沒有ABS，長租公寓就不爆倉了？
這是老王的第 118 講
「長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。」我愛我家前副總裁胡景暉的的言論，今天聽起來有點危言聳聽。
在長租公寓的白皮書與行業報告中，「預期」市場份額破萬億，而實際則會比這個「預期」少很多。而P2P，2017年的實際成交量就已經突破3萬億。從覆蓋面來看，長租公寓目前僅限於北上廣深杭等一線和准一線城市，而P2P則是在廣大的二、三線城市全面鋪開。
雖然市場規模和P2P還有差距，但是長租公寓還是爆雷了。把普通的房子裝修一下，原價2500元的租金就能標升至7000元，用戶以為簽訂的是租房合同，實質卻是貸款合同……
ABS到底是什麼？
從房租暴漲，到長租公寓爆雷，有一個躺槍的金融產品，叫ABS(Asset-backed Securitization)，英文直譯就是有資產支持的證券化行為，也就是我們常說的資產證券化。很快有人闢謠，此次爆倉的長租公寓和ABS不是一回事。但我愛我家還是迅速和ABS撇清關係，稱「未發行任何房屋租賃資產證券化產品」。
所謂的ABS，說白了，就是把死氣沉沉趴在資產負債表上的資產，變成可以進行買賣的證券，這個過程就是證券化。而之所以有人願意進行證券買賣，就是因為這個證券的背後是由一個個實際的貸款資產所組成的，這些貸款資產未來的現金流就是證券的收入保證之一，同時再結合信用增級，使得投資人對其感興趣，願意購買。
這種證券，我們可以將其視為一種新的融資產品。企業通過發行ABS，其實就是將自身可變現的穩定的現金流進行重構，打包成一種證券進行發行融資，從而獲取到資金。投資人看中的是背後穩定的現金流，也就是還款能力，所以，ABS的本質更偏向於是一種債。
1970年，美國的「政府國民抵押協會」（簡稱Ginnie Mae）首次發行了以住房抵押貸款為擔保的抵押擔保證券，這開創了將住房抵押貸款這種資產進行證券化的先河。
住房貸款的現金流因為穩定，所以證券化了。隨後，越來越多的從業人員發現汽車貸款的現金流也很穩定，學生助學貸款這個現金流也很穩定，所它們也可以被證券化。
ABS之所以讓大家避之不及，或許是因為它的好兄弟，另一個主要類別——MBS。MBS一般被認為是08年金融危機的罪魁禍首。「把蘋果壞掉的部分切掉，組裝一下，讓人看不出來，再賣出去」，說的就是它。
但在金融危機之後，ABS不僅沒有消失，反而發展的更好。儘管高速增長不存在了，但截止2017年底，美國ABS的規模已達10萬億美元，佔據美國40萬億債券市場的四分之一。因為市場對ABS有需求。金融工具最初就是為了滿足各種需求而產生的。
這種需求與租房的需求類似，是剛需。雖然樓市被凍，但人總要住房，租市顯然是一個大市場。一面是長租公寓的爆倉，房價暴漲。另一面是地產大佬紛紛布局。不久前，8月21日，房地產行業龍頭宣布把租賃業務確定為核心業務，阿里宣布超過100萬間公寓將入駐支付寶。
大佬們嘴上說不要，身體卻很誠實。他們財大氣粗，信用良好的可以發債，但中小企業想要涉足這一市場，可能還得用到ABS！
ABS和傳統債券最大的區別在於基礎資產的不同。前者是以資產或者資產池的現金流作為發債的主體的。而後者則基本是以企業為主體發債的。ABS看的是資產價值，傳統債券看的是企業的質地。
目前，國內主要的ABS應用案例有這四個：
1、長租二房東租金ABS——魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃
2017年1月10日，「魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃」(簡稱「魔方公寓ABS」)設立，為國內首單公寓行業資產證券化產品，魔方中國及其子公司為借款人，中合擔保（AAA）為產品提供連帶責任擔保。這是國內首單長租公寓證券化項目，發行人為長租公寓專業運營商，產品核心是中合擔保（AAA）為證券化本息提供連帶責任擔保。對於國內提供集中式輕資產長租服務的運營商而言，二房東模式仍需要得到強信用擔保才具備發行條件。
2、長租小貸ABS——自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃
2017年8月15日，鏈家旗下長租公寓品牌自如發行了自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃，該項ABS發行規模為5億元，其中4.5億元優先順序票面利率為5.39%。不同於以往ABS產品單純依靠固定資產抵押或未來租金收益作為底層資產，自如1號底層資產為長租公寓衍生的租金分期債權。
3、長租CMBS——招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃
2018年2月13日，深圳市招商置地投資有限公司作為原始權益人的「招商創融-招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃」發行，是國企地產強主體背景發行的長租CMBS，資產運營方及差額支付承諾人招商局蛇口工業區控股股份有限公司及其子公司，同時估值31億的標的物業產權抵押於專項計劃。
4、長租類REITs——新派公寓權益類房托資產支持專項計劃
新派公寓權益型房托資產支持專項計劃，為國內首單長租公寓資產類REITs產品，也是國內首單權益型公寓類REITs。新派公寓與合作方在早期買樓做長租公寓，4年後發行了市場上第一單長租公寓權益性資產證券化產品，沒有藉助第三方擔保和信用支持，憑藉自身的運營業績和資產價值獲得AAA評級。
長租ABS的真正風險？
通過上述幾種模式的分析並結合最近長租公寓爆雷情況，我們可以發現爆雷的原因主要在於運營商。
這些「問題運營商」通過誤導租客的方式將租金變為貸款，在獲得租金後，又挪為己用而不是向業主支付。那麼，一旦運營商資金斷裂，真正的業主因為沒有收到租金而拒絕出租，但租客卻是仍然需要按照合同履約，支付租金（貸款）的。這才是爆雷的真正原因。
所以，就像我之前說的那樣，一個專業的金融人士絕對不會做出這種事兒來，ABS融資方式所有的風險是可控的，而長租公寓的風險主要在於以下兩點：
1、二房東模式下，運營商對於業主租賃合同的違約風險；
2、運營商的自有資產是否足以吸收ABS融資期限錯配的風險。
我們可以做一種假設，如果沒有ABS，但運營商在獲得租客的每月租金後沒有按照整租合同約定支付給業主，而是挪作他用，是否仍會發生如鼎家這樣資金鏈斷裂的事件？我想答案是肯定的。
二房東模式項下的長租公寓ABS，是一種典型的依賴原始權益人持續運營能力的未來債權型ABS。
雖然ABS的方式使得運營商提早獲得了房屋出租的租金收入，但是該種收入的獲得仍然以運營商維持自有的運營能力為前提，該種運營能力的一個重要方面就是切實履行與業主方的整租合同，維持與業主方的整租關係，這也是ABS發行時對運營商的一大審核重點。至於運營商在獲得ABS的融資款項後沒有如約支付業主租金，甚至挪為他用導致後期喪失支付能力，這就是運營商本身的問題。
不管有沒有ABS，長租公寓這雷都是會爆的，因為這其中的關鍵還是背後的人，有沒有控制好其中的風險，資本逐利沒錯，但涉及到了人，風險就只有「0」和「1」。體系學過ABS的，比沒學過的優勢其實就一個：知道如何正確使用金融工具，對其運用的潛在危害力心存敬畏之心。
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