海景會產生多大的價差？看6年數據細思恐極中國頂豪動態164期

一隅水景在不動產中的權重有多大？

在2012年全球奢侈地產就說過，深圳臨水豪宅價值終將會因為開發殆盡而爆發。果不其然，2017年華僑城純水岸3億臨湖獨棟成交，後續1年竟然拉動片區出現147%的爆髮式增長！

如今，深圳中心城區不僅湖泊資源極度稀缺，灣海資源也步入了高度稀缺的階段。看看過去6年價格的變化，再想想未來臨海項目價值會經歷怎樣的量變與質變？細思恐極。

1

海景vs非海景項目

6年時間價差拉大2.3-3.5萬元/㎡

玩股票玩到最後，不外乎看資金量與人心浮動。這點對於頂級不動產，同樣適用。

以前深圳還有可開發的湖泊時，沒人會覺得它彌足珍貴。2012-2016年，深圳還有伍茲公寓、陽光海濱花園、曦灣天馥、恆裕濱城、翡翠海岸等海景項目可售時，很多海景項目簡直就是「賤賣」。

到了現在，當年多花一點點錢買的海景項目，賺得不要太爽。

不多說，看數據。

也就是說，這4個項目收益率分別是：

陽光海濱花園（部分海景）：344%

綠海灣（部分海景）：300%

雍景灣（非海景）：271%

灣廈海境界（非海景）：256%

所以，海景vs非海景項目，現在已經有了一條明顯的「鴻溝」。如下圖，蛇口深圳灣片區新老一線臨海、一二線海景項目二手成交價格平均比近海無海景項目高出3.8萬元/㎡，比上述項目價差更大。

未來，這價差仍將會持續擴大。

因為時候到了。

但什麼時候質變，可能還缺點契機。

2

深圳不動產進入「後灣區時代」

粵港澳大灣區提出來還沒多久，不動產就已經進入「後灣區時代」了？事實上就是這樣的。歸結為3大特徵：

灣區豪宅受稀缺性影響而水漲船高。

受國際化進程影響，產品正在劇變。

受灣區規劃影響，國際灣區生活方式降臨。

大灣區時代，灣區豪宅正加速減少

從前海一路數到福田，一線臨海的住宅項目有幾個？有一二線海景的又有幾個？真的是掰手指都可以數得出來了——半島城邦、太子灣（估計2022年賣）、東角頭地塊（還沒動）…嗯，基本就找不到其他的了。蛇口漁港舊改沒有住宅指標，前海桂灣、前灣沿海也木有。

在海景項目極度稀缺的背景下，如果出現超高總價/單價的頂層複式成交，那極有可能帶動周邊房源出現跳躍式增長，就像純水岸一樣樣。

產品加速向國際靠攏

2017年8月，華潤深圳灣悅府二期開盤，推出約105㎡一房、約160㎡二房及約229㎡三房，無論成交量還是產品特徵都震驚灣區。對於如此大面積的一二三房，很多人難以理解。

其實，在深圳這樣的高層產品特徵並不是悅府首創，而是受老外生活方式及需求催生的。

2004年興起的蛇口泰格公寓的產品即由約55-68㎡單房公寓、約94㎡一房一廳、約118㎡二房及約140㎡三房組成，日租765-2898元不等。這類產品一開始主要為了滿足外籍中高層的需求，但隨著時間的推移、深圳國際化程度不斷提高，也逐步受到前衛的海歸派、創二代等人群追捧。

2018年，在灣區海景項目奇貨可居的背景下，百萬大盤半島城邦即將推出其四期，也開始採用了這樣的國際化產品結構。

半島城邦四期主力產品結構：

約88㎡一房一廳

約113-117㎡二房

約135㎡三房

箇中原因，主要有三：

一來，受前海蛇口自貿區經濟與外資高速增長影響，滿足外籍人士高端居住需求。（2017年，前海蛇口註冊企業實現增加值2030億元，增長43.4%；實際利用外資增長16.9%，占深圳全市的60.09%）

二來，受深圳海歸持續暴增影響，滿足創二代需求。（截至2017年底，深圳累計引進留學人員近10萬人，已經連續3年增長40%以上。2017年增幅甚至高達74.2%。這部分人群，有相當部分為來自全國各地的創二代人群。）

三來，受獨角獸企業、外企加速布局深圳灣影響，滿足創新型人才需求。（2017年，ARM（中國）總部、空客（中國）創新中心等相繼落戶南山，今日頭條租用來福士廣場1.2萬㎡、富士康租用榮超總部大廈4萬㎡、WeWork租用華潤置地約2萬㎡…）2017年，深圳寫字樓吸納量達到了創新高的76.75萬㎡，而南山未來5年約492萬㎡的增量，無疑給市場留下極大的想像空間。

當然，還有項目本身的現實願意——截至目前已有39國友人居住在半島城邦。

而這一批針對的國際友人、海歸派、創二代的喜好與需求的產品，卻又剛好為想要入手一線臨海項目，進入頂級豪宅圈的人們提供了低總價的選擇。畢竟現在在灣區，2500萬幾乎都沒啥新房可買。

國際灣區生活方式正加速形成

如果說過去四十年蛇口用國際化氛圍留住了這批外籍人士，那麼現在蛇口打造的一切將讓深圳真正兌現灣區生活價值。

根據深圳交委2017年12月公布的《深圳市海上休閑與客運碼頭專項規劃》(徵求意見稿)，深圳灣至機場一線，碼頭數量將有現有的3個（太子灣、媽灣、機場）增加至6個（增加姑婆角、前海、大鏟灣3個）。其中，姑婆角碼頭、前海碼頭、大鏟灣碼頭、機場碼頭既是出海旅遊碼頭，也是公共遊艇碼頭。

這批公共遊艇碼頭的設立，可謂意義重大。要知道，珠三角的遊艇俱樂部碼頭都是私企，會籍費和停泊費最低一年四五十萬元。而公共碼頭停泊費用可能一年才一兩萬元，一般家庭都能接受。

2015年，美國人均遊艇保有量25人/艘，香港600人/艘，深圳4萬多人/艘（卻已是大陸第一）……隨著公共遊艇的建設與投入使用，這一切將會有質的改變。

而姑婆角碼頭所在的半島城邦項目，將會成為深圳首個集豪宅、臨海商業、辦公、學校、客運碼頭、遊艇碼頭等於一身的「灣區進海生活項目」，兌現真正的灣區生活方式。

3

「後灣區時代」

半島城邦四期兌現國際灣區生活方式

從2006年至今，見證了並印證了深圳灣區價值變化的半島城邦，三期以來一直戴著房價增長10倍多、深圳首個「千億市值大盤」、開盤成交「世界紀錄」等系列光環。如今，又再攜稀缺性、灣區利好、國際灣區生活方式而來，重塑世界公民生活藍本。

四期以「璞域」為名，寓有真正國際灣區生活的返璞歸真。所以，四期不再是以住宅為主導的一期，而是兌現整個百萬大盤價值及灣區進海生活方式的一期。其佔地面積5.9萬㎡，建築面積16.2萬㎡，規劃有3棟超高層住宅、1棟綜合樓以及49個商業盒子。

半島城邦商業盒子群落設計，以社交性、場景化、社群化為設計關鍵詞，旨在把商業當成藝術館來做。這一點，不僅與傳統商業形成明顯的差異，也更加契合高度國際化的蛇口的未來生活需求，呈現「左手咖啡，右手世界」的生活場景。

等它建成後，你會發現你想要的真正進海生活方式，真的在半島城邦竟然提前兌現了。街上的藝術、岸上的咖啡、海上的遊艇，悉尼情人港和地中海的生活方式也不過如此。

所以，璞域「以世界為域，重塑世界公民的生活藍本」這句廣告語，並不是空喊的一句口號，而是基於外部生活方式利好與內部生活方式打造而凝練的語句。大氣且平實。

然而，整個4期留給市場的機會並不多，總共只有3棟海景超高層，88-135㎡的1-3房主導。這不僅是深圳可預見的一線海景項目海景房源最佳的門檻機會，也是有著極高增值潛力的產品。

曾經創造無數奇蹟的半島城邦，在灣區海景豪宅極度稀缺的現在，在灣區生活方式加速兌現的當前，這一期還能不能為深圳豪界創造更多的歷史？沒有什麼比這個更值得期待了。

頂

豪

動

態

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！