2250元的樓盤價，開發商要賣多少錢才保本？看完我沉默了

我們常把土地比成「麵粉」，新房比成「麵包」。一般來說，「麵粉」價格高低決定了「麵包」價格，土地價格影響到房價走向。老百姓買房子生怕被騙，儘管房價被推得很高，但是心裡還是應該有桿秤這房子到底值多少錢？那麼，2250元/㎡樓麵價，開發商到底賣多少錢才保本？房價到底貴在哪？接下來我們一起分析分析吧！

首先，看看樓麵價與房價的關係。樓麵價又稱單位建築面積地價，是指平均到每單位建築面積上的土地價格，具體是指按照商業、居住、工業等用途分別評估，一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。計算公式：樓面地價=土地總價÷規劃可售面積；規劃可售面積=土地面積容積率（包括地上和地下部分）。所謂的樓麵價，是拍賣地價時約算出來的，從多個實際樓盤的實際建築面積中得知，實際施工中，建築面積會多出很多。一般建築成本約為1500~1800元/m2，設計費、監理費用等佔用比例很低，按100元/m2考慮。總的成本構成：地價+設計費用+建造費用+造價諮詢費+監理費用+園林綠化+其它。按照以上所述，不知道具體的地塊面積的情況下，只能估算：銷售價約4000元/m2可保本。

其次，開發商要開發樓盤，人才和技術是關鍵！這些成本可都不可小覷！當然，隨著城市化的發展進程，樓盤越蓋越遠，這種現實問題必然伴隨著巨大的營銷成本！否則會無人問津！再加之巨大的競爭壓力！導致營銷成本逐年遞增！其實知道樓麵價只是預算了成本，和你賣多少沒太大關係，我蓋房子用的成本是死的，市場售價是活的，對了一般購房者只要關注周邊房子的價格動態就能知道一個未售賣的房子的價格，不可能一枝獨秀賣高價也不可能傻傻的賣成本價，除非產品不同，誰都想賣高價。當然商品房的售價不是開發商隨隨便便就定價的，開發商會上報一個價格，然後去住建局備案，住建局通過後才可以對外正式發布該樓盤的售價。

最後，開發商真正的暴利期就是房價快速上漲的時期，在房價沒漲之前拿地便宜，建房拿預售正好碰上房價上漲，這段時間利潤可以翻倍。有個朋友公司的樓盤，成本價4600左右，開盤賣4800，然後遇到房價上漲，現在賣到15000了。開發商要賺錢，售價不可能不高，為了提高利潤，開發商而且往往會在開發過程採取一些手段和方式來壓縮成本。比如：高低配-通過在地塊中建築容積率較高的板樓或塔樓搭配別墅產品增加利潤率。加配置-通過增加精裝、提高園林品質、科技含量等方法提高售價從而增加利潤率，開發商通過增加新風、精裝等方式提高售價增加利潤率，增加裝修也是增加建安成本。當然，這僅是常規推導出的新房售價。事實證明，樓麵價確實對房價影響至關重要。但現實中，新房售價受多方面影響。特別是在當前嚴厲的限價政策之下，高地價不一定賣出高房價，那麼就意味著一些房企要虧本賣房。以上是我今天介紹的全部內容，歡迎點贊轉發，在評論區留下您的觀點！感謝

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