長租公寓經營模式和法律風險分析及風險防範建議

一、傳統租房模式簡介

傳統租房有三種模式：一是房東直接出租，與租戶簽訂租房合同，房東交付房屋、收取租金；二是房東將房屋放在房屋中介平台上出租，房屋中介作為居間方引導租戶看房，租戶與房東簽訂合同，中介收取中介費，通常是一個月租金，由租戶支付和承擔；三是房東與房屋中介簽訂委託合同，房東將房屋委託房屋中介出租和管理，約定一定的期限，有一年期限或者兩年三年甚至更長時間的，在這期間，中介向房東支付約定的租金，中介向其他租戶出租該房屋，另行收取租金，中介賺取的是差價，有的還像租戶一次性收取一個月租金作為中介費。

從上述模式介紹可以看出，第一種和第二種是房東和租戶直接簽署合同，風險在雙方，只要在雙方簽訂的合同中約定相關事項，並按合同履行，一般可以避免重大糾紛發生。第三種模式由於中介分別和房東和租戶簽署合同，房東沒有直接與租戶溝通和約定事項，在房屋的轉租上容易出現風險：對房東而言，不放心中介將房屋出租實際做些什麼用途、租給什麼樣的租戶，不過可以通過合同約定這些內容及救濟措施，所以房東一般處於優勢地位；對租戶而言，房源是否真實、房東是否真實的委託中介管理和出租房屋，難以確定，往往由於租房市場上租戶出於弱勢，無法查看到房東和中介簽署的合同或者委託書、房屋產權證等，或者其查看要求被中介以保護隱私為由拒絕，導致其無法確定這一問題，所以為了減小這種風險，租戶只能通過尋找大中介、知名中介以保證房源真實性。看看各大論壇，對租房吐槽的諸如中介不還押金、無理剋扣押金、合同未到期被要求騰房，往往發生在向一些不規範的中介公司租房的案例中。近些年，由於政府對中介的監管越來越嚴，只要是在知名的大中介租房，一般可以保證房源真實性，押金也可以按約定退還。

二、長租公寓經營模式應運而生

長租公寓經營模式營運而生主要是解決了租戶和房屋中介方的需求，體現在以下兩個方面：

租戶方面：在北京，房租的支付方式通常是押一付三或者押一付六，有的中介要求押二付一或者押二付二。如果和房東直接簽訂合同，價格則要優惠些，但通常要求租金年付。以在北京租一居為例，假如租金是5000元每個月，押一付三就是簽完合同需要一次性支付20000元，也是一筆不小的開支。長租公寓經營模式即是解決了租戶現金流壓力大的問題，採取的是由資方向租戶提供租房貸款，按照租戶與房屋中介簽署的租房合同約定付款節點，資方代租戶向房屋中介支付；而在貸款合同中約定貸款的還款節點。比如押一付三的情況下，資方向房屋中介支付三個月的房租，之後每隔兩個月向其支付三個月的房屋，租戶則需要按照貸款合同約定每月向資方償還貸款，簽訂租房合同後，租戶向房屋中介繳納押金，第二個月開始向貸方償還每個月的房租加上利息，可能還有服務費。

房屋中介方面：由於北上廣的外來人口和流動人口比較大，年輕人剛開始工作買房的比例很小，在租房市場上，很大一部分人是可以接受短期內租房的。市場大、盈利高，加上北京近期對隔斷、地下室、群租房的整頓，導致供需比例比原來小，加之市場對規範化運作的需求，即在傳統租房模式，年輕人很難租到裝修合適、條件不錯的房子。加上房東對租房市場不專業，信息和風險把控能力比較弱，很多人願意將房屋委託中介管理和出租，以此保證定期收入、減少房屋空置期帶來的房租損失以及管理成本，進而導致一般很難短期內尋找房東直接簽署租房合同，房源在房屋中介方積累的越來越多。為了適應這種需求和追逐其中的利潤，房屋中介適當調整了模式，加長與房東委託合同期限，對房屋進行統一裝修管理和運作，比如早期的自如，算是租房市場中具備統一風格的品牌。不過這種統一化運作導致房屋中介的前期運營成本增加，房屋確實比傳統模式下的更舒適，房租也上漲，通過引入資方做貸款，就解決了房屋中介的現金流壓力。由於房屋中介的專業優勢在於開拓房源、吸引租客，在貸款審核方面並不具備優勢和經驗，短時間內也沒有資源，所以，通常還有一個資金中介，負責引進資方、對房屋中介推送的租客進行貸款審核，促成貸款合同簽署。

由此可見，長租公寓的經營模式是在新形勢下，一定程度上適應市場需求的產物，在流動人口比例大的城市呈現快速增長勢頭。長租公寓模式一方面確實解決了租戶的痛點，一方面也為房屋中介擴大市場，做大做好租房服務提供了資金支持。筆者認為，任何商業模式都應該是解決用戶痛點需求同時還能盈利以維持運作，才是對社會有價值的。只是資本是逐利的，尤其當公權力監管不到位的時候，商業容易發生風險和對參與者不利的情況，侵害其權利。

三、法律風險分析及防範建議

就此，筆者分析一下現行長租公寓經營模式、法律風險及防範。

1、第一層面，房東將房屋委託房屋中介管理和出租，簽訂委託合同。按照合同約定，房屋中介有一年或者若干年的管理權和出租權，前期房屋中介將對受託管理的房屋做統一風格的裝修，並按合同約定時間節點向房東支付租金。

2、第二層面，房東將房屋出租給租戶，簽訂租房合同。按照合同約定，租戶向房屋中介一次性支付租金。

3、第三層面，資金中介與房屋中介簽署合同，約定資金中介引進資金方、安排租戶貸款、審核貸款申請、房屋中介管理房屋和租戶貸款事宜等事宜。

4、第四層面，資方與租戶簽署合同，約定資方向房屋中介一次性支付租金，租戶每月向資方償還一定款項和利息。

綜合上述交易流程，法律風險分析如下：

1、對於房東而言，他是委託方，在其委託合同約定的收款節點短於合同期限的情況下，資方與租戶簽署的合同約定資方向房屋中介支付租金涵蓋的期限如果長於委託合同的收款節點，導致有可能出現房屋中介收到資方的一次性付款涵蓋的租期更長，但是後續合同期限房屋中介違約未繼續付款的情況，房東承擔的是後續房租無法按合同收回的風險。不過房東可以按照法律或合同約定主張委託合同終止，收回房屋，所以房東的風險比較可控；

2、對於租戶而言，其已經與資方簽署貸款合同，並委託資方將租金一次性支付給房屋中介，之後按月自行向資方償還款項，假如房東和房屋中介在委託合同的履行層面出現終止，租戶與房東無合同關係，無權向房東主張權利，那麼房東收回房屋，租戶只能根據租房合同向房屋中介追究責任，其與資方的合同如果沒有關於房屋被收回後或租房合同終止後款項如何處理的特別約定，那麼按照該合同約定仍然要承擔償還義務，因為資方已經盡了向房屋中介支付租金的義務，租戶也應當盡還款義務；

3、對於資方，存在兩方面的風險，一方面是在整個貸款業務流程中，房屋中介提交的房源是否真實、委託事項是否真實、租戶信息是否真實，決定著其是否批貸放貸以及是否能租戶能還款，理論上房屋中介有可能提供虛假的房源等信息騙取資方將貸款匯入其賬戶。另一方面是房屋中介經營不善，無法繼續履行房屋委託合同，房屋被房東收回，租戶被要求騰房，租戶進而違反貸款合同約定不償還貸款。還有一種是一般的貸款業務可能存在的經營風險，即租戶本身未按合同約定償還貸款。

基於上述風險分析，各方可以通過以下方式做好風險防範：

1、房東在簽署委託合同之時可協商將租金的收款方式定為一次性全額付款，減少因房屋中介中途不支付租金的機會，保證委託合同平穩履行。

2、租戶則應該在辦理貸款的時候要求房屋中介出具委託合同、租金支付憑證確保合同條款對於中途房東收回房屋的風險是可預計和可控制的，但根據一般情況，這一步租戶還處在弱勢地位，一般房屋中介難以配合，其實可以放在政府監管層面，將租房房源進入政府監管數據系統，租期、租金、履行情況等可以公開查詢，提高真實性。這一步做到位也將同時提高資方的安全係數。

3、對於資方而言，由於其一般通過資金中介方引進，資金中介方在批貸審核流程也承擔著一部分工作，應當加強對該中介方的資質、工作能力、引入房屋中介的合作標準及執行情況等進行考核。

4、而對於房屋中介傳統的代出租業務，北京市相關部門曾出台過《北京市房屋租賃代理資金監管暫行辦法》（京建交〔2008〕308號）等文件，但已失效，據此文件，北京房地產中介行業協會發布過關於印發《北京市房屋租賃代理資金劃轉操作規範》(試行)的通知，對如何保證房東的租金回收等做了安排，其中也規定了租房備案制度，但筆者登錄該網址顯示錯誤，其實際運行情況不得而知。可見對於傳統代出租業務即本文介紹的第三種租房模式的風險，主管機關是能看到風險並提出應對監管措施的。目前，正在有效實行的是北京市人民政府2010年修改的《北京市房屋租賃管理若干規定》，該規定要求辦理備案等手續，並要求建設（房屋）行政部門應當建立房屋租賃市場信息系統，為單位和個人提供房屋租賃市場信息、房地產經紀機構經紀活動信用記錄等租賃信息服務，並將建立房屋租賃綜合管理信息系統平台，對房屋租賃信息實行動態管理。

由於長租公寓引起了公眾廣泛注意，而且其潛在風險確實會造成很大的社會影響，近期杭州長租公寓爆倉事件更是引起社會熱烈討論。據報道北京市主管部門已經約談了幾家中介，但是還尚未出台相關法律規定和指導意見，建議相關部門對此予以完善。

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