房價和貨幣發行量之間到底有沒有直接關係呢？

大家應該聽過一句話，中國的房價漲幅才真實反映了通脹水平。普通商品的物價控制得還算可以，大家基本生活不怎麼受影響，但過去一二十年的房價漲幅，讓有房和無房群體之間的差距越拉越大。沒有房子，你的總財富就會相對縮水，有自住房勉強跑贏，有多套房子，就能賺更多的錢。看似房價在漲，實際上是貨幣超發集中流入了房地產，房子還是那些房子，錢多了，房價數字自然更高了。

這幾年我國城鎮化速度很快，比如2014年的時候城鎮率只有54.77%，而到了2017年城鎮化率已經達到58.52%，3年增長3.75%，如果按照13.6億人口基數算，這三年新增的城鎮人口就有5100萬，平均每年新增1700萬人口，這麼多人直接帶動了樓市的需求。

也就是說，房價是不是上漲，要看哪個是主導因素，哪些是次要因素。如果抑制房價上漲的因素佔主導，那麼即使貨幣政策寬鬆、貨幣發行量增加，那麼也不會引起房價大幅上漲。最典型的是日本二十世紀90年代以後，最近20年來日本的貨幣政策非常寬鬆，利率已經是負利率。但是日本房價泡沫破滅之後，房價一直處於低迷狀態，貨幣寬鬆並沒有帶來房價上漲。原因在於，這20年來影響日本房價的主要是老齡化、出生率因素等。導致日本的房地產需求長期低迷，需求成了主導房價的因素，即使是貨幣刺激政策，也基本上是無濟於事。

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