誰在抬高你的房租？

來源：金羊毛工作坊

整理了一下胡景輝近期的一些採訪觀點，拋開他和鏈家/我愛我家的個人恩怨部分，他對房地產中介及房租市場的觀察有一些觀點談的蠻中肯：

1、今年房租的快速上漲，使得我這個預言幾乎有兌現了。而且這次房租上漲，不是說觸達了社會的低收入階層，社會中等收入階層，甚至那些高端人群對房租上漲不滿意了。也就是說，這次房租的上漲觸達了大學畢業生低收入人群、中收入人群，甚至高等收入人群，它的發酵帶來的不滿是極其強烈的。

2、政府的反應（約談，要求中介增加供給）是應急反應，短期內能夠平復人心，平衡預期，平穩預期，但是中長期來看沒有用的。

3、這是目前面臨最大的問題，兩頭都不討好，現在租金水平不管小業主還是機構者來看，年化1.5%的收益不如存銀行，他們都認為收益率太低，按照國際通行標準，房租年化應該是6%，我們只有1.5%。北京為例，如果要達到國際平均的6%，房價需要跌一半，房租需要翻一番，這個很難做到。如果房價跌一半銀行瘋了，如果房租翻一番承租人就瘋了。

反觀承租人國際通行標準月租金，就是你房子的收入應該是30%-40%，即便是華爾街、紐約、曼哈頓，大家看過《老友記》，即便在紐約上過時髦的班，即便是金融天才，在曼哈頓租金也是收入40%左右。今天IT工作者，速成碼農在天通苑租房花的錢已經逼近超過50%的收入，這是一個非常危險的臨界點。

所以接下來出現一個問題，從投資者的角度來講，我覺得房租應該翻兩番才合適，從承租人角度來講，再漲上去我已經無法承受。這個背後又折射出來了，出來混遲早要還的，飛雪來信扔出去了還要回來的。租售並舉這些問題直指土地財政，高地價，高房價。不要以為這個事情把球踢到租賃市場沒有事了，球被踢回來了，最終問題還是指向了我們高地價，高房價，土地財政已經嚴重透支了這個國家的未來。

怎麼解決？儘快出台房產稅，儘快出台空置稅，儘快讓農村集體用地進入市場，不管市場化還是公租房、廉租房，儘快的讓年輕人能夠租到便宜的房子。

4、我希望在8·18事件的影響下，既要說，又要做，讓有關利益各方看到結果。如果說季節性因素或者什麼樣因素，這個事件的走勢，20年的行業經驗很快掩蓋過去了，9月1號開學結束之後，市場規律10、11、12月進入淡季之後房租進入季節性下降，很快人出來說房租沒有問題，房租降下去了。如果這個時候大家鬆懈了，在明年春節之後，正月15之後，到3月、4月，那將是更加猛烈的一輪上漲。

5、問：你還是覺得資本進入整個市場是影響房租上漲的主要原因？

胡景暉：我覺得佔三分之一的比例，沒有資本的因素，房租也上漲，房租上漲有很多的原因，比如CPI，季節性因素，北京為例騰籠換鳥導致人才結構的上升，需求結構的上升。雖然限購了，雖然二手房交易量下降了，但是二手房房源由於是升級性的房源，也就是說不能賣的這套房子住著，沒有進入市場，出租的可能性。由於年化租金收益率太低，北京大約10%的房子寧可空著也不出租，也不出售，也不自住。因為一旦出租了投入成本。

第二，一旦要出租再出售的時候很麻煩，因為在裡面的租客，能不能允許頻繁帶看了，一旦成交了往哪兒搬，一系列的麻煩導致小業主選擇寧可空著也不出租，這樣的房子在北京的10%。約有10萬套的房子在北京既不出租，又不自住，又不交易，而我們還在頻繁的郊區蓋廉租房和經濟公租房，而在五環、六環以內90萬套已經建成的房子處於空置的狀態，北京為什麼不能仿效香港出台空置稅？只要一個稅我們就可以逼出90萬套的空置房。如果在郊區、密雲、延慶去蓋，恐怕要蓋十年，十年長短和僅僅出台一個空置稅，這個十年的賬，有關方面很好計算。

胡景暉：人口聚集是一個慢慢的過程，我從業這麼多年以來，在2007年之前，北京的房租每年漲幅是個位數。開奧運會了，如果沒有記錯的話，2007北京房租一年之內漲了27.5%。然後我把這個數給了媒體發表之後，有關部門打了電話過來為什麼，我講了原因，我需要兌水給了媒體。2008年、2009年發生次貸危機，2000年北京的房租第一次出現了負增長，但是2010、2012年4萬億刺激之下，經濟形勢轉好，房租又開始上漲，很快又變成了兩位數。到2015年之後，逐步又變成了個位數，如果沒有長租公寓，我覺得今年北京全年的租金整體跟去年相比應該還是個位數，但到年底一定不是個位數，即便現在緊急踩了剎車。不是說所有的屎盆子都扣在長租公寓上，很難解釋長租公寓，因為高於市場價格收房對我今年市場價格起了多大作用，我個人大概認為這個權重是三分之一，所以叫推波助瀾。或者說，沒有長租公寓被資本挾持這個事，今年會上漲，不會如此之劇烈了。有了長租公寓被資本挾持之後，上漲的幅度和速度自然更大一些。

胡景暉：當然了，我們有租售並舉的國家戰略背書，第二，在整個房地產領域我覺得除了舊城改造，什麼養老地產之外實在缺乏熱點，所以錢都進來了。但是中國的資本和國外的資本最大的不同，國外的資本在投任何一個行業的時候，都要做大量的情報搜集和認真分析，那些分析員都是40、50歲的老炮。而我們國內資本頭在投的時候基本上看新聞通稿決定投還是不投，都是一些大學剛剛畢業的研究員做出判斷，某些投資經理年紀輕輕一年幾十億投下去，KPI完成不了。今天中國的資本資本市場極其浮躁、膚淺隨大流，所以就會造成一些非理性的投資。跟西方完全是兩回事。

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