萬科中報，透露了樓市的大秘密

作者：小鵬王

來源：財經主張

近日，萬科披露了半年報，在備受矚目的營業收入、凈利潤等數據的背後，一條不起眼的，關於房地產市場情況的信息引發了筆者的思考，這條信息所反映的樓市狀況，可能與當下大多數人的認知相悖。

下圖為萬科2018半年報原文截圖：

「本集團長期重點觀察的 14 個城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、瀋陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州）「和」上述城市新房可售庫存（已取得銷售許可而尚未售出的面積）的去化周期為 7.8 個月「

這簡短的兩句話，又透露出樓市怎樣的秘密？下面請聽筆者娓娓道來。

1、顛撲不破的「胡煥庸線「

胡煥庸線，即中國地理學家胡煥庸在1935年提出的劃分我國人口密度的對比線。

這條線從黑龍江省黑河市到雲南省騰衝，大致為傾斜45度基本直線，線的西北方向，占著中國64%的土地面積，卻僅有4%的人口；而線的另一頭，僅有36%的國土，卻聚集著另外的96%的人口。

胡煥庸線又有什麼神奇之處？為何說它顛撲不破？

歷史上，我們的祖先早就嘗試過跨越這條線，憑什麼放著大好的山河不利用，擠在線的另一頭呢？這是資源的極大浪費·。

明朝，政府在甘肅大規模屯田，遷入大批人口；清代陝甘總督在甘肅署理軍政事務，當地城鎮規模不斷擴大；但是到了民國24年，地理學家胡煥庸分析人口數據時發現，老百姓們又回到了線的另一邊。

中國經歷了風風雨雨，人口從4億增長到13億，經濟規模增長几十倍，區域發展規劃和人口移民政策不斷的改變，國人一次次地想要突破胡煥庸線，如建設兵團墾荒戍邊、支援大西北、知青下鄉等。到了2014年4月11日，騰訊QQ在線用戶突破2億時，一張在線用戶和用戶所在區域的圖片，再結合1935年的胡煥庸線觀之，真是令人唏噓不已。

有朋友會問，說了這麼多，胡煥庸線和樓市又有什麼關係？

關係太大了，以房地產的角度而言，胡煥庸線是兩個世界的分界線，中國所有的一二線城市，包括西部的成都、重慶、西安、昆明都在胡煥庸線的東邊，毫不誇張地說，胡煥庸線也可以說是房價分界線，投資分界線。

再看看萬科2018半年報中，重點觀察的14個城市，北京不必多言，國家的政治中心，天津受到北京的輻射；上海、杭州、南京、無錫、和蘇州是長三角城市群，經濟發達；武漢是全國的交通樞紐，即將建設對標雄安新區的國家級新區——長江新區；深圳、廣州、佛山、東莞是粵港澳大灣區城市群，潛力無限；在國家的東北部和西部，萬科只看好瀋陽和成都。

人類是智慧的生物，對於居住的環境，他們會用腳來投票。

2、愛恨交織下的樓市

對於政府而言，愛是：房地產大大推動了經濟的發展，為各行各業提供就業機會，給政府帶來可觀的收入；恨是：房地產的火爆引來了大量的企業加入，炒房現象嚴重，房地產的泡沫給實體經濟帶來巨大的壓力。

對於百姓而言，恨是：房價過高，要掏空6個錢包，房價上漲過快等等；愛是：不管房價多高，在一二線城市，配套好的樓盤總是一搶而空，也許這就是愛吧。

在萬科2018半年報中提到，「上述城市新房可售庫存（已取得銷售許可而尚未售出的面積）的去化周期為 7.8 個月」。

看來，2015啟動的「去庫存」政策，完成的相當成功，甚至有點過頭了。

2017年4月，住建部發布通知要求，對商品住房庫存的消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的。要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，還要加快工地節奏。

在萬科重點觀察的14個城市，新房可售庫存的去化周期為7到8個月，明顯要加快供地。不難發現，在萬科重點觀察的這些城市中，已經從去庫存階段步入到補庫存階段，如果房產商融資困難，拿地不積極，進而土地成交變冷，將導致未來幾年內住宅的緊缺。

3、樓市不是你想的那樣

事實是，在一二線的大城市中，新房依然是緊俏的，全國上下的年輕人源源不斷的在跨越胡煥庸線和山海關，向北京及北京周邊，長三角城市和珠三角城市聚集。

2018年以來，國家對房地產的調控空前嚴厲，房企的融資環境持續收緊，土地流拍的消息更是數不勝數，房地產市場一片哀嚎。

於是很多買了房的人深深的感到擔憂，沒買房的人化為吃瓜群眾，坐等降價。

其實，房地產市場遠沒有那麼慘，7月1日，央行公布的「2018年第二季度中國貨幣政策執行報告」，向我們描述了一個「不一樣的樓市「。

上圖是央行報告里的「上半年人民幣貸款結構」，可以看出，錢仍然加速流向「住戶部門」，其新增貸款的同比增速高達18.8%（一季度為20%），幾乎是實體經濟貸款增速（9.7%）的2倍。

央行還給出了上半年各類房地產貸款的增長情況：

截至6 月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款餘額為35.8 萬億元，同比增長20.4%，增速較3月末高0.1 個百分點。房地產貸款餘額占各項貸款餘額的比重為27.7%（一季度末為27.3%）。

由此可見，房地產貸款佔全部貸款的比例，仍然在上升。結合在最近各大房企中報的密集發布，會發現「增收又增利「是主流，整體趨勢向好。

嚴厲的調控政策更像是一把火，把金子里的雜質過濾掉，下半年，會有越來越多的小房企被收購併購，大房企不再一味的追求規模化，而是更加理智的拿地，更加規範的開發，房地產市場將會產生質變。

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