每一年都是根據合同銷售的50%到70%來支付新購地款。

針對短債的問題,實際上在剛過去的七八月份已經償還了36億短期債務,包括24億人民幣境內公司債,我們的短期債務壓力現在已經減輕了很多。

現場提問:年報中提到了高周轉,目前現金流回正周期是多少?和去年同比有沒有數據對比,希望做到的目標是多少?商業部分佔比有一定的下降,在現在的局勢下是不是要減少商業布局?這個下降主要是根據公司的策略調整,還是受調控的影響?

陳嘉揚:現金流回正是這樣的,我們對周期在內部有很明確的考核要求,但是不同的項目有不同的回正周期。

因為項目大小不同,對現金流回正有不同的要求,但是我們公司平均是一年到一年半實現現金流回正,沒有特意把現金流回正進行提前和延後,還是按照正常的節奏開發業務。

公司的商業部分今年交付面積和交付金額可能要下降到30%以下,過去兩年基本上維持在七三比例,住宅和商業是7:3,從貨值來看也是這個比例。

今年上半年商業達到百分之二十多,和上半年交付的結構有關係,未來還是會維持7:3的比例。

現場提問:下半年可銷售資源有多少?剛剛說到隨著業務的結轉,債務比例會更加健康,能不能給一個具體的數據和程度,大概什麼樣的水平叫健康?剛剛提到未入賬的銷售是770億人民幣,這770億裡面毛利大概是多少?

馬軍:下半年總體可售貨值大概是823億,上半年結轉的貨值有286億,新開盤大概是537億,主要的區域分布,華南區佔比34%,華東區域佔比21%,中西部佔比20%,環渤海佔比16%,國際佔比9%。

我們會在全國布局上進一步多元化,至於剛才講到的上不上調銷售業績,因為今年整個市場成交量還是維持高位,但是對比2017年和2016年增幅已經在下降。

對於下半年的市場環境,我們感覺到隨著調控政策和金融政策進一步跟進,市場有出現惡化和分化的可能性,所以我們沒有上調銷售業績。但是對內已經進行了周密安排,我們非常有信心超額完成全年的任務。

陳志斌:關於債務健康指標,公司更多關注凈負債率水平,凈資產的大小對凈負債率的影響比較大。

公司現在已售未結轉收入有770億,這部分利潤率是10%到11%左右,假設未來這部分結轉,大概有70到80億的利潤增加到凈資產裡面,凈負債率會隨著凈資產的增加而下降。

但是我們沒有一個明確的目標要降到多少,還是堅持原來的目標,維持在80%以下的凈負債率水平,壓力會越來越小。

這770億中有一些項目還在建設中,目標和成本會有變化,現在估算毛利率大概在27%到28%之間。

現場提問:公司怎麼看下半年的土地市場,是不是200多億的投入還是會放在收併購方面?因為有一些公司覺得下半年公開市場會比較熱,公司在這方面有沒有打算?公司上半年銷售很大部分是來自於深圳項目,深圳新政出台以後對深圳兩個項目的銷售有沒有影響?

馬軍:關於投資的問題我補充下,上半年房企拿地同比增長20%左右,但是對比2017、2016年,這個漲幅還是大幅縮減了。

從今年投資情況來看呈現一個態勢,成交量在上升,但是成交價格在下降,土地溢價率也在下降。排名前十的房企獲取的貨值佔到了所有成交土地的50%,整個投資的金額和各家房企銷售額佔比大概維持在0.3左右,我們奧園也基本上這個數字,TOP10到TOP20在土地投資方面會更加激進,他們平均比例到了0.5左右。

奧園一直以來堅持以收併購為主,收併購的好處之前也說過了,隨著下半年的來臨,尤其是進入到8月份出現了很多流拍和低價摘地的情況。下半年我們會密切關注,一些合適城市我們也會採取招拍掛的方式獲取土地。

深圳這次出了新政策以後對市場肯定會造成影響,目前我們深圳的翡翠東灣是純住宅項目,位置在坪山最東面,市場單價是偏低的。之前我們計劃賣到3萬元就可以了,現在賣到3.2萬元,還有一定的彈性空間。因為之前蓄客做得還不錯,9月份新的一期會開盤,目前來看影響不是太大。

公寓項目存貨已經不多了,目前還有一部分的公寓和一部分的商鋪,具體存貨是5億左右。

翡翠東灣項目因為是純住宅,存貨大概有二十多億,這個項目我們一點都不愁賣,因為項目隔壁500米有一個同行拍了一塊地,樓麵價是2.7萬元,我們這個項目壓力不是很大。

陳嘉揚:我們在2018年收購了香港的「葵沖商廈」優化項目,這個項目不是投資性物業,計劃在2018年下半年會開售。

2019年之內可以把這個項目竣工交付,這個項目本身具備快速開發、快速銷售、快速回款的優勢,也很有香港本地化的特色,香港四大開發商也做了很多類似的項目。

這個項目是奧園進一步鞏固了粵港澳大灣區9+2全覆蓋的戰略布局,項目總貨值是14億港元,2018年銷售目標大概是9億港元,剩下的會在2019年銷售。項目總對價是9.5億港元,有一半以上是由恒生銀行提供的貸款。

我們做了一些項目的結構性融資,利率都在3%以下,非常的好,奧園真正出資的比例只有1億多。

奧園的核心業務在境內,預計2018年全年境外項目銷售佔總體銷售是4%到5%,包括香港、悉尼、加拿大,我們會注重現有項目的開發。

現場提問:投資物業方面的情況是什麼樣?將來這方面的收入佔比會達到什麼水平?有沒有具體的目標?海外銷售毛利率和內地有多大的差別?

陳嘉揚:雖然商業比例佔30%,但大部分是銷售型物業,投資性物業最多是5%到10%。目前還是以住宅為主,商業物業假如政府沒有要求自持,我們都會盡量銷售。

近期已經開業的商業物業有番禺的奧園廣場,重慶有兩個項目,珠海等等地有七八個開業的購物中心,特別是開業幾年的番禺奧園廣場,租金收益比較穩定,每年基本上是8000到1億左右。

去年底和今年初開業的這些商業項目,由於前期給一些商家免租和優惠的原因,要等明年才能進入正常的租金收入狀態。總之,我們目前對投資性物業比例控制得比較嚴,不會有比較大比例的增長。

馬軍:奧園從2015年開始在境外有項目的開發,現在在澳洲悉尼已經有6個項目在銷售,從2015年開始累計銷售超過40億人民幣。

這部分銷售毛利率從27%到30%區間,凈利率水平更高,大概是13%到15%,因為澳洲、加拿大、香港沒有土地增值稅,凈利潤水平會更高。

澳洲悉尼今年年底能夠竣工交付的項目有2個,實現了滾動開發的狀態,資金已經回籠了。

6月份在多倫多的項目首期也推出了預售,市場反映非常好,認購的去化率達到80%,當地的買家超過90%。

從融資的角度來講,絕大部分資金都是通過當地銀行解決的,包括購地貸款、開發貸款,比如說澳洲是通過四大銀行貸款,在加拿大是五大銀行,像蒙特利爾銀行。在香港本地,我們是通過恒生銀行和南沙銀行解決,基本上都是以本土化的策略做海外項目的開發。

現場提問:今年的資產負債率有小幅提升,如果下半年土地投資計劃不變,負債率會不會提升?剛才提到預計下半年一二線城市房價會持平,三四線城市會小幅上升,奧園土地投資會集中在哪些城市?

陳志斌:今年資產負債率有輕微的上升,1200億的負債中有息負債僅450億,有470億是預收賬款,以前賣掉的房子還沒有結轉的收入也算到負債裡面,這兩部分已經佔了我們1300億的負債大頭,還有一些資金往來、工程未付款。

全年目標如果實現,預收款結轉需要一定時間,這會導致資產負債率還會有一點提升,但是我們有信心隨著銷售的回款,往後一兩年資產負債率會慢慢下降,估計年末資產負債率會維持目前的水平。

馬軍:我們在投資地域方面首選還是華南,其次是華東,然後是中西部,環渤海我們看機會。

從城市能級來看,珠三角和長三角這些城市,尤其是珠三角,因為現在大灣區的概念提出,城市群聯繫得比較緊密,沒有明顯的板塊區分,塊狀作用更加明顯,大灣區又是我們熟悉的區域。

除了深圳和廣州以外,周邊衛星城市是我們投資的重點,華東我們也是這樣認為的。中西部則更加希望去一些省會城市或者副省級城市,相對來說,我們覺得市場總體走勢會更加穩妥。

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