國泰君安國際×港股×華潤置地：中期業績亮眼，業務穩步增長×地產行業

華潤置地(03319.HK)公告，2018年上半年綜合營業額為人民幣437.8億元，按年增長40.4%。扣除投資物業評估增值後的核心股東應占溢利人民幣72.8億元，同比增長151.8%；計入投資物業評估增值後的股東應占溢利人民幣88.5億元，同比增長96.1%。每股股東應占溢利為人民幣1.28元，同比增長96.1%；每股核心股東應占溢利人民幣1.05元，同比增長151.8%。宣派中期股息每股人民幣0.11元(摺合港幣每股0.13元)同比增加30.0%。投資看點如下：

1.毛利率水平超預期，全年預計保持高位。2018年上半年，由於一線城市結算收入佔比達53.6%且毛利率高達60.6%，上半年綜合毛利潤率為48.1%，比2017年同期有明顯提升。預計2018年全年毛利率可保持在40%以上，2019-2020年毛利可維持35%-40%水平。

2.總土儲滿足未來發展，一二線城市佔比高。截至2018年6月30日，總土地儲備達5,215萬平方米(權益佔比為77%)，其中4,322萬平方米為開發物業土儲(一二線佔比為74%)，893萬平方米為投資物業土儲。以目前約16,510元/平米的銷售均價計算，預計開發物業貨值達7,136億，滿足未來2-3年的開發。

3.全年銷售有望超過目標。2018年1-7月，華潤置地完成合約銷售額為1,156.6億元，達成全年1,830億元銷售目標的63.2%，下半年可售貨值為2,470億元，其中1,700億貨值為新項目，不到50%去化率即可完成2,000億元的銷售，全年銷售額同比增長有望超30%，未來銷售保持雙位數增長。

4.投資物業收入穩步增長，未來有望分拆上市。2018年上半年投資物業(包括酒店經營)租金收入為人民幣43.7億元，按年增長22.1%，占綜合營業額的10%。商業物業到2020年租金預計將達100億，具有獨立發展的能力，有望分拆上市。

此外，中期華潤置地平均融資成本為4.41%，凈負債率為52%，預計全年凈負債率降至42%，財務穩健，目前沒有配股的計劃。估值上，彭博市場預計18/19年EPS為3.6/4.2港元，現價對應18/19年預測市盈率為7.84/6.64倍。近期市場預計每股NAV區間為41港元-47港元，NAV折讓區間為10%-30%。業績更新後彭博市場平均目標價為35.7港元，潛在上升空間約為30%。

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