2018下半年樓市研判：注意這4座超級城市！
摘要：注意上海、成都、武漢、杭州
撰文|張銀銀
前段時間，2018上半年各大城市、省份經濟增長的情況，引其非常大的關注。其中廣州、天津、重慶三座頂級明星城市經濟的起伏，引發最大關注。
就此，槓桿遊戲也寫了《十大超級城市2018上半年經濟增速：廣州天津重慶為何墊底？》（8月1日）
當時，以我國百餘年的發展歷程做背景分析了，廣州、天津、重慶無論基礎、稟賦、區位，還是地位，在我國都是非常重要、顯赫的。
今天的失速，不必妄自菲薄，但同時也需要接受更多的批評。沒有一個城市會因為罵而失敗，一個城市可以得到如此多的關注，恰恰說明其地位和影響力。
16年前，深圳被拋棄、該往何處去的擔憂很多，但看看今天的深圳……讓更多的批評建議湧向廣州、天津、重慶，幫助他們更好。
今天，我不做頂級城市們的經濟分析，而是根據各地的最新（上半年或1-7月）數據談談下半年，這些城市的樓市情況。我國城市太多，抱歉今天只能寫體量最大的10個，請各位桿友體諒。
1、上海：住宅新開工面積要努力。上海統計局8月8日發布的數據顯示，2018年1-7月，上海房地產開發投資2153.97億元，比去年同期增長4.7%，佔全社會固定資產投資的57.2%。
這個佔比可以理解，上海是一座工業化完成，基礎設施也較完善的城市，固定投資什麼？地產多不奇怪。
值得注意的是下面兩組數據：
1-7月，上海商品房施工面積13181.62萬平方米，下降5.3%。其中，住宅施工面積6748.54萬平方米，下降7.6%。
商品房新開工面積1306.44萬平方米，下降5.8%。其中，住宅新開工面積747.61萬平方米，下降6.1%。
無論新開工，還是施工住宅面積，都是下滑的。雖然幅度不算大，但也不小。上海2017年推地不錯，下半年新開工應該努力。
另外，不錯的是，1-7月，雖然上海商品房竣工面積1900.07萬平方米，下降1.9%。但中，住宅竣工面積1071.06萬平方米，增長0.8%。略有增長也不錯，至少增加了實際可居住的房子體量。
銷售方面，1-7月，上海商品房銷售面積985.11萬平方米，增長7.3%。其中，住宅銷售面積788.92萬平方米，增長7.8%。兩項銷售數據都略高於全國。
2、北京：新開工面積喜人，竣工下滑嚴重。槓桿遊戲注意到，1-7月，北京商品房新開工面積為1081.2萬平方米，同比下降0.5%。
但是其中，住宅新開工面積為588.2萬平方米，增長21.5%。
有趣的是，北京商品房竣工面積為420.8萬平方米，同比下降26%。其中，住宅竣工面積為212.1萬平方米，下降10.8%。這說明2017年之前，房地不夠，現在繼續影響竣工面積。
銷售方面，1-7月，北京商品房銷售面積為288.8萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積為210.5萬平方米，下降32.9%
不僅如此，辦公樓銷售26.4萬平方米，下降62.4%；商業營業用房18.5萬平方米，下降66.8%。
簡單來說，北京的房住不炒嚴控+新開工放量，未來房價穩定基礎初步具備。
另一個消息是，1-7月，北京房地產開發企業項目到位資金為2808.1億元，同比下降23.2%。其中，國內貸款為918.5億元，下降10.3%；自籌資金為702.9億元，下降9.6%；定金及預收款為869.5億元，下降32.1%。
看怎麼說，一定階段利好剛需，因為開發商缺錢更要想辦法回款；同時，到位資金不夠，又怎麼拿更多地、開工建設更多？
3、深圳：住宅施工面積繼續增加更好。1-6月，深圳商品房屋施工面積5879.56萬平方米，增長16.6%。其中，住宅施工面積2993.64萬平方米，增速為9.6%。
實話說，槓桿遊戲覺得，對於深圳來說，能取得這個增長不錯了。
比如看看同期，深圳商品房屋竣工面積131.3萬平方米，下滑36%。其中，住宅竣工69.21萬平方米，下滑高達48.3%。為啥？和北京一樣啊，之前放的地少。
而商品房屋銷售面積方面，卻有326.01萬平方米，增長高達12.3%，遠高於全國。如此說來，就一個建議，深圳繼續多放地、抓緊開工吧。
4、廣州：施工增速不錯，繼續努力。上半年，廣州房屋施工面積 12787.1萬平方米，增長20%。其中，住宅施工面積6535.11萬平方米，增速也保持11.60%，不容易。
同時，房屋竣工面積544.84萬平方米，增長5%。其中，住宅竣工面積288.32萬平方米，增長11.7%。
如此可見，只要多放土地出來，施工、竣工面積都可以增長。槓桿遊戲希望廣州、深圳都加油供地，努力完成目標。
5、天津：施工面積可能不算太差。槓桿遊戲在該市統計局網站，沒有看到上半年或者1-7月，天津的地產施工情況。
不過，天津統計局發布數據顯示，1-7月，天津商品房銷售面積734.19萬平方米，同比下降21.5%，降幅比上半年收窄5.8個百分點。
截至7月末，全天津待售面積613.03萬平方米，同比下降7.1%。 具體到住宅方面也沒說。另一項數據可能還是很說明問題，1-6月，天津房地產投資有9.1%的增長。
雖然沒有詳細數據，但根據之前我一直對天津的放地觀察。可以簡單判斷，天津住宅的施工面積應該還是不低。簡單說，天津調控是不錯的。
6、重慶：剛需有福，住宅新開工面積增長接近60%。1-7月，重慶房地產開發投資2272.61億元，同比增長9.0%，增速比1-6月回落1.0個百分點。
其中，住宅投資1615.40億元，同比增長18.8%，增速比1-6月回落0.5個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為71.1%。
根據上述數據，槓桿遊戲可以判斷，住宅施工肯定還不錯。是的：
1-7月，重慶房地產開發企業房屋施工面積24070.27萬平方米，同比增長2.1%，增速比1-6月提高0.3個百分點。其中，住宅施工面積15717.45萬平方米，增長3.6%。
這不是重點。
1-7月，重慶房屋新開工面積4142.18萬平方米，同比增長43.4%。其中，住宅新開工面積2976.58萬平方米，增長57.6%。重慶的天量供地和完成調控任務，是非常積極的。
另外一組數據值得重視。1-7月，重慶房屋竣工面積1520.34萬平方米，同比下降28.0%。其中，住宅竣工面積939.12萬平方米，下降36.6%。為什麼？原因很簡單，2014年-2016年，重慶放地控制相對以前明顯。
如今的新開工反彈，則是在調控要求下的積極努力。
銷售方面也很有趣。1-7月，該市商品房銷售面積3917.04萬平方米，同比增長1.2%。其中，住宅銷售面積增長3.5%……都低於全國。近期，重慶二手房也有降溫。
當然，這是全重慶的數據，該市主城區及可以和其他城市對標的大都市21區，佔比較多，無論在建的增長還是銷售的放緩和全市是一致的。
所以，可以認為，如果全國穩定，重慶剛需接下來還可以。
7、蘇州：住宅新開工面積也很不錯。上半年蘇州住宅開發投資1145.38億元，增長18.5%。
不過住宅施工方面只增長了1%，在建7692.92萬平方米。但是新開工高達1373萬平方米，增速雖然不及重慶高，但也高達24%。
同期，住宅竣工466.13萬平米，和北京、天津、重慶情況一樣，過去有一段時間供地和開工不足所致。
8、成都：商品房整體施工面積下降，新開工面積也是下降。1-6月成都市商品房施工面積為16880.1萬平方米，同比下降5%。
此外，1-6月成都市商品房竣工面積為706.3萬平方米，同比下降19.1%。槓桿遊戲要提醒的是，這都是所有商品房的數據，因為該市統計局月報沒有公布住宅的數據，所以不好說。
有一組數據值得注意，根據國信房地產信息網、智研諮詢整理，1-6月成都市商品房新開工面積為2207.81平方米，同比下降10.3%。如此對照來看，住宅施工和新開工面積，可能都不夠樂觀。
於此而言，成都放地還應該加快，已經放的地得敦促加緊開工、入市……
9、武漢：住宅新開工下滑，中大戶型投資增長為主。上半年，武漢完成房地產開發投資1425.39億元，同比增長6.3%，增幅較1-5月回落1.8個百分點。
其中，中心城區房地產開發投資為917.10億元，同比增長2.7%，增速較1－5月回落3.7個百分點。
此外，上半年，武漢房屋新開工面積為1467.74萬平方米，同比下降8.4%，降幅較1－5月擴大0.9個百分點。
其中，住宅新開工面積1026.88萬平方米，下降11.1%。
住宅批准預售面積增長緩慢。上半年，全市商品住宅批准預售面積為915.88萬平方米，較上年同期僅增長0.3%。該市統計局分析，若這種趨勢持續下去，不僅會拖累開發投資後續增長，更會對未來住房市場供給產生消極影響，造成供應不足，供需矛盾突出。
該市統計局列出了詳細戶型結構數據分析：
上半年，小戶型（90平方米以下）住宅完成開發投資193.90億元，同比下降31.3%，佔全市住宅投資比重為19.9%；
中等戶型（90－144平方米）住宅完成投資599.74億元，增長22.0%，佔住宅投資比重61.7%；
大戶型（144平方米以上）住宅完成投資179.02億元，增長28.2%，佔住宅投資比重18.4%。
如此說來，槓桿遊戲覺得，武漢供地和敦促（中小戶型）開工都應努力，特別是中心城區。
10、杭州：住宅施工和新開工都小幅下滑，需全面努力。1-6月，杭州房地產開發施工面積10041萬平方米，下滑2.9%。其中，住宅施工面積5195萬萬平方米，下滑2.3%。
新開工方面也是如此。住宅新開工588萬平方米，下滑0.6%。
竣工方面也是如此。1-6月，住宅竣工438萬平方米，下滑28%。之所以如此，和上文北京、重慶等類似，此前有幾年供地下滑。
調控還是有作用，住宅銷售640萬平方米，也下滑了13%。不過，這個體量還是比新開工、竣工要高。
更大壓力還在於，杭州新建商品住宅可預售面積410萬平方米，下滑高達35.8%。
綜上，槓桿遊戲認為，無論供地還是敦促開工，杭州都需要非常努力才行。
而通過上述分析，這10個超級城市的朋友應都大概明白了，投資或者剛需，目前大概應該怎麼做。
本文除特別註明外，其他數據全部出自各大城市統計局
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