睡覺都在掙錢，他們是如何做到的

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If you』re not going to put money in real estate, where else?

-- Tamir Sapir

英國房產投資里的一個專業術語叫Buy-To-Let. 許多人把這個詞譯為「以租換貸」，但實際上，這個詞語的正確翻譯應該為「買房出租」，是英式英語里用來形容專門買來出租的一類房產。劍橋英文詞典里是這樣解釋的:

1）the activity of buying homes in order to rent them to other people rather than live in them yourself(譯:購買房屋的活動是為了租給他人，而不是自住)；

2）a home bought in order to rent it to other people (譯:一個買來出租的家)。

有一群人，你掙錢的時候他們在掙錢，他們睡覺的時候掙著你白天掙來的錢，而你的工資就這樣默默地去了別人的錢包里...他們是怎麼做到的呢？其實很簡單，在英國，有一種買房不是作為消費或是需求，而是作為投資的一種叫Buy-To-Let的買房方式。就像這個詞要表達的意思一樣，就是專門買房來出租，然後『坐享其成』。英倫風的Buy-To-Let是怎麼來的呢？事情是這樣的:

在20世紀80年代之前，購買房產被視為職業房東和富人的權利，這群人大多都是擁有足以支付房產的現金或擁有許多閑置存款的富人。由於沒有貸款和相關的投資諮詢服務，當時大部分人無法獲得現代的「買房出租」類抵押貸款服務，中產階級想通過投資房產作為一部份穩定收入的可能性幾乎沒有，所以成為房東的個人也非常少。

1988年「住房法」改變對這一現象起到了至關重要的改變。短期租約的合法化讓貸款銀行和潛在房東對房屋租賃市場有了信心，致使許多英國人投入到「買房出租」的隊伍里去。與Buy-to-let一起運營而生的就是Buy-to-let mortgage(買房出租按揭)。在英國，買房出租按揭是將投資者在銀行借來的錢用於買房出租所提供的貸款形式。根據抵押貸款委員會的說法，貸款人在1999年至2015年期間提供了170多萬件Buy-To-Let貸款,到2015年購買Buy-To-Let的抵押貸款餘額增長到超過2000億英鎊 - 相當於當時香港年生產總值。

到今天，Buy-To-Let不僅繼續被英國本地人追捧，也被海外投資者追捧。2017年約克大學研究顯示(Wallace et al., 2017)，在2014到2016年里，倫敦新建住宅房產有百分之十三都是出售給了海外買家。這些都說明，不僅英國人對他們的房地產市場持有信心，也說明許多有眼光和遠見的海外投資者對英國房產市場的信心，特別是從長遠的角度考慮。

為什麼要在英國買Buy-To-Let房產？

－低風險，穩定回報

－倫敦的金融市場穩定而帶來的財富保值

－倫敦市房需量大，為您帶來源源不斷的穩定租金收入

－房價隨時間上漲而增值的不動資產

－通過在海外分散投資，降低您財富的投資風險

－看中時機轉賣所獲得的資本增值

誠然，任何有回報的投資都是需要承擔一定風險的，雖然房產投資風險小，但是依然需要注意以下幾個方面。

－槓桿投機：

房東借貸購買房產，期望房屋可以稍後以更高的價格出售，或者租金收入將達到或超過貸款成本。在房東的最佳結果中，他們將從貸款銀行的資金中獲益，這表明他們比專業投資者所做的更有效地分配了資本。但如果房東不能滿足其抵押貸款還款的條件，那麼銀行將尋求佔有房產並出售以獲得借出的資金。如果價格下跌，槓桿可能使房東失去負資產。

－租給不合格租客：

英國政府規定，房東在出租房產前需要確認房客是否有權利在英國租房子，這項法律是針對所有國籍的租客.GOV.UK官方專門提醒房東不能只確認英國籍以外的租客，對於本地人也要認真做好檢查和身份確認。根據英國政府官方Penalties for illegal renting懲罰條款的說明，如果房東租給了沒有在英國有租房權利的人，那麼房東將會受到5年有期徒刑或被無上限的罰款數額。比如房東將其房產租給觸犯以下條款的租客：

1）沒有離開 (允許) 進入或留在英國的簽證；

2）簽證過期；

3）任何提交的文件有誤或虛假；

或者

4）房東不能證明你檢查了他們的租賃權

房東租房觸碰以上任何一條都會收到輕重不同的懲罰。

－房屋內部設施或傢具被房客損壞或租客失蹤。

那麼如何在Buy-To-Let的過程中儘可能地降低風險呢？

可以選擇自己上網學習DIY海外房產投資，也可以找一個合你心意的房產投資中介為你服務。除了選房時期給你的合理建議，在購房中以及購房後甚至在租客質量的選擇上的一系列服務都會為你節省時間和金錢的，特別是對於長期生活在英國境外，對英國行情不太了解或者工作繁忙的群體。

如何在英國選擇一個靠譜的房產託管中介呢？

英國的房地產行業雖然是一個成熟的行業，但政府任然在不停地改進法律條款，也在繼續規範和監管這個市場，使其保持長期穩定，真實和可靠。因此，認準以下被英國政府認證的執照可以成為您選擇中介公司的第一步，讓你成為一個低風險的有安全感的Buy-To-Let投資者。

英國房地產代理協會(NAEA)：全名為National Association of Estate Agents, 現在也被稱作NAEA Propertymark，是成立於1962年的一個房產中介組織。這個組織的設立是為了通過嚴格監管房產中介來保護消費者權益，只有通過嚴格的審核才可獲得其頒發的執照。

英國房產監管協會(TPO)：全名為The Property Ombudsman, 是英國政府認證的組織，旨在通過提供獨立衝突解決方案以及提高房產服務業的服務標準，主要是為購房者和賣家，房東和租戶提供更好的消費者保護權益。財產監察員也是TPO負責人所知的頭銜 - 目前是Katrine Sporle(自2015年起)，此前曾是Christopher Hamer。TPO成立於1990年，是專門監管英國房地產中介的組織。

除此之外，觀察擁有執業執照的中介為您介紹的項目是否符合您的需求也很重要。例如，同為學區房的大象堡與漢普斯泰德莊園，相比於更適合購於自住的漢普斯泰德莊園(Hampstead Manor)，倫敦一區Southwark的大象堡(West Grove)就更適合作為Buy-to-let買家的投資項目。