長租公寓真的不賺錢嗎？我做了個小調查
一線城市房租連年漲，這並不是一個新鮮的話題。只是這一次，房租漲價的鍋被扣在了長租公寓上，尤其是以自如、蛋殼公寓等品牌公寓上。
讓人看不懂的約談與承諾
品牌公寓這次背鍋，直接的導火索是我愛我家時任副總裁胡景暉在17日早上接受媒體採訪時的一番表態。他說，「以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，重裝修，繼續違規N+1出租，完全破壞了正常房屋租賃市場」。
其時，胡景暉代表的我愛我家旗下也有品牌長租公寓--相寓，只是規模體量相比自如，差距較大。（詳見下方數據）
同日晚間，騰訊新聞客戶端就推送了一條熱門新聞：北京住建委等多個部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求他們不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
座談會上，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人共同承諾落實「三不得」要求，並承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。同時，各企業還明確承諾全面加強對業務人員的管理，決不允許哄抬租金搶佔房源，對於觸碰這條「紅線」的業務人員，一經查實從重處理直至開除。
報道還稱，為穩定租房市場，參會企業明確承諾不漲租金且拿出手中全部存量房源投向市場，其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間、中天置地1500間、樂乎公寓1000套、小家聯行1000間、魔方公寓900間、美麗屋775套、世傑佳園400間、潤邦潤家150間，總計125725套（間）。
長期的供需失衡與租房痛點
一線城市的房租漲價，根本原因還是供大於求。我不清楚目前在北京工作生活的流動人口真是數據是多少，我看到一個數據是大約有800萬人需要租房，按2人租一間房來算，也需要400萬間房。這是一個巨大的需求。
從另外一端，北京租房的庫存有多少？我也不掌握數據。不過，從這次品牌公寓運營商被約談來看，這些運營企業掌握的存量房源確實不少。
為什麼越來越多的人選擇長租公寓？為什麼越來越多房源向品牌公寓運營商集中？我在我所在的一個微信小社群做了一個小調查，這個調查不一定有普遍代表性，但應該可以反映一部分真實的聲音。
我問了這幾個問題：
1、租長租公寓（自如、相寓等）的主要原因是什麼？
2、相比業主直租或通過中介，長租品牌公寓大約溢價多少？
3、品牌公寓提供的服務包括什麼，你是否認為值得溢價部分？
4、如果業主直租、中介普通房源、品牌公寓均有豐富房源，你會選擇哪個？
5、你認為一線城市（以北京為例）房源漲價的根源問題是什麼？
6、如果你們是房東，你們選擇直租給房客，還是委託給中介，或品牌公寓運營商？
得到的答案見下圖：
顯然，在供需失衡背後，還有房客租房的痛點和房東出租的痛點，而品牌公寓運營商的價值恰恰就是體驗在專業運營上，一方面是對房子的設計再改造，提升顏值，同時也為溢價做支撐；一方面則解決房東的顧慮，使房東有穩定收益，找到更靠譜的房客。
作為連接供需兩端的品牌公寓，相比業主直租30%左右的溢價值不值？市場說了算。從抽樣回復來看，除了顏值高，還有基本的保潔和維修，目前的房客滿意度不是特別高。但就憑顏值高、省心這兩點，恰恰是品牌運營商的價值，也是消費升級背景下，消費者對比之後的理性選擇。
抽樣調研的答案，與地產大佬潘石屹的觀點一致。
回報率至多1%，長租公寓怎麼賺錢？
還是潘石屹，他說長租公寓的投資回報率最高不超過1%，這是一個虧本的生意。
據騰訊新聞《一線》報道：8月19日，潘石屹在深圳招商蛇口舉行新一期潘談會。潘石屹談到了最近北京房租價格上漲的問題。"北京公寓的租金價格在漲，政府很緊張，在批評，已經批評一段時間了，本來我應該到微博上面寫上一句話，可是我就沒有寫。就這個價格，就是不到1%的租金回報，再翻一番就是租房的價格翻一番，再翻一番，還是虧的。
會上有聽眾對「長租公寓是否賺錢提問，潘石屹表示：我做了二十多年的房子就反覆算這個賬，生意一定要有能夠算的過的賬才可以做。按照銀行的基準利率是4.9%，你可能4.9%貸不過來，拿不到。按5%、6%的銀行利率把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧。
潘石屹建議，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。燒錢創業是一條不歸路。
連業界大佬都說虧本，為什麼長租公寓還有那麼多品牌在競爭？甚至不惜高價獲取房源再租給房客？
我認為潘石屹還是代表了傳統的地產開發商的觀點，以往拿地，貸款開發，然後賣樓，這一套流程下來賺錢很輕鬆。他看得懂的是，房地產市場已經進入了房地產存量時代，更多需要依靠專業運營獲利，連他自己都認為現在北京的租售比不合理，那麼現在的長租公寓運營商拿過去賭今天，拿今天賭明天的市場策略也無可厚非，本是市場規律使然。
換句話說，長租公寓運營商無非是堅信北京的租房市場會長期處於供不應求的狀態，房價漲了，房租跟著必然會漲。高價獲取房源也非常常態，只是階段或局部的競爭策略。
他沒說或者裝糊塗或者也說不清楚的是，自如這樣的長租公寓運營商主要是通過互聯網技術和邏輯在運營，驅動其業務發展。例如，除了溢價的房租本身，自如還提供分期支付的金融服務，自如的大股東是鏈家，鏈家持有互聯網支付牌照。很多上班族已習慣用互聯網金融工具，多一點成本比向同事朋友借錢更方便，也不比信用卡分期支付更貴。
同時，一旦規模做大，自如可以通過其客戶端提供更多的增值服務給租客，比如家裡的油鹽醬醋，甚至租數碼產品和智能家居等。不用質疑商業模式，只是要做到什麼用戶規模，什麼時候可以通過運營激發增值服務業務的爆發，這個有待時間驗證。
所以，看似是二房東的生意，實則是互聯網金融和互聯網增值服務的生意。品牌公寓，更像是線下的流量入口。而這，恰恰是自如等品牌公寓吸引投資機構等地方。
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附贈彩蛋：公關情商負分的胡景暉
近期，長租公寓被熱議，源於胡景暉的「炮轟」。
上周五（8月17日），當時還是我愛我家研究院院長的胡景暉稱，資本大幅進入長租公寓是房價暴漲的主因之一。
胡景暉在電話會議中對媒體表示，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，導致售房成本直接上升，這一行為嚴重違背市場規律。
很難想像，這是從一個大品牌的高管口中說出來的話。胡景暉在炮轟鏈家和蛋殼公寓後從我愛我家離職。他祥林嫂一樣的喊冤：鏈家董事長左暉如何打電話給我愛我家CEO謝勇施壓，「忠臣」被切割因此主動辭職，但左暉予以否認。
胡景暉大概是堅信自己冤情勝過竇娥，更誇張的是8月19日舉行個人離職發布會，號稱以個人力量揭露行業黑幕，為了公共利益，希望政府出手控制房租上漲。
在我看來，胡景暉是一個公關情商不及格的企業高管。在社會化媒體異常發達的今天，普通民眾是很難區分你的言行是代表公司還是代表個人，胡景暉時任我愛我家副總裁公然點名競爭對手鏈家等房產中介哄抬北京房價，且不論其這番說辭是否得到我愛我家管理層授權同意，他也犯了公開場合攻擊競爭對手的大忌，因為我愛我家旗下的相寓也是市場參與者，可謂損敵三千，自傷兩千（從目前來看，則屬於賠了夫人又折兵）。
訓練有素的職業經理都清楚，個人言論必須遵從職業道德或企業倫理，一切從所服務企業利益考慮言行後果。
如何評價胡景暉？答案不言而喻。
題圖來自pixabay.com
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