長租公寓「爆倉」跑路真的來了

鈦媒體註：「長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。」我愛我家前副總裁胡景暉話音剛落，杭州一家長租公寓企業就出現資金鏈斷裂「跑路」的局面。

近日，鼎家網路科技有限公司發布通知稱因經營不善導致資金斷裂，已停止運營，4000多住戶受損。鼎家的「爆倉」也引發公眾對「金融+長租公寓」模式的討論，這究竟是個例呢，還是潛在雷區呢？下文作者張姝欣，來源尋找中國創客（xjbmaker）。鈦媒體已獲取授權，略經鈦媒體編輯。

繼「搶房傳聞」後，長租公寓再次成為輿論焦點。

8月20日，杭州的一家名為鼎家網路科技有限公司（以下簡稱"鼎家"）的長租公寓「爆倉」，公司發布通知稱因經營不善導致資金斷裂，已停止運營，4000多住戶受損。

按照其2017年末的官方介紹，「鼎家」擁有十萬套基礎房源數據，運營的公寓已超過5000間，預計未來三年將達到五萬間。公司宣稱具有靈活的現金流，為客戶提供「租房+金融」服務。

鼎家的「爆倉」，引發公眾對「金融+長租公寓」模式的討論。涉及金融的長租公寓不少，不過，多位行業專家表示，鼎家事件可能只是個例。

目前，北京市住建委已經表示，針對住房租賃企業違規使用「租房貸」，目前正聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。

房租變貸款，租戶不知情

鼎家利用6家網貸平台「套路」租客，讓租戶在不知情的情況下使用網路貸款。具體來說，租客通過銀行卡綁定網貸平台，每月返還給貸款APP相應的金額來繳納房租；而鼎家拿到金融機構貸款後，不一次性結算給房東，最多只給一季度，再利用截留的租金去盤下更多的房子。

實際上，鼎家就是利用租客的信用，給自己提供擴張資金。每開展一筆業務，就套走了一筆租金，可以說是「空手套白狼」。

鼎家破產後，一名負責人告訴租戶：「沒錢退押金，更沒錢退房租。」目前，租客拿不到先行支付的押金，依然要每月向網貸平台還錢，而房東也收不到後續租金。

此前鼎家就因拖欠租金被傳資金斷裂。8月2日，該公司法人魏永鋒發布公告稱，其中有誤會，望大家不要聽信謠言。

8月15日，心存疑慮的一些業主和租戶趕到鼎家辦公處維權，他們才發現辦公室已經被搬空，還在職的員工表示，公司處於這樣的狀態已經好幾天。

然而，鼎家在今年2月還獲得一筆千萬級融資。小傘金融smaum創始人林起發微博稱：「這屬於非法挪用款項，現金流一斷就要命」。

「租金貸行為本身並不違法，但如果消費者不知情就會存在一定的問題」，上海中原地產市場分析師盧文曦曾表示。此前，就有多家長租公寓被爆出因欺騙租客使用分期貸款繳納房租的事件。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，「鼎家事件」暴露了「租金貸」的三個風險：首先租客信用被違規使用的風險。此類租賃業務，中間加入了一層消費貸業務。如果中間資金不到位，導致房東不願意出租了，這個時候租客就會很被動。

「第二是租金收益的監管不到位。尤其是類似公司很多穿著帶有網路、科技、資產管理等馬甲，旗下公司魚龍混雜，資金是用於收購房源還是挪作為他用都不能確定。一旦資金斷裂或挪用，背後的多米諾骨牌效應就會顯現。」嚴躍進說。

嚴躍進認為第三個問題就是內部管理混亂。長租公寓一旦規模做大，相關的管理就需要健全，如果內部管理層都扯皮，那麼很多違規亂象就會出現。

利用金融工具獲資是普遍選擇

事實上，試水金融工具的長租企業並不少。

長租公寓回報周期長、利潤率低的特點使得其需要大量資金，而近期融資成本走高，加劇了資金壓力。

思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示，在去槓桿的大環境下，金融機構在房地產資金審批上更加嚴格。「原來拿到銀行貸款還算容易，從今年初開始，獲得房地產信託都很困難，成本也很高。」郭毅說。

所以，通過金融工具獲取融資就成為除了風投外的重要選擇。

青客公寓相關負責人曾表示，處於發展早期的資本市場能夠使用的金融工具並不多，租金貸雖然不是企業運營唯一的融資渠道，但確實是行業萌芽階段勉強可以走通的一個渠道。

「目前，長租公寓市場上的主要金融手段有租金分期產品、資產包類債權產品、資產證券化產品以及股權融資或股加債融資。」寓多多品牌公寓創始人魏良慶表示。

魏慶良認為，只有少部分的G端（政府）和B端（自持為主）能獲得股權融資或股加債融資，佔據80%比例的小B端很難獲得這兩種金融資源。

因此，租房分期、資產包類債權產品、資產證券化產品就成為創業型、酒店型、中介型長租公寓的選擇。

2017年，新派公寓成為國內發行長租公寓首單類REITs（房地產信託投資基金）的公寓後，一些長租公寓開始了通過資產證券化融資，將其作為迅速獲得長租公寓拓展資本的渠道。

REITs即把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上證券資產的金融交易過程。

Wind數據顯示，截至2018年1月，國內累計發行類REITs產品31隻，其中2017年發行16隻，超過此前三年總和。

這也是政策引導方向。2018年4月25日，證監會、住建部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等進行明確，並將在審核領域設立「綠色通道」。

目前，除了最早涉足長租公寓的中國建設銀行，中國交通銀行、中國農業銀行等多家銀行都展開了與長租公寓行業的合作。

債券產品也成為選擇。2017年8月15日，自如發行成立「中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃」（簡稱「自如1號ABS」），2017年9月29日在上海證券交易所正式掛牌。

但是，一些規模較小的、融資能力弱的租賃企業無法發行債券，只能跟小額貸款公司合作，「爆倉」的鼎家就屬於這種。

需監管租金賬戶挪作他用

長租公寓搭上了金融工具，「鼎家爆倉」是否只是開始？

多位行業專家表示，鼎家事件只是個例。郭毅表示，其他企業爆倉的風險並不像鼎家這麼大。

她認為，判斷一個長租公寓運營商是否存在「爆倉」風險可以從三個角度看：首先是業務發展重心是做房地產還是做金融。目前多數長租公寓的信託產品，是為了企業規模擴張而發行，相當於是對現金流的補充。而鼎家更像是一款金融產品，在藉助新的商業模式吸納資金。

從經營模式上，要判斷公寓運營商是僅僅從事租賃業務，還是有更多元的房地產業務板塊，能不能形成企業內部各個業務板塊現金流之間的周轉。一些運營商還涉足散租、二手房等業務板塊，風險相對小些。

其次她認為，對於普通的租客，最直觀的判斷就是公寓的規模和內部資金是否充裕。「鼎家5000間房，相比於頭部的30-40萬套房子的持有量，實在很少，背後又沒有風投支持，風險就比較大了」

多位從業人士表示，通過債券產品、證券化產品獲取融資，公司能夠獲得更細水長流的發展。

中介公司通過租賃吸納房源，一般與房主簽約三年左右，每年都會約定相應的免租期，看起來單月成本提高了，平攤12個月，租金成本並不高。

同時，拿到房源是三年為周期，期間房租是鎖定的，但是租給租客是每年按照市場價格定價，就算第一年打平，第二年肯定有利潤，第三年利潤會更高。

因此從整個房子的生命周期看，所以公寓獲取融資後，因為收入不足，資金流斷裂，進而「爆倉」的可能性並不大。

但其他平台也不是高枕無憂。中原地產中心首席分析師張大偉表示，目前存在租賃企業挪用租金建立資金池的現象，這容易出現爆倉風險，也屬於違規違法行為。

他認為，目前需要監管層進行強監管，禁止租金賬戶中的資金作為他用。

據悉，8月23日，北京市住建委表示，針對住房租賃企業違規使用「租房貸」，目前正聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。（本文僅代表作者觀點）

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