長租公寓不賺錢：「1000套公寓月盈利20餘萬」
本報記者 方海平 上海報道
我愛我家離職副總裁胡景暉炮轟長租公寓助推房租猛漲，SOHO潘石屹直言長租公寓的生意不賺錢、不要做，自如的租金分期項目被詬病濫用租客信用，杭州鼎輝家破產波及4000租客……圍繞長租公寓展開的一出齣戲碼正逐漸拉開大幕。
接二連三收穫政策紅利後，近兩年市場逐步對長租公寓形成一種共識，即租賃已經接棒成為房地產市場化20年後的下一個轉型方向，同時也是資本眼中的新一輪「風口」。不過，在當前階段，其中暴露出來的問題並不比市場嗅到的機會少。在套用傳統的模式無效的情況下，長租項目要採用何種融資模式、盈利模式，是整個市場下一步繞不開的話題。
從當前跑馬圈地的市場格局來看，長租市場主體主要包括開發商系、中介系、酒店系以及創業系等不同背景的運營方。財大氣粗的開發商運營者吐槽長租項目虧損已經成為常態，不過據21世紀經濟報道記者從市場了解，市場早已存在的一些從事租賃的小規模商戶甚至個體二房東運營的項目經營情況十分樂觀。
「長租市場專業化、機構化是大方向，但是此前都只是個體戶小打小鬧的運作。如今政策開始鼓勵了，但是圍繞這個市場需要的一整套的基礎設施還是一片空白。開發商們現在開始涉足，用他們原來那一套做新房開發的模式來做租賃，就好比馬路上開的大奔突然衝進泥巴路上，短期的不適應和虧損是必然的。」長租公寓綜合服務商水滴管家CEO、創始人馮玉光對21世紀經濟報道記者如此表示。
「個體戶年現金流300-500萬很正常」
吳子福原本在一家地產企業負責策劃和商業地產運營項目，在運營地產項目的過程中，他認為租賃市場將是有很大前景的，一番考察之後，2016年5月出來創業創立了久拾公寓。「當時經過考察和測算之後選擇了蘭州地區。主要原因，一是這個地區房價和租金都不低，有充分的利差；二是競爭比較小。」吳子福對記者表示。
到目前，吳子福運營的租賃項目規模剛剛超過1000套，不考慮新增量，存量部分每個月的盈利20萬-30萬。具體而言，他介紹說，盈利主要分為兩大部分，一是已經租出去的，這部分已經全部實現盈利；二是新增部分，投入200多萬拿下50套集中式，一年半到兩年回本；分散式，今年新增了毛坯房，因為毛坯房利差較大，回本周期12個月左右，簡裝房控制在6-8個月。
吳子福的項目運作得相當順利，盈利按照其測算的情況一一實現，這並不是孤例。由於這是一個極度分散和個體化的市場，目前尚無權威統計數據。不過，據上海地區對租賃項目做過充分調研的金融機構人士對21世紀經濟報道記者表示，上海很多類似的公寓租賃項目，由少數個人組成的小團隊運作，每年的現金流300萬-500萬很常見，比部分上市公司的財務情況好很多。
硬幣的另一面是，大型開發商們不斷抱怨租賃項目只是「賠本賺吆喝」。旭輝CEO說長租公寓盈利很難，主要是成本太高，拿房成本是大頭，裝修、運營成本都很高，稍微控制不好就會虧損。無獨有偶，soho潘石屹的原話是「按照銀行的基準利率4.9%，你可能4.9%貸不過來，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧。」
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，長租公寓項目確實很多都不賺錢，主要是收益是單一的，而且很多租金上升空間不大。這和租賃需求的過渡性有關。租賃市場收益呈U型，剛開始靠收租可以，但隨著規模做大，經營成本增加，比如說消防、職工薪酬成本增加，政府監管導致各類審批節奏放緩等，所以做到一定程度要想辦法突破一個瓶頸。
圍繞長租公寓崛起的一整條產業鏈也在逐漸形成。吳子福告訴記者，其租賃項目現在管理上比早期要成熟很多，主要是規模化之後，運用一些線上管理系統，比如智能電錶聯網，在催繳租金、平攤電費等事務上不僅效率提高很多，而且使其作為運營方掌握了更多主動權。
上述調研長租項目的金融機構人士對記者表示，非常看好長租公寓的前景，現在大家之所以虧損也要跑馬圈地搶佔市場，就是看到了其中的價值所在。租賃的市場份額不僅是房源問題，圍繞租客吃穿住行一整套的數據信息均是未來的富礦。
融資難題仍未突破
融資是另一個關鍵問題。
從目前市場的選擇來看，租賃市場多以REITS、類REITS為代表的資產證券化產品為主要融資模式。不過，在實際操作中這些產品也沒有逃脫傳統的路徑，面臨著頗多問題。據多位券商資管或基金子公司人士對記者透露，由於政策層面的鼓勵，長租公寓的資產證券化產品發行報備的條件和流程均較其他產品要容易很多。不過，考慮到回報周期長、盈利難等問題，資金方尤其是銀保等金融機構仍以謹慎為主。
「產品設計上，還是『抵押+兜底』，還要求發行方出25%的劣後，利率比同等級債券高1%左右。」上海地區一位正在承銷長租公寓ABS的券商資管人士對記者表示。
馮玉光說，吸引金融產品進入，核心問題是租價比（一年租金/售價），分子和分母都很難動。觀察國家政策的思路，是要通過非住轉住的方式做大分母；但是非住轉住資產流動性很差，甚至不能流動、不能抵押，現在主要看主體信用，實際上就縮小了融資主體範圍。這些問題需要進一步的解決對策。
（方海平）
