中國買房團佔領矽谷，被房子綁架的當地年輕人進入拼爹時代？
《財經》駐矽谷記者 劉泓君 | 文 宋瑋 | 編輯
八年以前，當我還在北京實習時，一位老師跟我們實習生閑聊：「你們這一代就算在北京留下了，也不可能追趕上我們，我一來北京就在西城區買了兩套房。現在房價漲上去了，你們至少要多奮鬥十年才能追得上今天的我。」
當年年輕氣盛，並不覺得房子是生活的必需品。近日，北京的租金就開始了一千一千的上漲，媒體報道稱太陽宮的一套小兩居已經一次從8800漲到12000。這輪房價房租背後，焦慮已經從中年人開始擴大到年輕人。房子，成為無法邁過的話題。
此時，我已經搬來了矽谷，卻感受到更猛烈的房市討論潮。就在今年上半年，我在矽谷的所有好友們都在做同一件事——買房。
房價瘋狂上漲，你很難不注意到它。有一段時間，房產軟體Redfin每天都在給我推送最近的交易數據，在今年春天漲勢最迅猛的時間，一個月一套房子漲幅可達5-10萬美元，房價正在成為各種聚會的關鍵詞。
那些已經買了房的年輕夫婦們，每隔幾天都能收到中介塞進信箱的小廣告，廣告上印著鄰居的房子賣了多少錢。一位前年110多萬入手的房子，同小區同樣的房型已經升值了20多萬。無房一族中，市場正在給你這樣一種緊迫感：如果不早把房子定下來，每拖一個月，一年就白工作了，房價的上漲速度會把工資吸干。
中國買房團佔領矽谷
一位好朋友給我看了一段她看房的視頻：在美國聖荷西（San Jose）的一套新房子里，看房者人貼著人，幾乎全部是中國買家。在美國，賣家通常會在周末展示兩天，所有人看房以後，約定一個時間競價下單，價高者得。這套大概90多平米的小兩室標價90萬美元，中介估價稱要拿下至少需要加價26萬美元。
聖荷西位於矽谷最南端，去年年中谷歌宣布將在此地建立2萬人的工作園區，聖荷西已經成為矽谷房市漲速最快的地方；微軟、Adobe等科技公司紛紛宣布在聖荷西建立分部，2018年房地產諮詢網站Redfin的報告預測，全美國十大熱門房地產社區全部位於矽谷，其中九個在聖荷西，一個在舊金山。
矽谷房市的崛起歷史，就是一部科技公司的崛起史。山景城（Mountain View）是谷歌總部的所在地，早年這裡只是毗鄰著高大上的鄰居帕羅奧圖（Palo Alto）的一片荒蕪的郊區，隨著谷歌擴張，山景城迅速繁華壯大，在傳統墨西哥人的社區之外，越來越多的年輕夫婦湧入。Facebook帶起了門羅帕克（Menlo Park）的房價；蘋果則讓本是學區的庫布提諾（Cupertino）一房難求。近些年，由於英偉達的崛起，以及越來越多公司將總部搬入矽谷最南部，森尼韋爾（Sunnyvale）憑藉著便捷的交通位置，成為矽谷的新宇宙中心。
在矽谷，判斷房市還能不能入手，就看FLAG（Facebook，Linkedin，Apple，Google）還有沒有招聘新的員工；而判斷何處房價會漲的原理是，這些科技公司會把新樓放在哪裡。也就是說，科技公司的員工，是購房的主力軍。
那位想在聖荷西看房的好朋友，是一位新能源汽車的高管，正在幫公司組建北美團隊。在同事眼中，她風風火火無所不能。家人在電話中勸她悠著點兒，她曾經經歷過北京房價的上漲，即便如此，她依然有耐心去等待在北京買到自己真正喜歡的房子。但是這次，她卻一反常態，告訴家人，幾百人在看同一個房子，所有的好房子都是這樣，放出來不搶就沒了。
今年，南灣一套房子動輒十幾個競價者，加價二三十萬美元稀鬆平常。一座被大火燒成廢墟的舊金山房子，不足60平，開價80多萬；而在南灣一座一半都燒成灰燼的房子，開價120萬，且看房者眾多。這種房子必須推倒重建，相當於花高價只買了一塊可以蓋房的地。
（圖為舊金山被燒毀的房屋，不足60平米，起價80萬美元。來源：水星報）
在矽谷房價上漲期，也正是市場多次加息的時候，30年固定抵押貸款利率在今年達到了最高水平，按理說這些都是房價的利空因素。
矽谷一直被預言將發生7級以上大地震，這裡的房子被要求不得超過兩層，由於房屋整體供不應求，加上美國土地私有，人多地少，這裡的房市繼續走高。根據房地產公司Trulia的數據，在整個美國市場，西雅圖、拉斯維加斯與舊金山領漲。
另一個有意思的現象是，矽谷房價漲幅最大的地方，正是華人聚集之處。我使用房地產軟體Zillow查詢，發現矽谷好學區或者熱門區域的經紀人銷售冠軍，都是華人。從去年開始，很多科技公司也擴張到西雅圖建立分公司，也正是在那個時間，屢屢有人跟我打聽西雅圖房市狀況，很快西雅圖房價漲勢的新聞隔三差五開始推送。
如果不是上個月去了一趟紐約，我可能會以為美國的二手房交易市場都如西海岸這般火熱。
一位剛剛在曼哈頓城中心買完房的朋友稱，他剛剛把一棟標價149萬的房子砍到106萬美元入手。期間賣家還做出各種讓步，這與矽谷冰火兩重天對比鮮明。在曼哈頓中心買房的行為，被他同事認為太任性，因為整個市場在下行，還面臨著高昂的房產稅。
在去紐約之前，我就聽說了各種在紐約買了房又賣，最後改為租房的故事。紐約之行，讓我發現了這裡房價低迷的核心原因——若按曼哈頓一套均價150萬美元的房子，加上3%高昂的房產稅，減免掉一部分稅收優惠之後，每個月還要付2500左右的房產稅，再加上市中心1000美元上下的物業管理費，買房的稅收與維護成本已接近每月3500美元。
如果要賣房，還得給中介一筆4%-7%的手續費。美國人有笑話稱，那些2011年在紐約買房的，現在賣出去，算上這些年的稅加中介費，還得虧本。然而，一套最便宜的一室一廳租金約在3500美元左右，這就導致了房子有價無市，買房不如租房。
在深入了解經紀人這個行業之後，矽谷房產的繁榮只是一個表象。事實上，除了一些創業公司頻繁遷入的新經濟中心，如西雅圖和鳳凰城，美國整體房屋市場正在走低。
租房市場背後的秘密
我好奇的是，在同樣供不應求的矽谷，為何房租沒有出現北京搬的瘋漲。
根據房產數據軟體Mashvisor的報告顯示，舊金山的價格與租金比例（售租比）高達45.88，居於全美之最。如果這一數據低於15，則買房更划算；而當這一數據高於20，租房比買房划算很多。去年，北京是25.7，上海是27.98。
2017年，房地產網站Trulia在通過一系列數據分析以後，還得出結論稱，在舊金山與聖荷西買房比租房更划算。僅僅過去半年，Trulia就改變態度，房價飆升之後，舊金山與聖荷西租房比購買要便宜很多。
報告顯示，過去一年以來，聖荷西房屋價格飆升了29%，舊金山房價上漲14.2%；然而在租房市場，聖荷西租金不變，舊金山租金下跌3%。分析師Cheryl Young指出，長遠來看，在舊金山租房可節省5.8%，聖荷西租房可節省12.2%。
這份數據只是根據很多房屋的標價得出，標價的中位數為139萬美元；而在實際成交數據中，美國房地產經紀人聯盟數據顯示，舊金山房屋中位價格已經高達160億美元。這也就是說，售租比正在進一步惡化，不利買家。
我同樣對這份市場中的數據含有疑問，我所在的矽谷核心地帶，除去矽谷南北兩邊的舊金山與聖荷西，大部分地區房租正在上漲，但由於漲勢穩定，沒有激起過多討論。矽谷的出租房預定效率也很高，如果看完房當天不做決定，房子很快有了新的租家，幾乎就等於白看。
在矽谷，有大量專門為租客建立的公寓。但這種物業與自如不同的是，房源並不從房東手裡獲取，而是為出租而開發的商業住宅，自有房源，且一直用於出租，這一定程度上讓租房市場較為穩定。
（圖為矽谷Mountain View一租賃小區，這類專門為租客建立的公寓，通常配備物業管理中心，好的租房社區中心會配備游泳池/健身房/室外燒烤/SPA等設備，一室一廳起價3000美元，來源：zillow）
聖荷西曾在2015年有一條法規，在1979年以前建設的房子，每年租金漲幅不允許超過8%。同時為了鼓勵新建住宅，新建的交通沿線的房子則不受此類租金管制。這類規定總體上限制了租金上漲。
也是在這個夏天，我隔壁的租客剛剛搬走，通過廚房的小窗口，我看見物業開始運來了新的冰箱與灶台。在美國，出租房屋通常都不包括床、沙發之類的傢具，但是會提供微波爐、烤箱、冰箱、洗衣機等一系列電子傢具。回想我當年入住，除了洗衣機，幾乎所有的配件都是新的。
（圖為配備好了家用電器的廚房，來源：zillow）
我所居住的房子，租金正在以7%的價格上漲。查閱資料後發現，矽谷各個地區的規定不盡相同，但為了保護租客，很多地方有行政禁令，房租年上漲不得超過7%。如果超過10%，需要列明在房子的內外部都進行了哪些更新。商人逐利，原來矽谷抑制租金上漲的秘密來自於各個地區的監管。
被房市困擾的一代人
矽谷本地居民因為不斷上漲的房價與物價，曾進行過花樣繁多的抗議。在科技公司樓下舉著廣告牌抗議，又或者圍堵谷歌的班車。在北京，隨著房價的上漲，由於政府會補貼給本地居民拆遷費，本地人可以算是房市的受益者。而在矽谷，這裡土地私有，政府無權去拆除舊房子，這就導致本地居民的生活成本快速上漲，一些在這裡長大的孩子，發現如今已經在矽谷買不起房子，只能選擇逃離矽谷，搬去美國其他的州。房市帶來的貧富差距加大，間接成為驅趕原居民。
即使科技工作者已經成為矽谷收入最高的群體。根據房產軟體Blind數據顯示，59%的科技工作者稱無法負擔房價。一位經紀人在給我總結灣區房市的時候說了這麼一句意味深長的話：「矽谷大公司工資都差不多，能買多大的房子，取決於此前攢了多少首付，從中國搬了多少錢來美國。」跟國內一樣，美國買房也是「拼爹經濟」。
我的一個好朋友是一位房地產網站的CEO，在美國成立了一個專門針對中國買家的地產網站。很多在矽谷一擲千金的中國富豪會遠距離在此買房，他們多用於投資，偶爾會隨著事業發展過來小住。他們買房金額大，升值與租售比是核心參考因素，比起矽谷用於自住的年輕人，他們才是經紀人眼中的金主，錢多事少。
最有意思的是，這個朋友辭去了這家地產網站的CEO，開始做起買房中介。當問起為什麼辭職，她只是說：「市場這麼火熱，我又不是銷售。」她曾經做過風險投資，創建過幾家公司，矽谷頂級的風險投資公司Andreessen Horizon甚至邀請她擔任一些創業項目的高管。她認為，創業的結果就是手裡拿著一堆無法兌現的股票期權。
如今，她開始全職做起了經紀人，又成立一支基金做起了商業地產，在聖地亞哥和舊金山東面的奧克蘭開發新樓盤，每天忙的風生水起。
比起中國，美國的房產市場高度規範，買賣方都有自己的中介機構，分別是買方中介與賣方中介，他們會收取房屋價格各2.5%-3.5%的手續費。這些手續費由賣方付，假設一套房子成交價100萬，則有7萬會用於支付中介手續費。高昂的手續費，在一定程度上限制了房屋的頻繁買賣。所有這一切，都在抑制房產投機市場，也催生起了經紀人市場。
曾經好友參加一個灣區「包租婆」們的聚會，他們每個人都在矽谷有幾十套房，派人管理後專門用作Airbnb。對於普通人來說，經濟周期與地產下行會讓人失業違約，償還不了貸款，但對「有產階級」來說，只要現金流不出問題，低價正好是他們「批量囤貨」的好時機。
這讓我想起托馬斯·皮凱蒂的《21世紀資本論》，這本書一連數月高居社科類榜首的學術著作。在新書宣傳期，我曾與皮凱蒂有過一次交流，在研究了19世紀與21世紀詳細的數據對比之後，他得出一個關於財富的真相——當前資本收益率大於經濟增長率，美國將倒退回「承襲制資本主義時代」。也就是說，我們誤以為生活在一個靠才能成功的時代，富人財富都是賺來的，真相是我們處在一個拼爹時代，投資收入遠遠大於工資增長。
你的財富在被誰洗劫？
一些在矽谷生活了很多年的人，總會跟我感嘆這片土地的變化。沿著101從北向南開，一些是以前藍領工人住的地方，一路向南是曾經半導體工廠，甚至是灣區的垃圾處理廠。以前，這些土地還一片荒蕪，如今連高速路邊，都是鱗次櫛比的新樓盤。在70年代末，一套4室的獨棟別墅，才7.5萬美元，現在已經漲到170萬。
前幾年有一本大火的書叫做《異類》，是作家格拉德威爾對成功人士分析發現的一連串「巧合」：比如比爾·蓋茨和喬布斯都出生在1955年，英超聯賽球員都在9-11月出生，猶太后裔佔領了紐約的知名律師事務所，韓國飛機失事較高。所有這些偶然背後都有著時代背景的必然因素——比如1955年出生成長到畢業，剛好是計算機革命時期；英超球員註冊時間在9月，對小朋友來說，多發育幾個月在早期有絕對優勢容易脫穎而出。
這本書的核心結論是「時勢造英雄」，但它更吸引人之處是分析問題的思維框架。如果把這套分析方法用於中國這幾代人的命運，房價正是其中最關鍵的因素。這是一位豆瓣網友的評論：在胡潤排行榜上，中國富豪最集中的行業是房地產，巔峰時間曾佔據過榜單的1/2。大富豪通常是來自50後，因為政治權力掌握在50後手中，當時的房地產行業需要政策批地；此後，60後經歷了改革開放，那時候下海經商多來自於此；中國房價自2000年開始上漲，2003年開始瘋漲，70後畢業時間在1996-2003年，他們趕上了買便宜房子的大好時機。
對比現在的年輕人，80後則趕上了中國的人口生育高峰，無論是高考、大學還是找工作，由於出生人口最多，競爭也最為激烈。這批人打破格局的方式就是創業，Facebook創始人扎克伯格就是如此。在比特幣泡沫最為瘋狂的時候，網上流傳著一個段子：70後們把房子搞到10萬一平米；90後們不把一串串數字10萬一個賣給你們，拿什麼買房？」
我問一個馬上要拿綠卡的朋友，為什麼不去創業，他的回答讓我印象深刻：「因為買房投入過多，只能去更大的公司，只有大公司的工資+股票，才能還得起房貸。即使是獨角獸的股票期權，也是遠水解不了近渴。」當房價在收入中佔比過大，這群最聰明的年輕人，被禁錮在了大公司。
不管是我身邊的普通人還是創業者，市場上最聰明的錢，大部分最後都流向了房市。回到文章開頭，如今再次談論買房租房，除去租金的上漲這些因素，不得不去思考，在這個嚴重通貨膨脹的時代，採用何種方式為自己的資產保值。
如果說房市是一場泡沫，無論是租金還是房價，這場泡沫在無形中洗劫普通人的財富。無論中美，這些向著機會前進的年輕人，以為自己拿著比老家更高的工資，最後都同樣落入房市的漩渦中。
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