物權編草案：小區電梯、外牆張貼廣告必須經業主共同決定

圖據東方IC

走進小區電梯里，總會看見各種廣告，可作為業主的你可能根本就不知道電梯里的廣告到底如何掛上去的，也不清楚這部分廣告費去哪兒了。而今後，小區不管外牆還是電梯張貼廣告，可能都需要業主共同決定，而不能讓物業擅自做主了。8月27日，民法典各分編（草案）提請第十三屆全國人大常委會第五次會議首次審議。其中物權編草案，明確了對於業主權利的保護。

草案加強了對建築物業主權利的保護，但也適當降低了業主做決議的門檻

和現行物權法相比，物權編草案加強了對於建築物業主權利的保護。全國人大常委會法制工作委員會主任沈春耀的草案說明中提到，實踐中，一些物業服務企業未徵求業主意見擅自改變共有部分的用途，或者利用外牆、電梯張貼廣告等營利。對此，草案增加規定，改變共用部分的用途或者利用共有部分從事經營活動應當由業主共同決定。草案還明確，建設單位、物業服務企業或其他管理人等利用業主共有部分產生的收益，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

此外，為了解決物業管理活動中業主做出決議難的問題，草案還適當降低了業主做出決議的門檻。草案規定，業主共同決定事項，應當由專有部分佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參加表決。決定包括改變共用部分用途等三個事項，應當經參加表決專有部分面積四分之三以上的業主且參加表決人數四分之三以上的業主統一。決定選舉業委會等其他事項，應當經參加表決專有部分面積過半數的業主且參加表決人數過半數的業主同意。

物權編草案首次規定居住權，為公租房和老年人以房養老提供法律保障

此次物權編草案的一個亮點，便是增加規定居住權。草案說明中提到，要認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求。因此，草案在用益物權部分增加了一章，專門規定居住權。居住權人有權按照合同約定並經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。而這一制度，也是有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。

物權編草案規定，設立居住權，當事人應當採取書面形式訂立居住權合同。設立居住權的，也應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。此外，居住權不得轉讓、繼承。居住權涉及的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外。居住權人死亡，居住權消滅，但當事人另有約定的除外。

借款人借款買貨又把貨物抵押給貸款人，抵押權具有優先效力

在動產抵押和權利質押的問題上，物權編草案補充了有關清償順序的規定。草案規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照規定清償。其中，抵押權已登記的，按照登記時間先後確定清償順序。抵押權已登記的先於未登記的受償。抵押權未登記的，按照債權比例清償。

草案說明提到，交易實踐中，普遍存在借款人借款購買貨物，同時又把貨物抵押給貸款人作為價款的擔保物的情形。因此，物權編草案賦予該抵押權優先效力，以保護融資人的權利，促進融資。草案規定，該抵押權優先於其他擔保物權受償，但留置權除外。

除此之外，物權編草案還刪除了具體登記機構的規定。草案說明提出，目前動產抵押和權利質押的登記機構較為分散，不能完全適應現代市場經濟發展的需要。建立統一的動產抵押和權利質押登記制度，有助於進一步發揮其融資擔保功能。考慮到統一登記的具體規則宜由國務院規定，草案刪除了有關動產抵押和權利質押具體登記機構的內容，為建立統一的動產抵押和權利質押登記制度留下空間。

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期

此前，住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，一直備受社會關注。對此，草案說明中提到，2016年11月，《中共中央、國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》提出，要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。根據有關工作安排，這項工作由國務院有關部門研究，提出方案後，國務院提出法律修改議案，修改城市房地產管理法或物權法。

目前，國務院有關部門尚未正式提出方案和修法議案。因此，物權編草案根據現行物權法、城市房地產管理法規定，先做出一個原則性規定，即住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或減免，依照法律、行政法規的規定。

成都商報首席記者 趙倩 北京報道 編輯 包程立

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