德國政府是如何保護租客的？

這幾周，北京房租大漲，觸動了不少北漂年輕人的神經。資本熱捧下，中國的租房市場亂象頻發，而六小時時差之外的租房大國德國，卻似乎並沒有這樣的問題。一直以來，德國都是一個流行租房的國家，房產持有率長期低於50%，排在歐元區最後一位，很多人終其一生都選擇租房。德國的大城市如慕尼黑，法蘭克福等，房產持有率甚至只有27%，這意味著，有接近四分之三的人租房生活。

德國人之所以如此青睞租房，一方面和文化和歷史原因有關，另一方面，與德國法律對租客的保護也不無干係，尤其是房租方面，做出了相當細緻的規定。

在德國，房客每月需要付的房租分為「冷租」和和「暖租」兩種。所謂的「冷租」，指的是刨除每月的水電暖，網路等開銷，所需支付的房租。而「暖租」顧名思義，即「冷租」加上這部分開銷的總和。針對「冷租」，德國民法（BGB）557條到559條具體規定了租金（冷租）上漲調整的條件和適用情況。其中最重要的兩項，是全德普遍適用的「階梯租金」 （Staffelmiete）法案和針對特定城市和地區的「租金制動」法案（Mietpreisbremse）。

「階梯租金」，指的是房租在出租期內，可以調整的幅度。一般情況下，「階梯租金」應按照聯邦統計局每年發布的消費價格指數（Verbraucherpreisindex）進行調整。舉例來說，歐債危機之後，整個歐元區的通貨膨脹率都在2%以下，根據這項指數，每年房東能夠要求房租上漲的幅度只能被限定在2%以下。當消費價格指數下降時，房租也相應下降。假如雙方都不願意以消費價格指數作為參考，則房東和租客也可以選擇協商型的「階梯租金」，也就是房東和租客在租房合同中事先確定每年房租的上漲幅度。根據法律，上漲幅度一年內不得超過10%，三年內不得超過20%。德國的租房合同大多以5年期、10年期和無限期合同居多，為了保護租客的利益，法律還規定了兩次上漲房租之間的間隔最少為一年，且在合同有效期內，如租客無拖欠房租行為（或拖欠房租少於兩個月），則房東無權單方面中止合同。

如果在租房合同中沒有「階梯租金」的條款，則房東只有在房租15個月未變化的情況下才能要求將租金漲至周邊地段的相同水平。每個德國大城市都有專門的獨立機構，負責出版租房市場年鑒（Mietspiegel），這其中會對城市的每個區域給出指導租金作為參考，一般是每平方米的單位價格。

在以上情況之外，房東單方面要求租金上漲是無效的，除非房東需要翻修房屋，且在翻修後，能夠證明房客的居住條件的確因為翻修而得到了改善。在這樣的情況下，房東需要首先書面通知房客，並對每項裝修細節給出說明。即使租客拒絕了房租上漲的要求，在3個月之內，房東也無權趕走租客。

針對大城市以及大學城等租房需求特別高的地方，德國政府還啟動了「租金制動」法案，以抑制租房炒作行為。具體而言，各州的州政府會將自己轄區內某些地區定義為住房緊張區域（Gebiet mit angespannt Wohnungsmarkt），並規定該區域的租金不得高於同地區平均租金價格的10%。舉例而言，如果周邊房屋的租金單價為10歐元/平方米，則出租房屋的租金不得高於11歐元/平方米。當然也有例外：如果被出租的房屋是2014年10月1日之後建成的新房，則無需遵守租金制動法案。原因在於，在租金制動法案下，新房出租無法收回成本，為了避免損失，房產商將不會再開發新樓盤，這會導致住房緊張區域的供房更為緊張。另一個無需遵守「租金制動」的例外情況在於房屋修繕，德國市場上存在大量1900年代至1960年代建造的老房，而對於這些老房的修繕和維護工作也是必不可少的。如果房東花費大量金錢進行了房屋修繕，且修繕成本高於建造新房成本的三分之一，則房東也有權上調房租。

值得一提的是，如果租房合同結束時，房客年紀已超過65歲，且有繼續租住的意願，則租房合同自動延長，直至租客去世之前，房東都沒有單方面解除合同的權利。

除此以外，如果租房合同的行為主體發生變化時，租客的權益也會得到相應的保障。其中最典型也是最不利於租客的情況，即是在租期間房東將房屋出售。對此，德國法律在兩方面給予租客保障。其一是租客的「優先購買權」（Vorkaeuferrecht），即房東只有在租客書面表達自己沒有意願購買該房產的情況下，方能出售給第三方。其二是「解約保護權」（Kuendigungsschutz），即新房東在某個期限內（一般5年）內不得驅趕房客，即使新房東要求自住，也不能違法該解約保護權。當然這也導致處於出租狀態的房屋往往在市場上的成交價明顯低於其它類似房屋。

在法律政策保護以外，社會的力量也起到了很大的作用。德國的租客協會（Mieterverband）是一個龐大的非盈利性組織，如果租客和房東在租金或者解除合同方面產生了法律糾紛，可以直接向當地的租客協會求助，協會免費提供法律上的解答，並會針對具體情況派出律師給予幫助。由於德國憲法（又稱基本法，Grundgesetz）認為居住權是每個公民的基本權利，在法律訴訟的過程中，法院判決也會對租客傾斜。

由於上文提到的種種限制，德國的房東們在選擇房客時也會更為謹慎，往往更傾向於自己選擇房客，而非掛靠某個長租平台。房租並非房東選擇房客時的第一考慮因素，租客是否省事省心且信譽良好更為重要。在選擇房客時，房東主要考慮到房客對於房子的維護能力，以及將來是否願意搬家等等因素，而這往往並不是長租平台可以保障的。例如，由於德國完善的信用機制，每人都有一份個人信用記錄（SCHUFA），在選擇房客時，房東會要求尋租者提供他的信用記錄，以及收入證明等等。

同時，為了刺激租房市場的供給，德國政府還給予房東稅收抵扣，以激勵房東出租閑置的房產，降低大城市的房屋空置率。根據德國聯邦統計局的數據，在平均房價最高的慕尼黑，房屋空置率（Wohnungsleerstandsquote）從2008年的1.9%下降到如今的0.2%。以在慕尼黑常見的兩居室和2%的貸款利率計算，房東每年通過租房可以享受2000歐元左右的個人稅收減免。

儘管德國租房率如此之高，長租平台的發展卻並不出色。德國最大長租平台Vonovia的市場佔有率也僅有1.4%，無法對市場定價形成影響。同時，對於長租平台，法律也同樣適用，平台在和租客簽訂租房合同時也必須遵守民法規定的條例，而非隨意定價。對於身處德國的房東而言，通過長租平台既無法獲得遠高於市場價的收益，還需要扣除平台的管理費，實算不上高明的選擇。德國的長租平台僅僅對旅居在國外的房東產生較大的吸引力。這也導致了德國的長租平台無法形成氣候。

除了作為立法者和市場調節者，德國政府也會親自參與到租房市場。為了保證貧困和殘障人士的利益，政府在各大城市興建了大量的社會保障性廉租房（Sozialwohnung）。具體的操作流程為，政府首先將地皮以低價賣給開發商，並提供優惠的貸款利率。作為交換，開發商需與政府簽訂15年的合約，承諾只將房屋出租給特定的低收入人群，且房租遠低於市場價格。低房租與高建造成本之間的差價，將由政府通過稅收補貼開發商。在15年期滿之後，開發商也無權直接出售廉租房，政府享有優先購買權。只有在政府拒絕接手的情況下，開發商方可出售廉租房產權給私人買家。

通過這樣的方法，早在1990年代，德國政府就修建了390萬套廉租房，對比德國8200萬人口，廉租房可以解決德國大約10%人口的住房困難問題。以柏林西區的廉租房為例，70平米的廉租房租金530歐/月，而同地段同面積公寓的租金目前已經超過900歐/月。

然而，租房政策完善如德國，也在近幾年遭遇了重大挑戰。德國大城市的房價在過去10年內上漲了將近140%，作為自由市場經濟國家，限購限售政策在德國並不可行，相反德國政府近年著手鼓勵開發商加大新樓盤建設，市政上加快批地速度以擴大房地產市場供給。對比房價的上漲，房租的上漲趨勢卻並沒有如此急速，但是更多的新樓盤對於租房市場可能造成的波動尚無法預期。

除此以外，「階梯租金」和「租金制動器」僅僅針對「冷租」，這導致了不少房東在水電暖的費用上漲價。一方面，考慮在2016年之後油價和天然氣價格的上漲，佔大頭的暖氣費用的上漲變相地提升了租金，另一方面，這部分的租金往往和租客使用暖氣的習慣直接相關，並沒有可以定性參考的標準值，也為房東提供了更多增加租金的議價空間。

另一方面，保護租客利益的另一大支柱廉租房（Sozialwohnung）也對政府造成了巨大財政壓力，導致政府無力負擔。目前，德國的廉租房已從1980年代的400萬套下降到了目前的180萬套，內政部長也已表示，在可預見的未來不會有大規模建設廉租房的計劃。同時，廉租房的合約期限也是一個巨大的問題。一旦政府與開發商合約到期，政府因為財政壓力決定不再續約或接管房源，則廉租房將被私人買家接手並以提高能源等級為由進行大規模翻修（以繞過民法規定的租金漲幅要求），並重新以市場價格出租，那麼，租住在廉租房內的人們便不得不面臨房租漲價，或者搬走的命運。在德國，遭遇這樣困境的人並不在少數。他們大多喪失了勞動能力，有些年事已高，有些拖家帶口。最近在柏林，這群無力負擔房租的人站在街頭，舉著牌子，上面寫著「我們需要住房」，「我愛我的家」。他們，也不知道該何去何從。

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