王健林「趕走」太太，萬達發生了什麼？
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最近一年不太順的萬達，這兩天因董事會調整又被輿論纏身了！
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來源：財經觀潮（guide0929）
01
王健林「趕走」太太
根據工商信息顯示，8月13日，大連萬達集團原董事尹海和林寧退出董事會，高茜、肖廣瑞、董建岳和曲德君進入董事會，這四人均為萬達高管。
天眼查詢顯示結果如下：
從萬達董事會變更前後可以看到，變更前王健林一家三口都在董事會，7個名額中佔據了3個席位。
根據工商信息變更記錄，在此前林寧並未進入萬達集團高管或董事行列。此外，王思聰在2009年8月7日首次進入董事會，2011年3月8日又退出，2016年1月26日，工商信息再次變更，王思聰又擔任了董事，進入萬達集團高管行列。
變更後不但林寧退出，還新增加了兩個席位，減少了家族權重，這或許是在激勵萬達的員工，但外界並不這麼認為。
外界立刻將此事與不久前深交所向萬達電影發問詢函內容中關於「要求萬達電影說明並披露交易對方之一的林寧作為上市公司實際控制人王健林的配偶，是否構成一致行動人。」一事聯繫在一起，對王健林與其妻子林寧夫妻關係提出了猜測。
02
外界的猜測
對於此次調整原因以及未來林寧的任職計劃，有媒體聯繫萬達集團，目前尚無回復，萬達集團官網也沒有發布通知。但從最近萬達的一系列舉動中，似乎可以看出些端倪。
7月4日深交所對萬達電影提出了37個涉及重組的問題，其中關於王健林與林寧行動是否構成一致疑問，尤其引人注意。
通常來說， 作為一致行動人的王健林夫婦應該共進退，但在一般的上市公司股權結構中，除非出現異常，或有意減持套現，否則都是利益綁定構成一致行動人。但深交所有此一問，是否表明王健林與林寧關係出現變局？
恰在此時，林寧又退出萬達集團董事會席位，更加深了外界的猜測。
然而，也有人對此表示反對，通過深交所對夫妻行動是否一致的追問來判斷夫妻關係，邏輯不夠嚴謹。
證監會《上市公司收購管理辦法》對一致行動人的解釋中有這樣一條：
持有投資者30%以上股份的自然人和在投資者任職的董監高，其父母、配偶、子女及其配偶、配偶的父母，兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹及其配偶等親屬，與投資者持有統一上市公司股份。
在這樣的規定下，作為王健林配偶並同時持有萬達影視4%股份的林寧女士，很容易被人誤解為是符合一致行動人的的規定。
但盤和林經濟觀察認為，這裡指的是「自然人」即基於出生而取得民事主體資格的人，王健林並非以「自然人」身份持股萬達影視的，萬達影視第一大股東萬達投資是法人身份，所以，這並不違反證監會一致行動人相關規定。
即便是夫妻都是自然人也未必構成「一致行動人」。在一致行動人的規定中，有一條前提條件必須注意，那就是：在上市公司的收購以及相關股份變動活動中有一致行動情形的投資者，互為一致行動人。如無相反證據，則投資者有包括前文提到的情形及其他情形之一的，為一致行動人。
簡單來說，就是不論是不是夫妻，只要有約定，具有共同一致決議的，都可以認定為一致行動人，退一步說，即便是夫妻，也存在不是一致行動人的情形，即一致行動才是判定是否作為一致行動人必要的兜底條款。
也就是說，即便王健林林寧夫妻關係，也有可能不被判定為一致行動人。
所以，外界以深交所對萬達電影王健林與林寧一致行動提出的質疑來猜測他們的夫妻關係，邏輯上不成立。
03
這才是萬達董事會調整的真實目的？
那萬達為何會對董事會成員作出調整呢？從調整前後的情況來看，林寧、尹海退出董事會很明顯是為了騰出位置，讓新人進入。
易居研究院智庫中心嚴躍進的觀點是：
董事席位的調整涉及到家庭自身關係的調整、董事會未來戰略的調整、新進入股東的意向等，所以萬達此類調整，力度很大，不排除和此類因素都有關。
但是若是調整了4位董事，這多半是和業務調整有關。尤其是會在類似萬達未來文旅、影視等產業上有新的動作，進而會形成相對匹配的董事關係。對於萬達來說，轉型並不是說有難處，而是說需要不斷協調各類關係，包括資金方面的關係、物業方面的關係。
按照易居研究院智庫總監的觀點，萬達此次董事會調整，極有可能和業務調整有關係。更有媒體猜測，此次調整與從港股退市的萬達商業回歸A股有重要關聯。
今年1月，騰訊控股聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。
這份戰略投資協議引人注目的一點，就是萬達與四巨頭之間簽署對賭協議，以新的對賭協議來替代萬達兩年前H股私有化時的舊對賭協議。這份新的對賭協議，主要包含兩個大的方面，即業績對賭協議、IPO上市對賭協議。
業績對賭是，投資人要求，萬達商業不可以更改其主營業務，2019年租金的凈收益要達到190億元，如果低於這個數值，投資方有權要求萬達方面給予其現金補償。
IPO上市對賭是，投資方要求萬達商業在2023年10月31日前完成上市。不過，協議並未規定上市地點。
但在如今樓市調控，以及證監會對房地產企業IPO監管力度加大的背景下，要如期兌現業績對賭與IPO對賭，難度偏大。目前，A股IPO對房地產公司基本關閉了大門，近幾年基本沒有房地產公司上市。
對董事會的調整，或許就是為了調整萬達商管對房地產的權重，以便更好地快速回歸A股。
易居研究院嚴躍進認為，本身萬達當前正積極進行文旅業務轉型，需要獲取各類融資。這個時候從導入外部投資者的角度看，自然也是重磅級的機構。類似機構或也會考慮到進入董事會等考慮。所以類似退出，或是此類企業管理層調整的內容，這有助於更好為後續董事會席位調整，以及萬達融資等創造更好的條件。
四個新入局董事會人員，高茜來自審計部門，是目前唯一一名女性董事。肖廣瑞來自人力資源部門，董建岳來自萬達金融集團，曲德君來自已經裁撤的萬達網路科技集團（下稱網科集團）。董建岳於2016年10月從廣發銀行離職後加盟萬達金融。
新入局的董事，一方面有助於萬達吸引更多融資，另一方面能促進萬達商管去地產化，讓萬達商管成為一個商業地產投資與運營公司，主要依靠租金、酒店及輸出管理的收入，不會再被認定為地產開發商，可以更好地推動、加快A股上市，以贏得與騰訊、蘇寧、京東、融創的對賭。
這或許才是萬達進行董事會調整的真正原因！
萬達斷臂求生一年，現在過得還好嗎？
各大地產公司都在撒狗糧，炫耀自己2018上半年傲人的戰績。今天，我們不談萬科、碧桂園，不說融創、恆大，談談萬達。
來源:槓桿遊戲作者:張銀銀
萬科凈利潤91.2億元，同比增長24.9%；碧桂園上半年收入1319億元，凈利增長95%至163億元；融創說自己凈利潤預增超200%；這都不算什麼，利潤王恆大，上半年凈利潤超520億，分紅就達147億元……
這些大公司驕傲的成績，實在讓人感覺不到調控的威力。繁華之外，還有人記得昔日的大亨萬達，斷臂求生一年後，過得好嗎？
恰好，萬達董事會調整引發關注。王健林妻子林寧退出，兒子王思聰還在，萬達是要幹什麼？
1
資產略降，債務下降明顯
萬達重整後，旗下有商管、文化、地產、金融四大板塊。其中最大盤子要屬商管。
但2年前，萬達商業從港交所退市後，萬達這艘航母詳細的財務披露也就沒有了。不過，萬達畢竟體量巨大、各類融資少不了，免不了評級報告、債券披露、商管公司公開的財務報表。
只是很可惜，當各大公司都發布年中快報、半年報之際，大部分資產未上市的萬達財務披露基本還停留在一季度。
今天，槓桿遊戲就以萬達商管公司的一季報、評級報告，來看看萬達斷臂求生後的生活際遇。
從資產情況看，繼2017年部分資產出售、交割後，萬達商管總資產繼續下降。2017年從2016年的7511.46億元下降至6891.05億元。2018年一季度，再降300多億元，至6534.9億元。
圖1.萬達2018年一季度資產 圖表來源|萬達商管2018年度跟蹤評級報告
值得注意的是，萬達投資性房地產資產總額繼續增長，從2017年末的3790億元，增長到2018年一季度末的3846億元。
同期，在建工程資產總額下降。從46.8億元下降到32.5億元。如下圖2。
圖2.萬達2018年一季度非流動資產情況 圖表來源|萬達商管一季報
上述兩個數據很說明問題，一方面，萬達自有商業地產體量增長，主要來自轉結；另一方面，未來輕資產為主，所以在建工程的貨值降低。
債務方面，截至2018年3月末，萬達商管負債總額為4022.04億元，較2017年末降低9.87%，以非流動負債為主，佔比56.52%。
2
負債率降下來了，未使用授信額度寬裕，但債務壓力還在
如上所述，萬達商管不僅實現了總負債下降，資產負債率也持續下降。2017年末從2016年的超過70%，下降至不到65%。到2018年一季度，再次下降至不到62%。
圖3.2015～2017年末及2018年3月末萬達商管主要財務指標 圖表來源|萬達商管2018年度跟蹤評級報告
評級報告披露，截至2017年末，萬達商管總有息債務為2132.36億元，佔總負債比重47.78%，債務來源包括銀行借款、發行債券等。
到了2018年3月末，萬達商管有息債務繼續降低，至2039.31億元（未包含應付票據1.06億元），在負債總額中佔比為50.70%。原因是，2017年以來，隨著公司出售文旅項目和酒店資產以及償還部分到期借款，有息債務規模有所降低。
圖4.2015-2017年末及2018年3月末萬達商管存量債務結構 圖表來源|萬達商管2018年度跟蹤評級報告
其中，有息債務以長期為主，佔總有息債務比重為88.62%。
截至2017年末，萬達共獲得主要合作銀行的授信額度3,629億元，其中已使用授信902億元，未使用授信2727億元。
圖5.截至2017年末萬達商管主要債權債務關係 圖表來源|萬達商管2018年度跟蹤評級報告
看起來，萬達似乎不缺錢。但槓桿遊戲要說，如果只是這樣，為啥又要低價賣文旅城和酒店資產？
不僅如此，評級報告還稱，根據萬達提供的央行徵信中心出具的企業信用報告，截至2018年5月29日，萬達本部未發生過不良信貸事件。
截至該報告出具日，萬達在國內公開債券市場中，發行的各類債務融資工具均尚未到期，其中已到付息日的債務融資工具，均正常付息。
不過，截至2018年5月末，萬達境內存續的債券本金金額合計為870億元，主要集中在未來1-2年內到期。看來，依舊存在一定的集中償付壓力。
3
利潤增勢喜人，毛利率超過50%，凈利潤大增33.13%
債務壓力雖然猶存，經營狀況卻又改善，利潤增長。
儘管2018年一季度，萬達商管營收258.57億元，同比小幅降低0.66%，但毛利潤反倒增長。
一季度毛利潤131.49億元，同比增長8.85%；毛利率為50.85%，同比增長4.44個百分點。見槓桿遊戲文初第一部分的圖1，可以發現，過去幾年，萬達商管的毛利潤從來從來沒有超過45%。
凈利潤方面，一季度，萬達商管實現86.52億元，同比增長33.13%。
不得不說，萬達商管的經營業績是提升了。而且，槓桿遊戲要說，一個不怎麼搞地產，以商業為主的公司，有這個利潤能力，還真不容易。
評級報告是這麼解釋的：
隨著公司運營中商業廣場投資物業租賃面積及租金水平的增加，公司投資物業租賃及管理業務收入及毛利潤將繼續較高速增長；
酒店業務收入將隨著自持酒店的減少而有所降低；
物業銷售業務將隨著公司輕資產化的繼續推進，結算收入及毛利潤將有所降低；
整體來看，2018年公司收入及毛利潤將有所降低，但投資物業租賃及管理業務收入佔比的提升將會使得毛利率水平有所提升。
給翻譯一下就是，房租在漲、酒店虧損減少、輕資產化後低成本套利。
另外一個值得注意的是，評級報告披露，一季度，萬達投資收益為12.32億元，同比增加11.71億元，主要是完成重慶萬達文化旅遊城的股權交割所致。
此前，有媒體報道稱，重慶文旅城地處重慶主城區內、地價成本低，未來收益看好，萬達拖延不向融創交割。看來，萬達還是講誠信的。
不過，萬達商管一季度，經營性凈現金流為-63.56億元，同比凈流出增加45.39億元，主要是銷售商品、提供勞務收到的現金減少所致；投資性凈現金流為-124.25億元，凈流出同比減少103.48億元。
未來隨著輕資產項目的增加，投資性支出可能會有所降低。
看完萬達商管的報表和評級報告，槓桿遊戲覺得，萬達過得其實是好了一點的。不過話說來，如果當時可以挺過去，以2017年如此好的地產行情，萬達是不是應該過得更好？
比如像碧桂園、恆大、融創一樣風光……
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