長租公寓生死劫
觀 察
- 文丨不凡商業記者 石富元-
自如被推上了風口浪尖，旋即個別長租公寓爆倉、資本作祟各種聲音甚囂塵上。
凌晨6點的北京已經醒了過來，路邊的早餐鋪已經開張，路上也已經匯聚起了車流，剛出北京西站的李磊站在蓮花池東路的過街天橋上，往下看是一眼望不到頭的車流，往兩旁看是燈光數點的高樓，他內心告訴自己：北京我來了。
2015年夏末，李磊辭去武漢的程序員工作來到北京，並自信可以在北京收穫更多。能有此份自信，是因為在來北京之前他便拿到了北京一家互聯網公司的offer，薪資待遇是此前的兩倍。
2015年正值移動互聯網創業大潮的頂峰，每天都有無數創業者拿到融資開始開發APP，人力市場對程序員的需求也到達了頂峰。李磊來北京的一年內完成了三連跳（槽），收入也已經是在武漢時的四倍。
雖然收入大漲，但即將邁入成家立業之年的李磊並不敢亂花錢（同時也沒時間花錢），因為他明白接下來就是結婚、買房、生娃，每一件都是需要花錢的事情。為了節省開支，李磊住在西五環外的一個自建集中式公寓，月租金只有1500塊錢，且押一付一。「條件雖然苦了點，但內心是踏實的。」李磊回憶道。
但進入2018年後，李磊的生活突然急轉直下，他原本美好的打算開始與現實愈發脫節。
租房難、價格漲：房屋租賃亂象之下
2017年6月《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》發布，北京市政府開始大規模拆除邊遠地區的自建出租房、合租房，疏解低端產業流動人口。聽到這個消息後，李磊隱隱有些不安，擔心自己當下的住所會成為被拆除的違建。
2017年11月18日18時許，北京市大興區西紅門鎮新建村發生火災，共造成19人死亡，8人受傷。隨後，北京拆除違規建築的力度和速度陡增，越來越多的自建出租房被確定拆除，2018年3月份李磊收到了房東通知，被要求儘快搬家，因為他所在的自建公寓已經被確定即日拆除。
接到通知第二天，李磊便請假開始出去找房子。「私人出租房是不能再找了，只能找正規小區的出租房。」但一連找了兩天，都沒有找到滿意的，原因只有一個：房租太貴。
最終，李磊以2500元錢的價格，租到一個三室一廳中的次卧。新住所位於西四環與五環之間，房子比較老舊，由於上一個租戶合同未到期就搬走了，中介才肯把這一個還有半年合同期的房間以比較低的價格轉租給李磊。
與此同時，5月份後李磊所在的互聯網創業公司由於沒有融到錢，而且業務還不能自動造血，因此賬上已經沒有錢，4月份的工資都發不出來了。由於當前人力市場供大於求，再出來找工作也不容易，李磊就一直在公司繼續干著，想等公司挺過難關。
可是進入8月份後，李磊公司宣布倒閉，員工工資只能先打欠條。4個月沒有收入的李磊，已經通過信用卡和借唄透支了不少錢。
更雪上加霜的是他的房子馬上要到期了，如果續約時中介把房租漲到3000多塊錢，押一付三再加一個月中介費，他需要一次性付出去近兩萬塊錢，這對於他當前的處境而言十分困難。
和李磊一樣，很多人在去年北京疏解人口的過程並沒有選擇離開，並紛紛從私人自建出租房搬進了周邊的小區，一時間北京的租房市場出現了嚴峻的供不應求的情況，加之7月份後大量學生離開校園進入社會，突發情況遇上歷年的租房旺季，雙重原因的疊加下鬧出了自如和蛋殼為搶房源把租金從7500元炒到10800元的鬧劇。
一石激起千層浪，房租上漲迅速成為了一個輿論焦點。數據顯示北京7月份房租同比上漲了20%，已經觸及了很多人的能夠忍受的上限。自如、蛋殼等長租公寓品牌被普遍認為是此次事件的罪魁禍首，是「奸商」惡性競爭哄抬租金，招致人人喊打。
最終北京10家中介被約談，會後承諾不漲租金，並拿出12萬套存量房源投向市場，才暫時平息了這場事件。
但李磊對此卻十分糾結，一方面房租上漲讓其十分憤懣，但與此同時品牌型的長租公寓似乎又是其最好的選擇。
「這些年最怕的就是搬家，因此就算中介費貴一點，我也要找正規中介租房子。」李磊感嘆道。
和李磊相似，大部分年輕人在剛出校門進入職場的初期，都在租房子這件事上遇到過各種各樣的糟心事。
和李磊角色不同，朱玲是房東，但在租房這件事上也頗為糟心。
朱玲家自住房外還富餘了一套，就掛了出去想著每個月收些租金，但租的時候遇到了不少煩心事：她的房子是三室，沒多少租客願意整租，她只能一間一間往外租，簽三份合同，挺折騰的；而且租客還經常有各種要求，比如通下水道、換門鎖、甚至交物業費都得和她商量，搞得她多少有些心煩。
最讓朱玲受不了的，是有的租客說不租就不租了，還讓她退押金，為這事她沒少和租客起爭執。據她說最大的損失不是房租收少了，而是房子空著沒租出去。「一個月房租的損失能抵消掉房租多收10%的收益。」
「一套房子不值得折騰，還不如把房子租給中介，讓他們再去往外租，他們肯定比我經得起折騰，我也不用操心房子空著租不出去。」朱玲向不凡商業記者盤算道。
最近自如CEO熊林在回應質疑時對當前國內的租房市場也做了解讀，他指出中國租房市場還處於市場化的早期階段，供（房主）需（租客）雙方都極其個性化，C2C（房東直租、中介代理、個人二房東）的服務模式存在低效、低質、不安全的問題，而C2B2C（品牌公寓）模式才真正能解決當前的市場痛點。
李磊和朱玲雖然身份不一樣，一個是租客，另一個是房東，但他們同樣作為個人，在租房市場上有這樣或那樣的劣勢，都有非常多的痛點需要被解決。熊林作為品牌型長租公寓的創業者，則寄希望於用長租公寓的模式去解決供需兩端的痛點。
長租公寓是為何會走向輿論漩渦的？
長租公寓伴隨著此次房租事件映入大眾視野，但是對大多數人來還算是新生事物，即便身為房東和租戶都對中介市場多有微詞，但是對長租公寓行業本身大家卻並不熟悉。
按百度百科的解釋，所謂長租公寓就是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士，一般租期為一年。
2011年自如成立，開啟了中國品牌型長租公寓的商業探索。品牌型長租公寓通過規模化運營房屋資產，可以實現統一化的裝修、保潔等服務，比單個房東和小機構在運營成本上要更低，也更有效率。
但隨著近日北京市住房城鄉建設委會同多部門開展整治「黑中介」活動，很多租房市場的問題再次暴露出來，包括：哄抬房租、無照經營、不退押金、打隔斷群租、轉租他人、強制貸款付租金、對委託出租房不予維修、採取軟暴力等。
其中大部分問題都是租房市場老問題，唯有一個問題特別扎眼，即強制貸款付租金。這個問題反映了長租公寓運營商與P2P「勾結」，以押一付一甚至「0押金」為誘導，把租戶的租房合同變成了借貸合同，長租公寓則能從P2P平台一次性拿到12個月租金，同時把用戶每個月的租金作為還款按月打給P2P平台。
此次事件中行業頭部品牌自如也捲入其中，上了此次「黑中介」名單，招來一頓炮轟。緊接著輿論開始發酵，直指長租公寓就是變相的金融產品，存在爆雷的隱患，且一旦爆雷其後果甚於P2P。
但拋開情緒上的憤慨，認真觀察我們會發現，這些年來產業與金融結合的例子其實已司空見慣，在淘寶上買東西選擇用花唄支付，其本質與上述行為一樣，也是把買賣合同變成了一個借貸合同，花唄也會把這些借貸合同打包成資產放在證券市場融資，用戶每個月的還款現金流就是資產的標的。
在這個過程中，用戶獲得付款上的便利性，平台獲得金融服務收益。本質上這個方法非常常規並沒有什麼問題，有可能出問題的地方在於具體的玩法上是否變形。
比如，事先有沒有給用戶充分的知情權和選擇權，操作上是否有不合規的地方，平台是否獲得開展相應金融業務的牌照或許可，通過融資獲得的資金的用途有沒有受到監管等。
此次「涉事」長租公寓運營商，大概率是把租金的金融化運作作為了融資工具，把融來的錢用於規模上的擴張。只不過和常規的融資方式有些區別，不是通過銀行、證券交易所或者私募基金，而是通過P2P。
自如CEO 熊林
不凡商業從業內得知的一致信息是，長租公寓行業和零售行業一樣，是一個微利的生意，只有做大規模才能獲得競爭壁壘，才能生存下來。但與此同時，這個行業又十分巨大，引得無數創業者前赴後繼。
據國家統計局數據顯示，截至2017年末，中國常住人口的城鎮化率達到了58.52%，但距離發達國家80%的平均水平仍有差距。因此未來很長一段時間內，中國還會有大量人口會從農村流向城市，會有租房需求，會遇上李磊遇到過的那些麻煩。
另外，據業內人士透露，所有品牌長租公寓在整個租房市場的佔有率還不到2%，遠低於發達國家的25%-30%的平均水平。已經發展了7年的自如，目前作為國內最大的長租公寓品牌，管理房屋規模也才60萬套。
因此無論從整體的市場容量來講，還是從行業增長空間而言，從資本到行業都普遍認為品牌型長租公寓未來會有很大的機會，因而催生了最近兩年的長租公寓創業熱和投資熱。作為頭部品牌的自如，今年已經完成了兩輪融資，融資規模在數十億元。
在創業者前赴後繼探索行業未來的當下，高租金、「違規」融資等話題甚囂塵上，給這個行業蒙上了一絲陰霾。
SOHO中國的董事長潘石屹最近發表了對長租公寓的看法，其認為只有1%的租金回報率（年租金/房產總價），長租公寓的賬根本算不過來。「就算租金再漲一倍長租公寓也無法盈利。」
租金上漲導致的群眾憤懣，加之大佬的發言，一時間讓長租公寓墜入了輿論的旋渦，業界紛紛開始質疑，這個模式能否走得通。
長租公寓能否去金融化
橫向對比，在歐美等發達國家，品牌型長租公寓是非常成熟的商業模式，也不乏百億美金級別的上市公司（如AVALONBAY）。
但美國和中國情況不太一樣，美國在上世紀50-70年底有一個「人口郊區化」的潮流，大量人口從市中心搬到了郊區居住，到了1980年，美國前15大城市，只有休斯頓郊區人口低於50%，最誇張的波士頓則有84%都是郊區人口。
這導致了美國城市的人口密度沒有那麼高，同時美國已經完成了農村人口向城市人口遷移，各個城市的常住人口總量相對固定，且美國經濟增長相對平穩，這些因素反映在房價上，就是房價比較穩定。由於供給端的價格穩定，美國租房市場便習慣於用租金回報率來為房租定價，租金回報率能達到4%-8%。
另外，美國的長租公寓品牌往往採取自己持有房屋的方式經營，不僅租金回報有保障，而且還能在房價的波動周期中依靠售出或購進資產的方式獲得資產增值的收益。
但中國處於一個經濟高增長和人口往城市遷移的長周期發展過程當中，因此房價維持了20多年的持續高增長。中國長租公寓品牌要想持有物業，就必須承擔價格過高且變化過快的收購成本，並繞過各大城市的限購政策制約，因此除了開發商自有物業做長租公寓外，其它行業玩家根本算不過來賬。
因此，目前階段下，中國長租公寓發展更傾向於向個人房東租賃房屋再往外出租的託管模式。就像朱玲一樣，就富餘一套房子，其房租收入不足以讓其成為職業房東，還不如委託給長租公寓品牌商運營，自己則能收取穩定的租金。
但朱玲為代表的房東也不傻，多品牌都爭搶一個房源的情況下也自然會知道市場供不應求，會要求漲房租。如此一來，長租公寓就會受到很強的成本上漲壓力（中國租金回報率遠低世界平均水平，預示著供給端有很強的房租上漲動力）。
而目前的問題是，供給端有很強的租金上漲動力，但需求端已經到了房租承受的上限，這導致整個長租公寓行業的租金差特別小。
據業內人士透露，北京地區長租公寓向房東租房的成本，已經佔到了其對外出租租金的70%，再除去空置率成本、裝修維護成本、貸款利息等成本後，這個行業就是個非常微利的行業。空置率一旦超過10%，就容易虧損，就連頭部品牌自如目前都尚未盈利。
自如CEO熊林也在近來的公開講話中稱，長租公寓談盈利為時尚早，第一步要做好服務品質，第二步要擴大規模，第三步才考慮盈利，言下之意還在擴張的自如還沒有進入盈利階段。
目前大部分行業玩家的想法是，把房屋出租作為一個流量入口，然後在此基礎上通過提供增值服務（比如提供保潔服務）盈利。
而這個商業模式要想行得通，就必須先做大規模擁有業務基礎，同時保證服務質量以保證一個比較低的空置率，這樣才能保證出租業務本身是一個既有規模同時不虧本的生意。
有了這個基礎，才能把盈利任務交給增值服務。而這個最終要考驗的是，長租公寓運營商的全產業鏈把控能力。
（應採訪者要求，李磊和朱玲為化名）
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