蛋殼租金貸模式被指非法集資 長租公寓回報率僅2％

吵得沸沸揚揚的哄抬房租事件，讓蛋殼等企業「租金貸」被推到風口浪尖，而此類所謂金融創新的背後，實質已涉嫌成為非法集資的溫床。

「杭州鼎家爆倉破產不會是個案，四季度會爆掉更多，涉及資金或達8個億！」一位行業資深研究人士向長江商報記者表示，他對長租公寓的前景十分擔憂。

8月17日，針對近期一線城市房租大幅度上漲，我愛我家研究院院長鬍景暉在電話會議中對媒體表示，除了供給、需求、季節的因素外，資本大幅度進入長租公寓也是推高價格的主要原因之一。胡景暉認為，像自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源，人為抬高收房價格，重裝修，繼續違規N+1出租。隨後，事件進一步升級。

此外，目前部分長租公寓運營企業通過「租金貸」等方式向金融機構融資，通過「拿房－出租－租金貸融資－再拿房」的模式實現快速擴張。而長租公寓一旦涉足金融業務，基本上就會出現租客信用被違規使用、租金收益監管不到位等很多新的問題。

自如，蛋殼等多家長租公寓品牌在接受長江商報記者採訪時表示，目前已經在配合政府進行相關改進和優化工作，也發布了相關說明關於如何配合政府相關的工作，具體的採訪等過了這個階段再進行。

同策研究院研究總監宋紅衛向長江商報記者分析表示，租金上漲是多因素造成的，比如房租上漲滯後於房價上漲，需求增加，租賃市場運營成本上升以及類似以價格戰的形式搶奪房源造成對價格的衝擊。後兩種原因和租賃企業有直接的關係，但是能否影響到整個市場，還要看租賃企業的市場份額。

值得一提的是，多位業內人士紛紛向長江商報記者表示，迎政策東風，站在萬億市場，資本風口下的長租公寓回報率不會超過2%來看，開發商普遍尚未找到長租公寓合理的盈利模式。

助推熱點城市租金上漲超20%

近日，北京一個位置相對偏遠的天通苑三居室，本來心理預期價位是7500元/月，但自如和蛋殼兩家為了搶房源，拚命抬價。經過三輪競價後，該房源以蛋殼用每月10800元的價格拿下，暴漲3300元。近期，網上一則蛋殼和自如兩大長租公寓的巨頭天價搶房源的新聞引發了熱議。

數字背後反映的是北京租金的上漲。我愛我家市場研究院的統計數據顯示，2018年上半年，北京住房租賃的月租金均價為4649元/套，環比2017年下半年的4335元/套上漲了300多塊錢，漲幅7.3%。到了7月，月租均價已升至4902元/套。

7月以來，一些大城市租金水漲船高，尤其一線城市房租上漲明顯，市場成交節奏持續加快。據中信證券研究部數據顯示，2018年7月份，北上廣深四大一線城市平均租金漲幅同比漲幅達到20%，遠超往年水平。7月以來，一線城市北上深廣環比分別達到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。

熱點城市租金為何上漲？曾任我愛我家集團副總裁的胡景暉直指，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。他認為，在這一波房租上漲中，這些長租企業的推波助瀾佔到了三分之一的權重。

一時間，長租公寓哄抬租金上漲，成為眾矢之的、被推到風口浪尖。自如，蛋殼等多家長租公寓品牌在接受長江商報記者採訪時表示，目前已經在配合政府進行相關改進和優化工作，也發布了相關說明關於如何配合政府相關的工作，具體的採訪等過了這個階段再進行。

「高租金」到底由何而來？同策研究院研究總監宋紅衛向長江商報記者分析表示，租金上漲是多因素造成的，比如房租上漲滯後於房價上漲，需求增加，租賃市場運營成本上升以及類似以價格戰的形式搶奪房源造成對價格的衝擊。後兩種原因和租賃企業有直接的關係，但是能否影響到整個市場，還要看租賃企業的市場份額。

長租公寓租房合同變貸款合同涉非法集資

自如、蛋殼等長租公寓品牌被質疑哄抬房價上漲的同時，在合同上也暗藏貓膩。

「公司所在周邊的區域的老舊小區住宅，一室一廳的價格都在3000元以上，還要押一付三。」大四畢業在杭州一家互聯網公司的武漢小夥子澤兵（化名）最近因為租房問題頗為苦惱，按照押一付三的原則，一次性就要繳納費用不是比小數目，又想省下不菲中介費用，於是通過租房APP搜索房源。

面對眼花繚亂的租房APP，通過條件刪選，在蛋殼上找到滿足自己需求的公寓式住房，押一付一，而且交通便捷、家電齊全等信息十分吸引人。通過實際看房圖片與實物基本沒差，澤兵覺得租到這樣的房子很滿意，於是一次性繳納5000元並簽訂了合同。

不過除了房租是兩年起組，每個月要按照房租比例交服務費、維修費。「兩年可以接受，反正是押一付一，住不滿兩年再租給別人也是一樣。繳納的服務費也比中介費要便宜。」

令澤兵感到奇怪的是，在簽訂合同後，自稱公寓住房管家的負責人向澤兵索要各種身份信息，個人資料。於是在仔細研讀住房合同後發現了貓膩，合同里有一條規定要用其個人身份信息貸款，貸款一次性付完兩年房租，所謂的押一付一是自己一個月一個月地還貸。

準備拎包入住的澤兵，覺得自己在不知情的情況下就背負了一筆巨額債款，於是提出解約。

長江商報記者調查了解到，部分長租公寓運營機構號稱押一付一甚至押0付一來吸引客源，只需要一點服務費就可以，通過種種誘導租戶簽了合同後，然而並不是租房合同，而是一份貸款合同，你以個人信用做承諾，通過綁定身份證和銀行卡獲得了金融公司一年的租金貸款，金融公司一次性把你12個月的租金全部打給了中介，然後每個月還給銀行錢，同時還要支付「服務費」。

比如近日，杭州鼎家網路科技有限公司的長租公寓公司宣布，因經營不善，出現資金鏈斷裂，目前已經被安排進入破產清算程序。

據了解，鼎家曾許諾租客用押一付一的方式繳納房租，實際上是讓租戶在不知情的情況下使用了網路貸款。租客們通過銀行卡綁定一個名為「51返唄」(現更名為「愛上街」)的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。

易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報記者表示，租賃金融貸已經涉嫌有非法集資的嫌疑，因為此類貸款本身沒有經過租客的同意，用比較隱匿的方式來發放貸款。中間若是出現問題，則會比較尷尬。比如說租賃業務中間暫停，此類貸款業務相關風險就會出現。而此類貸款的資金如果沒有流入到租賃市場，而是挪作其他用途，那麼顯然就是以此類租賃業務為基礎，違規融資，同時也違規進行資金的運用。

尚無企業有清晰盈利模式

上述鼎家破產雖是個案，但品牌公寓在長租市場爭奪之激烈卻可見一斑。而這些品牌公寓之所以有能力抬升租金，最根本的原因在於其背後站著雄厚的資本。

實際上，過去一年，長租公寓在國內的發展迎來井噴。鏈家研究院院長楊現領曾表示，2015年、2016年中國租賃市場的規模大概在1.1萬億，2020年是1.6萬億，2025年為2.9萬億，2030年會超過4萬億。

在萬億市場空間下，長租市場就成為一個被資本競相吹捧的風口。

今年以來自如宣布獲得40億人民幣A輪融資，公寓品牌蛋殼則宣布獲得7000萬美元B+輪融資。據統計，集中式和分散式長租公寓各自的TOP10品牌公寓目前融資總額已近150億元。

雖然行業前景可期，但市場參與者依然未能找到好的盈利模式。即使在房地產開發領域摸爬滾打多年的房企，面對長租公寓的盈利問題，目前為止尚無企業給出清晰的盈利模式。新城控股高級副總裁歐陽捷對此毫不諱言：「從目前來看，租賃住房看不到盈利模式。」

長江商報記者了解到，目前長租公寓盈利模式主要與四種，租金差+裝修投資溢價、生態社區+增值服務、先租後售，旨在客戶獲取，實現業務協同、資產收購+持有經營。

然而，多位業內人士紛紛向長江商報記者表示，迎政策東風，站在萬億市場，資本風口下的長租公寓回報率不會超過2%來看，開發商普遍尚未找到長租公寓合理的盈利模式。

宋紅衛建議長租公寓先要突破瓶頸，首先要增加租賃市場的供給，這是租賃市場最核心、關鍵的問題。如果在供應充足的情況下，任何一家企業想漲租金也是不可能的。加大租賃住房供應從兩個方面入手，一個是商業存量轉租賃，另一個是增加租賃住房土地的供應。

他還表示，政策不應該鼓勵企業做散租式，尤其是從居民手中收購房子來做租賃公寓，首先這樣增加一道環節，成本肯定上升，直接造成租金上漲；其次，這樣實際上沒有增加真是的供給，只是從居民手中轉移到企業手中。應該鼓勵企業做商改住或者集中式的租賃公寓，幫助商業去庫存，還能實際增加供給。

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