下一家盒馬會開在哪裡？

零售行業的選址從來都是一個數據感很強的事情。

在傳統的線下經營中，凡是零售品牌都會有一套適合自己的門店選址測算模型，它包括了店租成本、人力成本、與競品門店的距離、人流測算、物流配送路徑、街角法則等維度，基於選址人員對品牌經營策略以及對城市的理解來測算出什麼樣的位置能夠為門店獲得最大的經營收益。

而現在大數據的加入又對很多選址模型作了提升優化，比如整合現有門店的選址條件與經營數據來訓練機器分析，或是在更宏觀地層面上整合原來無法在同一維度分析的數據資源。

新一醬最近也手痒痒，想試試看如果結合自己對零售行業背後商業規律的理解和數據分析的能力，是否也能夠預測一個品牌的選址。上手先不碰太難的題，目前還在初級擴張階段、單個城市門店數不多的「新零售」業態是個不錯的目標。新一醬很快做出了決定，就分析盒馬鮮生好了。

截至2018年8月，盒馬App門店列表顯示，它在全國共已開出66家門店，其中上海20家，北京13家。除一線城市外，盒馬也已經進入了蘇州、杭州、成都、貴陽、西安、武漢、南京、福州、寧波等新一線和二線城市。

新一醬這裡主要選取了門店數最多的北京和上海兩座城市來做分析，重點比較兩座城市的盒馬已有門店在選址上異同之處。需要提醒一下，以下大部分篇幅中，新一醬用到的分析數據都是截至2018年6月的，當時上海的盒馬共有18家，北京是11家——至於為什麼，最後會講。

框定了研究對象後，我們先來看這些門店周邊整體的商業環境。

依照新一醬每年發布的《中國城市商業魅力榜》中對於商圈的劃定方法，我們總共把城市商圈分為三個層級：最聚集的地方是核心商業區，上海的這些區域包含了人民廣場-南京西路-靜安寺、徐家匯、五角場、陸家嘴-世紀大道等區域，北京的核心商圈則分布在西單、王府井和國貿-大望路。核心商圈之外的商業區則依次為城市商業區和泛商業區。

新一醬把盒馬門店的門店位置落在商圈地圖上就會發現，僅有極少數的門店開在了核心商圈內。在上海，只有上海灣店和裕德店兩家店分別位於陸家嘴-世紀大道與徐家匯商圈內；而北京的盒馬甚至沒有一家是位於核心商圈內的。

北京的盒馬有更多店開在了城市商業區和泛商業區，所以整體來看，北京盒馬所處區域的商業價值指數比上海低近一半，並且上海的盒馬周邊能找到更多的餐飲、酒店、股份制及外資銀行業態。上圖中的倍數代表了北京和上海這兩座城市中盒馬門店所在位置商業價值指數均值與城市核心商圈商業價值指數均值的比例關係，同樣的，上海的這個差值略小一點。

我們並不難理解盒馬對核心商圈沒有偏好的原因。相對於到店購買人群，標準的盒馬門店更看重配送範圍內覆蓋的人群，所以對門店位置的要求也相對沒那麼苛刻。對便利店選址來說需要優先考慮的街角法則、人流出入口法則等，都不是盒馬門店選址的重要考察點。只要周邊三公里能覆蓋到更多的人口，所謂的「黃金鋪位」並不是一個必要條件。

因此我們來看看盒馬周邊的具體生存環境。如果拿每家盒馬周邊1公里範圍內的還有哪些重要的消費品牌在開店來看，一定程度上能夠幫我們判斷它們的客群屬性。

在上海，外資便利店、西式快餐、咖啡館、經濟型酒店、數碼、銀行網點是大多數盒馬周邊1公里範圍內會出現的業態；而在北京盒馬的同一指標中，更常見的多了運動品牌，一半以上的盒馬周邊沒有出現外資便利店、咖啡館、數碼等業態。

上海18家盒馬門店中的16家周邊1公里範圍內能找到全家、羅森或7-ELEVEn這樣的外資便利店，其中裕德店附近的外資便利店最多，有14家。而在北京，盒馬周圍最多見的商業業態是肯德基、麥當勞這樣的西式快餐，11家北京盒馬中的10家周邊1公里範圍內能找到肯德基和麥當勞，其中大成店和西直門店附近都開了5家西式快餐店。

盒馬曾告訴新一醬，影響盒馬選址的評判標準主要基於用戶端的數據，包括門店所在區域的用戶密度，當地的商業區基礎，以及前期調研過程中的用戶需求等。擅長做線上生意的阿里巴巴，在把觸角延伸至線下時，也自帶優勢。盒馬在早期選址時，會參考該地區用戶的手機淘寶使用率，支付寶使用率等線上數據，來評估這個地區的電商、移動支付滲透率比例。

也就是說，除了商業環境、交通便利程度、物業的硬體條件等選址時必須考慮的因素，在整套選址模型中，盒馬最關注的是人——配送範圍內能否覆蓋到足夠的人口，能否覆蓋到樂於使用電商和移動支付的人群。

考慮到盒馬的消費場景以家庭生活為主，新一醬就先只用數據估算住宅人口——識別出盒馬配送範圍內覆蓋的小區，並按照一戶3人為標準，通過戶數數據估算出配送小區的人口總量。在配送範圍內，北京平均每家盒馬能覆蓋49.66萬人，比上海多覆蓋2.1萬人口。2017年7月全國首家盒馬門店上海金橋店實現單店盈利，這個區域覆蓋了78.14萬人口，是上海盒馬中輻射人口第二大的門店。

上圖的煙花圖代表著每家盒馬門店與配送小區的連線，煙花圖藍色越深代表著這個區域的小區房價越高。總體上兩座城市的盒馬覆蓋小區的均價都在6萬元/平方米左右，其中北京西直門店和上海裕德路店的配送範圍內的小區均價分別達到了每平方米9.9萬元和9.54萬元。另外，由於上海的門店總量更大，南翔和平高店已經位於嘉定、松江等郊區，各個店覆蓋小區的房價差值更大一些。

在永輝的超級物種、京東的7fresh、美團的小象生鮮形成大規模的門店競爭之前，我們很難用一個既定的標準去給盒馬找一個對標的品牌。這也意味著盒馬裡面包含的以海鮮主打的餐飲生意、生鮮生意、百貨生意等細分領域都有可以比較的對象。

於是，新一醬設想了兩種在盒馬的消費場景，這兩種場景分別有不同的競爭對手。

第一種是相對勤快的採購或者外出吃飯場景。比如我們假設新一醬住在距離盒馬1公里的小區內，想步行去盒馬吃飯或是購買日用品。在這1公里的步行路徑中，新一醬可能會被經過的其他餐館吸引，或者是貪圖路上便利店的方便，從而未能完成這1公里的步行到達盒馬消費。

測算中新一醬發現，到北京盒馬樂成店消費需要抵禦的誘惑最大，從盒馬到周邊1公里小區的直線距離中，一共能找到935家餐館，55家便利店，其中餐館中有10家還是海鮮菜。上海這樣的高誘惑店則為裕德店，在這1公里直線路徑中，有1275家餐館。而如果是採購的話，北京百榮店和上海寶地店這範圍內的便利店最多。

第二種消費場景是，新一醬在家想要購買某件急需品，比如煮飯到一半的過程中發現沒鹽了。這時候應該等待30分鐘的盒馬配送，還是迅速跑下樓，就近在小區200米範圍內的便利店購買？這裡參考的是消費者懶或者更懶之間的拉鋸戰。

新一醬計算了所有盒馬配送範圍內小區周邊200米以內的便利店。北京百榮店和上海白金灣店的便利店最多，平均每個小區200米範圍內分別有3.53家和9.64家便利店。

綜合以上分析，如果直接拿上海和北京的現有盒馬門店比較，那麼新一醬發現上海的盒馬過得比北京的好，但北京更適合開新零售業態。

具體來說，商圈分值以盒馬門店所在位置的商業價值指數均值計算，人群潛力以店均覆蓋人口和小區房價計算，競爭屬性以到店路徑上競爭對手的數量和配送覆蓋的小區200米範圍內的便利店數量計算。

北京的商圈實力不及上海，競爭程度低於上海，人群潛力卻比上海高，是一個比上海更適宜、也更需要發展新的零售業態的地方。

一些開業時間比較久的商業綜合體或是老百貨也迫切希望轉型升級，他們會希望有一些新的業態進來，幫助吸引客流。

2018年初，盒馬曾宣布年內要在北京開30家門店，並打出北京30分鐘生活圈的宣傳策略。北京的商業物業對盒馬入駐也表現出興趣，像前面提到的百榮店，其業主百榮世貿為了引入盒馬就清退了大量散租商戶，騰出了完整的營業空間。

作為一種新興的業態，目前盒馬的門店在北京和上海明顯是還不夠密的。

依照盒馬提出的3公里半徑的配送標準，一家盒馬門店的配送範圍應當在28.26平方公里左右——按照盒馬App的官方配送範圍看，確實多數門店的的配送面積都在這一範圍內，甚至更小。這種嚴格的配送範圍控制更能夠在覆蓋範圍最大的店體現出來：北京覆蓋面積最大的東壩店，配送面積有28.51平方公里，而上海的這個店是金橋店，配送覆蓋35.06平方公里。

但如果按照目前兩座城市現有的門店計算各自的理論服務範圍（泰森多邊形演算法提過很多遍這裡就不重複了），則還有大量的空白區域。

雖然盒馬號稱已經覆蓋上海中心城區，但仍然有諸如上海火車站、斜土路肇嘉浜路這樣的空白區域。在不擴大配送範圍的前提下，想要做到全城市覆蓋必然是增加門店數量。

新一醬為上海的盒馬簡單地做了一個測算。利用估算的覆蓋人口、覆蓋小區的房價、與已開業門店的距離、所在商圈實力4個維度分別以0.4、0.1、0.4和0.1的權重進行柵格計算。

鑒於在盒馬消費的人群大多屬於中等偏上消費水平，所以在這四個維度中，覆蓋人口越多、小區房價越高、與已開業門店距離越遠、商圈實力相對較高的地方，再避開競爭品牌超級物種的開店區域就可以被認定為盒馬可以優先拓店的區域。

圖中橙色和黃色區域為可以優先開店和次優先開店的區域。市區的上海火車站、斜土路肇嘉浜路附近、楊浦區的延吉東路一帶、浦東耀華路上南路、周浦、浦航新城附近等都在這個範圍之內。

（盒馬的同學可以注意下，要是和你們內部的分析結果很接近的話，不如來聯繫新一醬呀）

新一醬也是留了一手，正如開頭提到的，上面的預測我們特地用了2018年6月的已開業門店來計算，這樣作為外部人士的新一醬，至少也可以拿7月盒馬新開的門店來驗證了。

上圖中閃動的一共有4家門店，它們都是最近出現在盒馬App門店列表中的新店。

其中，星空店和三林店已經被標記出了官方配送範圍，而會展中心店和周浦店在官方App上尚未標識出配送範圍，新一醬就按照標準的3公里配送半徑畫了大致的配送範圍。

除了所在區域今年11月要召開級別頗高的國際進口博覽會的會展中心店外（這類因素正常都是在機器演算法之外的），三林店、周浦店均開在了新一醬預測範圍之內。而星空店比較特殊，它自己位於虹橋店的配送範圍內，因此配送範圍只能設在周邊門店未覆蓋的區域內，形成了一塊飛地。當然啦，這塊飛地與新一醬的預測幾乎是一模一樣了。

文/毛怡玫 視覺/王方宏

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