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誰在抬高你的房租?

來源:金羊毛工作坊

整理了一下胡景輝近期的一些採訪觀點,拋開他和鏈家/我愛我家的個人恩怨部分,他對房地產中介及房租市場的觀察有一些觀點談的蠻中肯:

1、今年房租的快速上漲,使得我這個預言幾乎有兌現了。而且這次房租上漲,不是說觸達了社會的低收入階層,社會中等收入階層,甚至那些高端人群對房租上漲不滿意了。也就是說,這次房租的上漲觸達了大學畢業生低收入人群、中收入人群,甚至高等收入人群,它的發酵帶來的不滿是極其強烈的。

2、政府的反應(約談,要求中介增加供給)是應急反應,短期內能夠平復人心,平衡預期,平穩預期,但是中長期來看沒有用的。

3、這是目前面臨最大的問題,兩頭都不討好,現在租金水平不管小業主還是機構者來看,年化1.5%的收益不如存銀行,他們都認為收益率太低,按照國際通行標準,房租年化應該是6%,我們只有1.5%。北京為例,如果要達到國際平均的6%,房價需要跌一半,房租需要翻一番,這個很難做到。如果房價跌一半銀行瘋了,如果房租翻一番承租人就瘋了。

反觀承租人國際通行標準月租金,就是你房子的收入應該是30%-40%,即便是華爾街、紐約、曼哈頓,大家看過《老友記》,即便在紐約上過時髦的班,即便是金融天才,在曼哈頓租金也是收入40%左右。今天IT工作者,速成碼農在天通苑租房花的錢已經逼近超過50%的收入,這是一個非常危險的臨界點。

所以接下來出現一個問題,從投資者的角度來講,我覺得房租應該翻兩番才合適,從承租人角度來講,再漲上去我已經無法承受。這個背後又折射出來了,出來混遲早要還的,飛雪來信扔出去了還要回來的。租售並舉這些問題直指土地財政,高地價,高房價。不要以為這個事情把球踢到租賃市場沒有事了,球被踢回來了,最終問題還是指向了我們高地價,高房價,土地財政已經嚴重透支了這個國家的未來。

怎麼解決?儘快出台房產稅,儘快出台空置稅,儘快讓農村集體用地進入市場,不管市場化還是公租房、廉租房,儘快的讓年輕人能夠租到便宜的房子。

4、我希望在8·18事件的影響下,既要說,又要做,讓有關利益各方看到結果。如果說季節性因素或者什麼樣因素,這個事件的走勢,20年的行業經驗很快掩蓋過去了,9月1號開學結束之後,市場規律10、11、12月進入淡季之後房租進入季節性下降,很快人出來說房租沒有問題,房租降下去了。如果這個時候大家鬆懈了,在明年春節之後,正月15之後,到3月、4月,那將是更加猛烈的一輪上漲。

5、問:你還是覺得資本進入整個市場是影響房租上漲的主要原因?

胡景暉:我覺得佔三分之一的比例,沒有資本的因素,房租也上漲,房租上漲有很多的原因,比如CPI,季節性因素,北京為例騰籠換鳥導致人才結構的上升,需求結構的上升。雖然限購了,雖然二手房交易量下降了,但是二手房房源由於是升級性的房源,也就是說不能賣的這套房子住著,沒有進入市場,出租的可能性。由於年化租金收益率太低,北京大約10%的房子寧可空著也不出租,也不出售,也不自住。因為一旦出租了投入成本。

第二,一旦要出租再出售的時候很麻煩,因為在裡面的租客,能不能允許頻繁帶看了,一旦成交了往哪兒搬,一系列的麻煩導致小業主選擇寧可空著也不出租,這樣的房子在北京的10%。約有10萬套的房子在北京既不出租,又不自住,又不交易,而我們還在頻繁的郊區蓋廉租房和經濟公租房,而在五環、六環以內90萬套已經建成的房子處於空置的狀態,北京為什麼不能仿效香港出台空置稅?只要一個稅我們就可以逼出90萬套的空置房。如果在郊區、密雲、延慶去蓋,恐怕要蓋十年,十年長短和僅僅出台一個空置稅,這個十年的賬,有關方面很好計算。

胡景暉:人口聚集是一個慢慢的過程,我從業這麼多年以來,在2007年之前,北京的房租每年漲幅是個位數。開奧運會了,如果沒有記錯的話,2007北京房租一年之內漲了27.5%。然後我把這個數給了媒體發表之後,有關部門打了電話過來為什麼,我講了原因,我需要兌水給了媒體。2008年、2009年發生次貸危機,2000年北京的房租第一次出現了負增長,但是2010、2012年4萬億刺激之下,經濟形勢轉好,房租又開始上漲,很快又變成了兩位數。到2015年之後,逐步又變成了個位數,如果沒有長租公寓,我覺得今年北京全年的租金整體跟去年相比應該還是個位數,但到年底一定不是個位數,即便現在緊急踩了剎車。不是說所有的屎盆子都扣在長租公寓上,很難解釋長租公寓,因為高於市場價格收房對我今年市場價格起了多大作用,我個人大概認為這個權重是三分之一,所以叫推波助瀾。或者說,沒有長租公寓被資本挾持這個事,今年會上漲,不會如此之劇烈了。有了長租公寓被資本挾持之後,上漲的幅度和速度自然更大一些。

胡景暉:當然了,我們有租售並舉的國家戰略背書,第二,在整個房地產領域我覺得除了舊城改造,什麼養老地產之外實在缺乏熱點,所以錢都進來了。但是中國的資本和國外的資本最大的不同,國外的資本在投任何一個行業的時候,都要做大量的情報搜集和認真分析,那些分析員都是40、50歲的老炮。而我們國內資本頭在投的時候基本上看新聞通稿決定投還是不投,都是一些大學剛剛畢業的研究員做出判斷,某些投資經理年紀輕輕一年幾十億投下去,KPI完成不了。今天中國的資本資本市場極其浮躁、膚淺隨大流,所以就會造成一些非理性的投資。跟西方完全是兩回事。

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