如果買房只堅持一個大原則

編者按：本文來自微信公眾號「真叫盧俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊，36氪經授權轉載。

買房的態度、時機、城市是非常純粹，難以量化的。

極其理性的買房人我見過，他們該出手時就出手，他們就是一名出色的狙擊手冷靜等待獵物的上鉤，而不會因為瘋狂的暴漲暴跌而開槍，這樣的買房人一定是專家級的水準了，根本不需要我們再去做什麼指導。

我見過最多的是過江之鯽的買房人和股市的小白一樣，追漲殺跌，這是個永遠不會吸取的教訓。

而實實在在的自住的購房大原則只有一條——能承受的能力範圍內，購買留有底線的保證，集合了頭部的優質資源。

而大原則下的購房前提有3點：

買品牌品質開發商的住宅

買裝修的住宅

買物業費貴的小區

接下來，循序漸進的購房前提都是圍繞這個核心觀點所展開。

不要用賭性買房

買房是用來的住的，不是用來炒的

以自住為前提的買房，首先是讓自己住得更好，也要講究保值、升值，但跟純投資不一樣，不是為了賺錢，而是為了給下一次換房或者資產變現蓄積更多籌碼。

上述羅列的一切說到底都是留有餘地、底線這個大原則，在此基礎的腳踏實地之上，再去考慮未來的先發優勢。雖然將來房價的漲幅可能相對低，但是風險也低，安全更重要。

三個前提的關聯是次第包含的形式最佳，遊離的形式都具備也並不會差。

同樣，你認可這些，會有1萬個理由支持，別人說什麼都沒用；反對，你也會有1萬個理由。

頭部的優質資源

留有底線保證了行情差的時候，再差也差不到哪去，而頭部的優質資源則是保證了行情好的時候擁有先發優勢。

頭部資源，在行情差的時候，儘可能的抗跌，在行情好的時候，作為市場的領頭羊首先起漲。

而作為優質資源，由於各方面的品質優於市場同類產品，同時獲得更高的溢價和高強度的流通性。

房價還是小基數的時候，市場上的同類房產價差並不大，甚至沒有價差，是因為優勢劣勢並沒有體現出來。但是當房價開始成長的時候，這類住宅的優勢就開始和同類產品拉開了差距，而最根本的反應就是房價上的價差。

買品牌品質開發商的住宅

購買大房企的房子，比小房企爛尾可能性更小，大房企的房子也可能有質量問題，但是不會出現跑路的情況，即使出現問題也往往能夠有一個比較好的解決方案。

哪怕是以品質著稱的房企，也不能保證100%不漏水。

在中國，沒有哪家開發商敢說自己造的房子絕對不漏水，某城也不敢。那麼，為什麼還是堅持選擇買品牌品質房企的住宅？

因為至少他們處處留有底線，綜合所有，那麼自然超過了絕大多數的開發商，我們購房者買了他們的房子，或許不知道會有多好，但是我們可以知道他們最差也差不到哪去。

這是第一個購房大前提。

買精裝修的住宅

先說一個現實的情況，現在精裝房交付質量問題頻發，房產律師也有很真誠的建議：

「盡量別買精裝修的房子，同樣的造價你自己裝要好得多得多，有時候裝修出的問題永遠修不好。」

現實卻是國家在推動越來越多的城市一手房精裝修交付。

但這些並不是反對或者支持購房精裝修住宅的理由。

精裝修的理由大致的有4條：

1）.毛坯交付折損住宅價值和居住環境

毛坯交付的小區有一段特別漫長的裝修期，自己的新房裝修完成，但是逃不過整個小區的鄰里可能還在裝修。

電鑽聲、敲牆聲，以及飄蕩在樓道里的油漆味。

居住環境在未來的幾年裡是一種噩夢。

這段時間，裝修施工人員頻繁進出，魚龍混雜。

黃沙、水泥等材料的搬運，經常損壞路邊的草坪與綠籬，磕破入戶大堂的牆體，壓壞電梯轎廂的地板。嶄新而高雅的小區公共部位，經過裝修期的一番摧殘，很容易毀於一旦。

2）.精裝修有助於社區環境成熟，解決群租問題

買精裝修的購房者，通常是自住，空置是一種浪費，而且沒人打理，就容易發霉變質。

精裝交付新房的入住率會比毛坯交付新房更高，生活配套設施由於高入住率也會儘快得到完善，居住氛圍更容易快速形成。

即使是作為投資房產，也會租給相對高素質的人群，精裝交付新房的租金收益也更高，將來出售時也會因整個社區和新房的品質而有更高的溢價。

精裝修的房子通常業主捨不得群租或者租給二房東，購買精裝交付的樓盤，群租的概率極低。

群租房眾多的小區居住的人群魚龍混雜，同時群租房大多是用廉價的三合板隔斷，電線裸露，火災隱患極大。

開發商的精裝交付優於自己裝修

自己裝修優於開放商的兩個前提：

a.絕大多數情況下

b.購房者是室內設計師，或裝修隊包工頭等類似情形

開發商商擁有的資源比購房者更強大，在室內設計、建材採購、裝修施工和維修保養等各個環節上，都有優勢。

他們是專業的，購房者是業餘的，很少有情況業餘人士比專業人士更專精。

可能經常新聞上看到某家房企或某個樓盤又出了精裝修質量問題，然後有斷言，他們做的裝修不值得信任。

換位思考下，自己裝修是否會有質量問題？

答案是肯定的，只不過，自己裝修的問題，媒體不可能會報道。只有業主譴責一下不靠譜的裝修公司。

房企本身樹大招風，媒體就喜歡拿他們開刀。媒體的放大效應，很容易造成妖魔化的效果。

做精裝修，一定會有質量問題的概率，做得越多，錯得越多。對於地產商來說，最省事的就是直接毛坯房交付。

當然，質量問題一旦被購房者碰上，就是100%的概率。不過一旦出現質量問題，開發商必須提供為期兩年的免費維修。

所以，買精裝交付新房遇到質量問題並不可怕，但必須關注開發商的維修團隊是否靠譜，態度是否誠懇，服務是否及時。

精裝交付新房的成本更低

很多購房者認為精裝交付新房太貴，並且讓開發商多賺了一筆錢，自己裝修更為划算。

其實，這是一個誤區。

開發商想通過精裝交付創造溢價，難度越來越高，基本上都是平進平出。

開發商之所以精裝交付是為了更迅速地去庫存。

而且，開發商是集體採購，花費的成本比自己裝修更低。

當然，也有一些開發商確實在通過做精裝交付新房多賺了一筆錢。

關鍵是精裝交付住宅帶給購房者的價值利益遠比開發商所獲得的利潤更大。

那麼，這筆錢是開放商應得的。

這些是我支持買精裝修的理由。

最後解釋房產律師的建議，的確大量的開發商掛著精裝修的名頭，結果交付給業主錯誤百出的裝修甚至直接是簡裝了。

精裝修，一定會有質量問題的概率，做得越多，錯得越多，這是事實。但另一個事實是，自己裝修的問題會同比開發商更多。

可能有人會認為，我買了好多套房子，裝修了好多套房子，怎麼沒有遇到你說的這些問題？

答案是90%的問題業主發現不了而已，並不代表著裝修沒有問題。如果細心的購房者在自己裝修完後請驗房師驗收裝修公司的裝修，看看是否真的沒什麼問題。

另一點，二三流的開發商的確是沒有能力做精裝修，他們建造的毛坯房子可能都有很多的問題，更別提難度升級去精裝修了。

這也是第一個大前提很重要的根本。

品牌品質房企的精裝修是犯過太多次錯誤、有過深刻的經驗教訓總結，他們有這個金剛鑽，可以攬這個瓷器活。

買物業費貴的小區

物業費收得貴是間接保證了小區的品質、居住的品質，並且保證了這個小區的房價也要比其它小區更高，物業方面的加分是實實在在會體現於房價上的。

物業費收得貴，服務品質再差也查不到哪去。一旦小區的廣大業主對物業服務不滿意，就算要換掉，由於物業費價格高，有的是更好的物業公司來接手。

原因至少有兩個：好的物業公司，不太願意接物業費太低的樓盤，完全是虧本的買賣；交付以後要讓業主們同意物業費漲價，比換物業公司更難。

更關鍵換物業公司是一件千難萬險的事情，如果你的物業費本來就不高，換的難度就更大；哪怕換成功了，一定是換走了虎，引來了狼。新引進的物業公司會更爛，因為只有野雞物業公司才會接物業費便宜的小區。

物業費便宜、物業費收繳率差，會使得一些物業公司很明智的做出減少成本的舉措，比如關閉邊門，減少保安崗，關閉部分公共能源。

同時，這一條依然是承上啟下的一條原則。

絕大多數的品牌房企開發的小區由自家物業公司來管理，但是物業公司的服務好不好是有疑慮的。

而品質房企他們注重自家的口碑和品質，對於物業公司的選擇，要麼選擇自家的物業公司，知根知底，而且自家的物業公司遺傳了自家的基因注重口碑和品質；要麼會選擇市場上更好的物業公司。

我和某城的物業人員聊過，他們在杭州有好多90年代、00年代初期開發的小區，每一年這些小區的虧損有數百萬之多，即使物業費漲過，現在物業費還是在2、3塊錢的水平線上，物業的服務卻依然有底線、有保證，並且即使在這樣的境況下，由於是自家房企開發、物業公司管理的小區依然在自負盈虧。

這也是多加一條品質房企的原因之一，單純只是一家品牌房企，他們選用的物業公司是有疑慮的，只有買了房子住進去才知道他們的服務是好是壞，而品質房企可以在買房前對此放心。

多說一句，品牌品質房企不僅僅他們的住宅是市場的頭部資源，同時物業服務往往也是市場的頭部資源，即，他們選用自家的物業公司。

房子是開發商建的，可交付後直面業主的是物業，後期維修其實也是物業再轉給開發商。

而自家開發商和物業的對接後續服務也更有效率和保障。

留有底線保證、集合了頭部的優質資源，所有的一切連接在一起，就這樣形成了多重的保證。

最後，如果買房只堅持一個大原則

不管是中介還是房產專家給的建議，不管是看戶型還是看產品

最重要的是看細節

大家都吃這碗飯的，大的套路都是大差不差的，只有細節不會騙人

自己判斷，分辨專業還是業餘，虛還是實。

如果買房自己都做不了主，

那麼你買什麼房？

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