東京吸引外國人移居市中心,中國人都住哪裡？

天下 08-28

加入關注

（

已有100000+人關注我們

)

別樣日本商城，買遍日本好物。

版權歸Laox

所有，如需轉載，請聯繫原公號「

Laox

」（ID：japan_Laox），

別樣日本編輯：盒子，如有侵權，請聯繫微信：16035361

近日，東京為了提高外國人的居住水平，把大量服務型公寓和國際學校等配套設施整合到了市中心。為了增加住宅建築的開發比例，更為了匹配東京市中心今後的大型再開發，擴大對外資企業的吸引力，強化東京的國際競爭力，東京將容積率增加300%。

最近，許多朋友總是問「在日本買房好不好？」，如果你常到日本，自己想住、用的話，那就OK，若要投資還是三思而行吧！因為日本房地產有許多各位朋友不知道的真相。那麼，在日中國人都住哪裡呢……

提高外國人在東京的居住水平

為了方便外國人在日本居住，東京將把容積率提高300%，引導開發商增加對東京住宅的品質提升。

什麼是容積率：簡單說，就是一塊土地的住宅面積佔有率，容積率決定了這塊土地能建多少房子。容積率上升，代表同一塊土地上能建更大面積的房子（或更多戶數的公寓），同比增大當地房屋供給量。

為招攬外國人，東京做了哪些努力

此次政策變革的對象，是提前辦理再開發過程手續的政府國家戰略特區。舉例來說，在計劃容積率上限為1200%的情況下，將住宅比例設為四分之一，那麼容積率就會變成1420%；若將住宅比例設為三分之一，那麼容積率就會放寬至1500%。

東京放寬容積率，有許多條件需要滿足，首先就是多語言翻譯轉換器和信息傳播設備的設置。對外國人來說，滿足了這些功能和設施，才能實現良好的居住環境。

增設國際學校，提供公寓服務性

作為政策改革的第一彈，預計在2020年，將JR東日本把山手線的田町站-品川站之間的土地範圍，暫定為品川新站周邊的大型再開發。計劃建設超高層建築4棟，其中就有一棟用來做便於外國人生活的國際學校，還有約1000戶的住宅。新制度實行後，住宅樓的街區容積率將從400%-600%放寬至820% 。

增加建設的服務性，屋內設施包含完善的傢具家電等生活必需品，住戶可以像住酒店一樣居住在公寓。特別是針對在企業高層工作的外國富裕階層，能夠滿足他們的需求。東京在開發中運用容積率新制度，營造更適用於外國人的居住環境。

為什麼要提高東京的容積率？

那麼為什麼東京制定提高容積率的制度？由大型房產商組成的不動產協會，在15年實施的面向外國人的「在日本如何生活得更加舒適的辦法」這項調查中，有43%的回答是「住在市中心，離公司近」。

東京以國際金融都市為調查目標，判斷出外國人居住環境的提升，對引導外資企業入駐很有效果。因此制定了這項制度，通過放寬容積率，促使東京住宅的居住品質提升。

提高容積率，對投資者有什麼好處？

提高東京的容積率，除了方便外國人居住，對想去東京買房的投資者有什麼好處呢？在東京城市面積已定的前提下，增加高端公寓的開發，房屋供給量提高。對於土地所有者來說，無疑就提高土地價值。

可建造的住宅增多了，當地的租客也相應增多，投資收益也隨之增加。儘管會提高建築成本，但是在在收益增加>成本增加的狀態下，收益率依然是提高的。

東京圈房價均價1套366萬元

日本東京圈的住宅價格居高不下。不動產經濟研究所的統計顯示，東京圈1都3縣2017年度出售的新建住宅每戶均價為5921萬日元（約合人民幣366.5萬元）。較2016年度上漲6.9%。創下經濟泡沫期1990年度（6214萬日元，約合人民幣384.6萬元）以來的最高水平。時隔2年再次超過上年度的價格，連續5年突破5000萬日元大關。

由於2020年東京奧運會的相關工程，人工費和材料費大幅上漲，地價也出現上漲。不動產經濟研究所的主任研究員松田忠司表示，「東京都中心的高價住宅出現增加，郊外和車站附近的高價房產也在增加」。由於日本的房貸利率處於低水平，雙職工家庭也出現增多，消費者的購買力增強。不過，普通收入人群無力購買的房產也在不斷增加。

首月簽約率為68.85%，時隔4年再次上升，但連續2年低於榮枯分界線70%。東京23區（71.3%）和神奈川縣（75.7%）表現堅挺，而23區以外的都內地區、埼玉縣和千葉縣表現低迷，簽約率僅為50～60%。松田表示，「雖然二手住宅價格也在上漲，但和新建公寓相比相對便宜，感興趣的人很多」。

另據悉，日本一居室住宅等投資用樓房住宅的價格持續上漲。日本大型信息網站「健美家」匯總的數據顯示，東京和大阪2017年的一居室住宅均價時隔2年再次刷新了2006年有統計數據以來的最高紀錄。其背景在於出於對老年生活的擔憂，希望獲得租金收入的30～40多歲工薪階層的投資需求旺盛。

健美家對該網站上登錄的住宅價格進行了統計。一居室樓房住宅（按建築物區分所有權購入）東京都23區的平均價格為1961萬日元（約合人民幣121.4萬元），比2016年上漲了9%，超過了創此前最高紀錄的2015年（1828萬日元）。大阪府大阪市的均價為1381萬日元（約合人民幣85.5萬元），大幅上漲了20%。在東京都23區，1棟普通單戶住宅的均價首次突破1億日元。1棟住宅樓的價格達2億3258萬日元，上漲了9%，創歷史新高。

醫生和律師等高收入人群為了避稅等而投資多處住宅的情況也很突出。銷售二手一居室住宅樓的和不動產公司表示，「臨近多條鐵路線路、交通便利的東京都中心地區的住宅很受歡迎」。此外由於最近日本股市上漲等，重新組合資產、購買住宅的富裕階層也很多。

來自海外的投資需求也很旺盛。台灣信義房屋中介的日本法人表示，很多台灣投資者購買東京都中心地區的4000萬~7000萬日元（約合人民幣247萬~433萬元）左右的住宅。和東京相比，價格相對低的大阪市內的一居室樓房住宅也很受歡迎。房地產投資公司LANDNET表示，「很多中國富裕階層期待包含匯率變動在內的升值」。

由於利率低、易於獲得貸款等，日本投資用住宅的價格從2013年開始大幅上漲。不過在東京都23區，價格上漲近10%的區分所有權住宅的平均收益率降至5.5%~6%水平，不少觀點認為「價格仍有上漲空間」（健美家）。也有房屋交易中介指出，由於日本金融廳加強監管，「金融資產較少的人難以獲得高額貸款，買方人群正在減少」。

東京那麼大中國人都住在哪？

目前，居住在豐洲、台場以及勝時等的超高層住宅的中國人較多。其次是廣尾、白金、麻布十番等高檔住宅區。超高層住宅能看見大海，似乎在風水上也很吉利。據說，在日中國人在選擇辦公室時也青睞最上層，這好像也和風水有關。

住在那裡的大多數是企業經營者、或在大型企業工作的高學歷、高收入的在日中國人。

還有其他受在日中國人歡迎的地區。那就是名牌小學和知名小學所在的地區。例如千代田區和文京區。在中國，學區房價格不斷上漲，成為社會問題。但在日本，所謂的學區房與普通房並沒有太大差別。不過，知名小學所在地區的高檔住宅也比較貴，而且受到歡迎。這是因為，周邊的生活環境很好，還有上下班方便這個優點。

另一方面，除了高檔住宅區之外，還有其他大量中國人居住的地區。

據日本法務省統計，在東京都內，中國人較多的有江戶川區、新宿區、江東區、板橋區和豐島區。按地名來說，比如龜戶、錦糸町、葛西、池袋、早稻田、高田馬場周邊。為何這一帶中國人較多呢？雖然並不確定，但可以想到的理由包括日語學校眾多、處在最初中國人定居的地點附近、新宿和池袋有很多中餐館、有打工的地方、容易買到中餐食材、還有中國人從以前就開始居住等。

以前，初來乍到的中國人經常寄宿在中國朋友的家中。在那裡生活一段時間後，再找打工的地方和自己租房。可想而知，很多人會選擇住在以前中國人居住的地點附近。隨著周邊開始有很多中國人居住，中餐館陸續增加，小中華街也開始逐漸形成——大致可以想像是這樣一個過程。

因這樣的理由而變得知名的是與東京相鄰的埼玉縣川口市。很多中國東北地區出身的IT工程師、留學生和公司職員等住在這裡。由於處於連接東京和琦玉的城軌——京浜東北線沿線，前往池袋只需十多分鐘，到新宿只需30分鐘左右，具有卓越的便利性。與此同時，由於地處埼玉縣，比起東京都內房租低廉很多。

據說，從川口站乘坐京浜東北線，2站就能到達東京的赤羽站，但兩地的房租和物價卻截然不同。川口市自20多年前起就有大量中國人居住。周圍有同胞的安心感也是越來越多中國人住在那裡的原因。當然，在東京及周邊其他地方也有大量中國人居住。其中很多會選擇便於上下班的路線。在日中國人的社會似乎也在逐漸多樣化。

在日買房你所不知道的真相

此前，華人爆買日本房產，主要認為日本房價跟上海、北京、香港等比起來，實在太便宜了，好像日本全部打7折一樣，無法忍住不買，不過以為買了日本房產就會賺，那可要小心了，因為日本房產有些不能不知道的真相。

首先，日本房產跟歐美等國很不同，新築房子跟中古房子差價很大，房子只要一經手，就算是中古的了，因此買新的進來再賣出，一般說法就是會先損失２成，１成是折舊，１成則是來回仲介手續費、稅金等買賣基本費用，如果囤放幾年，則損失慘重，不像其他國家新築房子跟中古相差不遠。

或許如俗話所說「日本人喜歡新東西」除了神社寺院外，日本老建物不大多，同樣住宅大廈，即使中古的地段比較好，也往往新築比較值錢；因此在日本買房，跟在中國、香港等第地買房不一樣，只要買了，過一手，即使沒住也算中古的，要覺悟在日本市場上是會掉價的。

其次，日本少子化問題嚴重，人口越來越少，空屋數驚人，現在空屋數是820萬戶，每7戶有1戶沒人住，連人口最集中的東京有近82萬戶空屋，而且空屋還在增加中，沒人住的房子不會漲價，只會掉價的；因此要不計較房子脫手時會掉價，那才能買。

許多華人買日本房子是期待2020年東京奧運房價會大漲，但日本是超級成熟社會，不會因為奧運而大成長；像2014年空屋率高達13.5％，連東京空屋率都高達11%，空屋數及空房率都創下史上新高，眼看再５年，亦即2020年，日本空屋率評估將達40%，到處都是空屋，尤其2020年東京奧運結束後，暫時集中到東京人口就會大減，需要大減。

日本還有所謂「2019年問題」亦即日本的家庭戶數，從2019年會從巔峰的5307萬開始減少；日本人口早就開始減少了，至今房地產市場靠戶數沒有減少還撐著，連戶數也開始減少了，空屋將更大量出現；此外2019年外資將可能拋售至今囤的房產，因為日本房產稅制在5年內轉售獲利要課39%稅金，5年以上則為21%，最近一兩年大舉買房的人會在2019年前脫手，導致日本房產暴跌將加速進行。

許多華人投資日本房子是期待房租收入，認為至少有房價的4%-5% ，比起華人地區的1%-2%好多了，但現在因人口減少、原本空屋率高，供過於求，加上日本今年５月空屋稅提高6倍，大批空屋投入市場，房租、房價現開始下跌了，收租公、收租婆的美夢要成真不容易。

許多華人買的都是普通日本人不會喜歡的房子，如朝北的房子、公寓的一樓等，因為不懂高緯度地區的日本人對陽光的珍惜等，結果只好降價求租，要出售時也沒人買，只好找其他華人當小老鼠。