房價大局已定，資金全面收緊利空樓市，下半年價格戰或捲土重來？
擱兩三年前來說，只要你有資金便能玩轉樓市，可是如今環境卻大大不同了，無論是普通購房者還是炒房客，甚至是開發商都面臨著缺錢的問題。筆者認為，炒房客和開發商缺錢主要是政策監管作用下產生的直接效果，而普通購房者缺錢的原因除了本身確實湊不夠「六個錢包」以外，還有無形中正在提高的購房壓力和門檻。一句話，沒有了資金的樓市，便如同沒有了血液，這樣的市場還能硬抗多久呢？
近日，央行成都分行公布了關於印發《四川省商業性個人住房貸款最低首付款比例實施方案》的通知，值得注意的一點是這份文件加有特急的標籤。筆者看了這份通知，傳遞出來的信號很明確了，就是房貸政策將進一步收緊，在四川各城市大幅度提高最低購房首付比例。購買二套住房，最低首付比例提高至40%-70%不等，購買第三套住房已經面臨停貸。
眾所周知，成都一直都是購房者關注的熱點區域，特別是2018上半年還上演著搶房大戰的盛況，在被住建部約談之後，調控政策隨之進行了彌補漏洞，比如限購對象從人升級為家庭為單位。隨著政策收緊，不少炒房需求便外溢到了四川其他三四線城市，引起三四線城市房價明顯上漲。因此，此次重點針對二三套住房提高首付比例所想要達到的目的不言而喻。
當然，在房價上漲之外購房者也面臨著許多尷尬的現狀，比如剛剛進入2018年下半場的時候，因為樓盤出現質量問題等，成都等地也密集出現了一些樓市維權的現象。因此，筆者在之前的多篇文章中都提到過，這兩年買房子一定要多看重房子的品質，切忌一哄而上爭搶房源，否則難免會因為質量問題陷入兩難。
除了首付比例提高，房貸利率上浮也是一個明顯的趨勢，只是上浮空間恐怕已經沒有那麼大了。8月初，上海兩大銀行曾傳出下調房貸利率的消息，不過最後遭遇戲劇性反轉，鬧了個烏龍。其實，筆者認為，由於監管嚴厲，銀行對於下調房貸利率這件事兒估計也只能是想想而已，或者探探口風，目前並沒有膽量操作。
而且值得注意的是，加強預期管理是當前調控的重要方向之一，而下調房貸利率必然會引起房地產市場陣陣騷動和助長房價上漲的預期，因此短時間內房貸利率並不會放鬆，而且房價上漲壓力大的城市還會有上浮的空間。
而對於房企來說，由於其自身的高負債率所能帶來的潛在風險，因此在控制風險與去槓桿的大背景下，融資渠道一直呈現收緊的狀態。近日，部分房地產信託公司暫停房貸業務將開發商可能面臨的資金窘境再次暴露在市場面前。隨著房地產調控政策的持續以及下半年整治房地產亂象的任務，筆者認為今年的「金九銀十」恐怕不會再有明顯的改觀。
如果錯過了「金九銀十」這個階段，開發商也就錯過了下半年提高銷售業績的關鍵節點。在這樣的情況下，價格戰或許會成為年底前房企加快資金回籠與衝刺業績的唯一方法。筆者認為，資金全面收緊或許成為利空樓市的關鍵性因素，而且大家也不要指望央行「放水」會流入房地產領域。目前，隨著房子越來越難賣成為了現實，目前廈門、濟南等不少熱點城市的房價已經出現了實質性鬆動。對於打算購房的群體來說，不妨等到年底前看看，或許能夠取得不小的優惠力度。
