長租公寓鼎家「爆雷」始末

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鼎家之困，與其說是金融風險的問題，倒不如說是長租脆弱生態的階段性爆發。

文 | 小崗村村長

編輯 | 方婷

「相信自己，相信自己的夥伴。」

跟這句貼在鼎家辦公室牆上的口號對應的，是滿室狼藉，文件資料遍地散落，桌上放著的外賣餐盒和泡麵早已發霉。8月以來，杭州文欣大廈8樓每天都聚集著要求維權的近百位房東和租客。他們不相信鼎家，也開始不相信長租公寓。

鼎家工作人員已經完全撤離，現場有六七名特勤警員，每天早上7點半過來維持秩序，晚上7點半離開。

長租公寓很有可能爆倉，我愛我家前高管胡景暉在8月19日拋出的觀點一語成讖，鼎家的破產點燃了長租公寓領域的第一個「雷」。

「租客潘女士，損失房租2100、押金4400、維修費350、共計6850；

租客魏女士，押金5400、銀行分期加利息35700、管理費600，共計41700；

房東石女士，租金約6400，少一張床和一個衣櫃……」

不能來到現場的，還有三四個QQ及微信群里的上千名業主和租客，群里不斷有新人張貼出自己的損失。報出的是金額，沒報出來的，是安穩日子突然中斷，需要趕緊找到下一個住處的慌亂。

風波之中，36氪對鼎家創始人兼董事長魏永鋒進行了專訪，通過研究這第一例引起關注的長租公寓「爆雷」案例，我們試圖尋找出長租公寓究竟出現了什麼問題。

是租金貸的鍋嗎？

鼎家和用戶們的命運原本都不至於此，起碼1個月前，鼎家創始人魏永鋒認為事情還有轉機。

7月份，鼎家還在準備擴張門店，8月2日起，鼎家離職高管開始向業主和租客散布鼎家資金鏈斷裂的消息——按照魏永鋒的說法，這是因為公司開除了一批失職高管，但公司確實也存在400萬的資金缺口——於是事態急轉直下，公司總部圍滿了業主和租客，運營全面陷入癱瘓。

8月2日魏永鋒的申明

與外界認為利用租金貸高槓桿擴張導致爆雷不同，鼎家涉及租房分期的租客比例只有20%，低於行業平均水平。租金貸的模式是指，租客以個人信用向第三方金融機構或銀行貸款，機構一次性把一年的租金打給公寓方，租客就能租金月付，每個月繳納給機構的租金相當於還貸。

有業內人士向36氪表示，行業利率通常在5%-7%之間，銀行相對較低，但根據平台選擇的產品而存在差異。利息直接加在租金里，公寓有時為了獲客會主動承擔這部分利息。

這個模式本身無可厚非，租金分期降低了租客的資金壓力，而公寓方先收了一年的租金，之後只需按季度向房東付款，獲得流動性以支撐發展。喊出租金月付的品牌公寓不在少數，自如、蛋殼、相寓等大平台都有此類產品，中小公寓運營商在第三方服務平台的支持下，也將租金月付作為吸引客流的重要方式。

但租金貸容易發生糾紛，是因為金融機構的授信對象是租客，最大的風險點卻在於公寓方。租客每月按時還貸，而一旦公寓方資金鏈斷裂倒閉或惡意跑路，本金打了水漂，損失由租客承擔。如果不搬走，會跟房東有糾紛；如果搬走了，也要繼續向第三方金融機構支付租金，否則信用會受到影響。租客在簽署分期產品時未明確意識到這個風險，而公寓方為了發展業務也無動力明確告知。

在36氪對維權現場的採訪中，一位梅姓租客表示在簽約時，鼎家方面有明確告知這是租房分期，屬於借貸行為，只不過對他來說，從未想到過公寓方倒閉的後果。31歲的他從外地來杭經營一家果蔬店，門店和住房都是通過鼎家租賃的，門店一次性付清，住房租金分期，兩套一共損失了6.48萬。

目前與鼎家合作的第三方金融機構約為4家，其中最大的是愛上街（原名51返唄）。愛上街事發後發布聲明，本次通過愛上街分期的租客共有243名，在鼎家處理結果公示前，不會向租客收取任何違約金、滯納金等相關費用。

採用分期模式的租客損失最大，除了押金，在貸款到期前還要每月向金融機構還款。但是在維權人群里，占最大比例的其實是普通租客，他們損失的是押金和剛繳納的三個月租金。

鼎家之困，與其說是金融風險的問題，倒不如說是長租脆弱生態的階段性爆發。

激進而脆弱的長租生態

買房越是不易，租房越是痛點。

如果沒有我愛我家和鼎家的變故，長租生意在過去一年來仍是風口。2014年開始，鏈家、我愛我家、萬科、龍湖、碧桂園、華住等大公司對長租公寓均有布局。《58集團2018一季度住房租賃市場報告》顯示，截至2018年3月，全國範圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。

在高房價和限購政策下，加上結婚年齡和購房年齡的推遲，越來越多的人停留在租賃市場里。但找房不易，看了十幾套也找不到滿意的房子，還要與房東和中介討價還價、鬥智斗勇；一套兩居室，隔出四個房間，還有可能遇上奇葩室友；房東兒子結婚，要求三天內搬走；合同到期，3000塊/月的房間就要漲價1000……城市青年的租房史，幾乎就是一部不斷重複的「血淚史」。

過去房源供給掌握在個人業主、二房東、中介機構手裡，大公司和創業公司的參與，客觀上讓租房市場變得更加透明，產品和服務更加標準化。這類公寓房源信息真實，定價相對穩定，職業公寓管家的服務模式也提升了效率，這也是為什麼長租公寓雖然租金並不比市場價便宜，仍然能夠迅速打開局面的原因。

鼎家正是在這股風潮中投身長租公寓。這家公司由中介起步，經過多年發展，在杭州經營十餘家門店，算是小有積累。2017年，魏永鋒因看好長租公寓的前景而轉型，逐漸降低了二手房及其他租賃業務的比重，把長租公寓作為公司的核心業務。宣布破產之前，鼎家團隊近300人，在杭州城區共簽約了1950套公寓，主打分散式公寓，95%以上是整租房源。

事實上，僅靠從房東手裡收房，再租給租客的租差，長租公寓只能維持微薄利潤。曾有創業者告訴36氪，如果出租率低於90%，大部分公寓都是虧損的。不問租房創始人孫思遠認為，長租公寓的運營難題還體現在效率低下，從拿房到定價，所有決策都沒有數據支撐，這使得公寓的發展受限於團隊的經驗。

「出事之後我找到租客才發現，鼎家每月給我4000元房租，但是只跟租客收3300！怎麼可能虧錢做？肯定有問題，這邊（租客）兩個月押金先收進，這邊房東給一個月房租，就是把錢收進來再說，空手白狼，後面就不管了。」在鼎家辦公室，某維權業主王女士氣憤地告訴36氪。王女士房子就在鼎家辦公室附近，兩室一廳，聲稱一共損失了1萬2。

鼎家總部維權現場

「空置了幾個月，你說我要不要降價出租？」魏永鋒回應，雖然短期內虧損，但是從長遠來看，還是會有時間紅利的。鼎家最早跟業主簽1年的合同，今年開始2年起步。基於租金上行趨勢的判斷，簽約的時間越長，公司的利潤也有上升的空間。

過去收房時，鼎家的租差空間為10%，即3000元成本的房源，租客端定價3300元。因為維持傳統中介的門店運營方式，高昂的人力成本消耗了租差收入，鼎家每個月都處於小几十萬的虧損狀態。儘管如此，鼎家仍在2018年1月獲得杭州築家投資公司的千萬元融資，這也是鼎家轉型以來的唯一一筆融資。築家投資是一家產業鏈機構，除了長租公寓，也有投資公寓管理、物業、鄉旅等大居住項目。

在鼎家獲得融資的同時，長租市場的競爭也逐漸加劇。與他爭奪房源的本地長租品牌越來越多，很多一線城市的頭部品牌自如、相寓、紅璞等也想來杭州分一杯羹。這些大品牌經驗豐富、資金充沛，可觀的房源數量背後，代表的是成熟的管理能力和運營體系。

很多公寓品牌都過得艱難。為什麼總有人前仆後繼想要進入這個市場？萬億規模、政策紅利、資本推動，要追隨「趨勢」，更重要的，還因為長租公寓的想像力在於規模化。

鏈家研究院楊現領曾公開表示，分散式公寓可能要做到10萬間房盈利情況才有可能改善。而且規模化之後，在租賃業務的基礎上延展開的生活消費、場景零售、社群運營、社區服務、金融等增值業務的空間也更大。

吃到這個「大餅」的前提是，要在這個市場里活得足夠久，手裡始終要有房。

近半年來，鼎家的收房成本整體上升。雖然金額不高，但每套上漲三四百，也極大地佔用了現金流。為了跟競爭者拼搶，鼎家部分銷售開始只看數量，不計成本。推高的拿房成本體現在租金上，但過高的價格讓產品在市場失去競爭力，鼎家最後只好低於拿房價格出租，以求儘可能減少損失。

到了2018年，鼎家每月虧損越來越高，從1月至6月，累計虧損了800多萬，儲備的租客押金都已經差不多用完，這其中還有許多是因為內部管理出現問題，譬如高管與業主勾結，虛報高租金，導致的運營成本增多。

如果沒有新的融資到賬，崩潰一觸即發。

危機後續

經營不善，深陷困局的鼎家最終沒能找到救命錢，這在許多人的意料之中。今年以來，雖然長租公寓融資不斷，自如、蛋殼、青客、V領地、優客逸家先後完成大額融資，但顯然，資本更傾向於中後期項目，獲得青睞的多為區域頭部玩家。

走向破產的鼎家拿出了最新的解決辦法，一家名為寓團的長租公寓表示願意接盤，接手業主的租約，並補償50%-200%的租金，條件是要把原租賃期限延遲2-5年。

鼎家與寓團的聯合聲明

根據天眼查的信息，寓團註冊於2018年5月18日，法定代表人為孟小崴，他同時也是占股90%的大股東。他還是北京大合聯正房地產經紀公司的大股東，根據公開信息，這家位於北京朝陽區，註冊於2009年的公司，看上去跟最初的鼎家一樣，也是老牌的區域性房產中介公司。

許多業主已經不相信鼎家找來的救兵。他們質疑的點是，寓團公寓的條件是把租賃期限延長，是不是來撿便宜？如果再出現一次類似鼎家的事件，損失誰來承擔？

暫時，誰也找不到最優解。維權業主和維持秩序的特警每天都在鼎家辦公室里碰面。業主想要拿回租金，租客擔心被驅趕，時間每過一天，維權群里的情緒就緊張一分。

儘管有鼎家這個共同的「討伐對象」，對立情緒在維權群里仍在逐漸蔓延。在沒有拿回損失的錢之前，業主和租客之間，也開始了分化。有業主和租客在群里爭執起來，一位業主表示，租客占著房子還拒絕交流，另一位業主幹脆建議儘快統一收房，以免租客到時候住滿會把傢具家電都搬走，還要墊付水電費。

而租客們最害怕的情況是，錢和住處都要不回來，因此更不敢輕易搬家。

如果真的到被趕出去的那一天，接下來，他們已經不知道該信任哪個租房平台好。

（未來可棲記者房濤、36氪記者王海璐對本文亦有貢獻）

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