南寧又一個三產項目爆雷，10萬首付交了1年多還是個坑
南寧扒房8月1日推文《深扒 | 警惕換了馬甲的「三產房」》後，關於「三產房能不能買」展開了激烈辯論。
有人拿「南寧飯店」為例，力證三產房也有靠譜的；也有疑似買過三產房被坑的扒友現身說法。
近日，南寧扒房又陸續收到大量關於「買了三產房又被坑」的投訴爆料，扒房再次深扒，提醒購房者們，警惕三產房、小產權房，要不然很可能落得個錢財兩空。
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銷售1年多工地還是個坑
「銷售1年多，工地現場就一台挖掘機在刨，總也刨不完！《合同》上說是2019年12月31日完成建設交付使用，可是地上19層、地下1層的房子1年內能建完？」
2017年，C女士見到科爾馬小鎮的銷售在宣傳，項目還有正規的土地批文，2500元/㎡的單價讓她很心動，便交了10萬元首付並簽署《合作建房合同》。沒想到，1年多過去了，現場還是個坑。她於是向扒房爆料，免得有更多不明真相的購房者上當受騙。
扒友說的《合同》指的是《合作建房合同》，而遭爆料的是位於南寧市江南區沙井街道同樂村21組、22組地塊，案名為歐洲科爾馬小鎮。
項目近期施工狀態
2017年7月，業主和該項目銷售人員在某貼吧介紹，科爾馬小鎮規模大概500畝，分9期開發。
項目銷售人員在某貼吧的項目介紹
沙盤看起來是個大盤
根據扒友提供的《合同》內容顯示，該項目總用地面積10960平方米（約16.4畝），並已獲得南寧市國土資源局和南寧市規劃管理局審批手續。
歐洲科爾馬小鎮《合作建房合同》內容
根據《合同》上提供的批複文號，扒哥在南寧市國土資源局網站進行核查，確實查到《合同》中提及的國土資源局審批內容。
南寧國土資源局查詢結果
查詢結果顯示，以南寧市江南區沙井街道同樂村村民委員會為申請單位已獲得「同樂村21組、22組綜合樓建設項目用地預審批複」許可。
但同樂村21組綜合樓建設項目用地總面積為0.648公頃（摺合約9.72畝）、同樂村22組綜合樓建設項目用地總面積為0.448公頃（摺合約6.72畝），二者相加約為16.44畝，與《合作建房合同》公布的項目總用地面積基本吻合。
僅獲批16.44畝，實際項目規模卻宣稱500畝之多？或許同樂村還取得更多土地審批手續並未再《合同》中體現，我們無從得知，不做過多解讀。
不過，16.44畝的土地，假設容積率為5，可建5.48萬平建築面積，假如每套100㎡，共有5480套房。截至目前，科爾馬小鎮銷售了多少套房，估計只有項目人員才清楚。
但工地進展確實擺在那。以這個進度，2019年交房估計比較懸了。有意思的是2017年10月有已經有網友吐槽項目開始打地基。
網友2017年10月發貼暴露工程進度
過了將近1年，土方還是那個總也挖不完的土方，毫無實質性的進展。
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非個案，多盤遭遇糾紛
遭遇爆雷的三產項目並非僅歐洲科爾馬小鎮一個。最近，媒體均陸續報道了本地坑爹的三產項目，引發關注。
據南國早報報道，河池梁女士2015年在高新區某樓盤看上了一套133㎡的房子，單價為3398元/㎡，總價45萬左右。
當時獸獸拿出了該項目獲得相關政府部門批准建設的證件複印件，讓梁女士放心購買，梁女士當即就付了2000元定金。
隨後，梁女士按照約定支付了13.6萬元的首付，簽署了一份《合作建房合同》後發現，該樓盤並沒有取得預售證，不放心的她再次來到售樓部，要求開發商將她所支付的款項退還，但開發商置之不理。
合作建房合同 來源：網路圖
無奈之下，梁女士把開發商告上了法庭進行維權，法院審理後判決雙方的《合作建房合同》無效，開發商應向梁女士返還購房款並支付相應利息。
法院判決下來了，但梁女士折騰3年都沒有拿回自己的錢款，可想而知一但買房被坑，維權起來是有多麼艱難了。據審理這起案件的法官向媒體透露，像梁女士這樣購買「三產房」導致錢、房兩失的情況還有很多，而且市面上還有不少「三產房」、沒有預售證的房子以合作建房的名義在銷售。
很多三產房以合作建房名義在賣
除工程爛尾風險大之外，建好交付的合作建房項目亦不像承諾的那樣可以落戶並劃分學區。那些希冀買三產房能在南寧安家，並給小孩落戶讀書更是痴人說夢（同類型已交付項目如江南沙井的慶泰花園廣場，感興趣可去了解）。
商品房要求達到預售條件並取得《商品房預售許可證》方可銷售，然而亂象頻生的三產房為何卻像法外之地？
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三產房銷售到底誰能管？
三產房以「合作建房」形式銷售是否合規合法，獸獸們聲稱的「交付三年可辦證並上市交易」是否可行？媒體採訪了相關部門，我們看看他們怎麼說。
南寧市國土資源局工作人員：按照國家現有的法律法規，目前這種類型的房子還不能辦理不動產權證。
南寧市規劃管理局工作人員：產業用地按正規流程走審批備案流程是允許開發商建設的，南寧市規劃管理局按照不同的土地性質對規划進行核查批複，至於批複後房產或出租或銷售的實際使用情況，南寧市規劃管理局管不了。
但是可以明確的是這類房屋產權歸農村集體所有，投資者個人辦不了房產證，即使後期征拆也無法獲得補償。
南寧市住房保障和房產管理局工作人員：農村集體用地可供村裡進行建設和經營，不允許銷售。南寧市住房保障和房產管理局管轄範圍僅為通過招拍掛、劃撥途徑獲得的國有土地上開發的商品房銷售。
「合作建房」行為是農村集體用地所有者跟投資者個人之間合作建設行為，房屋產權歸農村集體所有，投資者以出資建設的方式獲得房屋的使用權。
購房者僅與《合作建房合同》簽訂者即投資商之間存在權責關係，如果有糾紛屬於投資者個人與合作建房方之間的民事糾紛，建議投資者根據個人情況慎重考慮。
北京嚴厲打擊三產房違法建設 來源：網路圖
看到這大家就明白了，農村集體用地屬於特殊用地（本號在《深扒 | 警惕換了馬甲的「三產房」》一文中對土地性質進行過解讀，不再贅述），經過正規途徑走完程序是允許開發建設的，但不允許銷售。即便國土局、規劃局依規根據產業用地用途給與批複建設，但房產管理局因無權管理三產銷售。因此三產房的整個鏈條出現了「可以批複建設，卻無人管理銷售」的尷尬局面，三產房正是鑽了這個空子，違規銷售。
因為農村集體用地的特殊性，「管一半」甚至「管不上」是目前各相關部門對於三產房銷售的真實狀態，所以，是否買入全看投資者對於風險的預判。
一旦買入三產房，請做好心理準備，自己是否有承擔風險的能力。請記住，誘惑越大，風險越大！
|文/五月地 編/小二郎
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