紐西蘭限購：紐西蘭人不應該被更有錢的外國人欺負
作者：阿文
△紐西蘭經濟發展部長David Parker
「紐西蘭人不應該被更有錢的外國人欺負，」紐西蘭經濟發展部長David Parker表示。
看看，那些更有錢的外國人—Jack Ma，買了紐西蘭的奶（紐仕蘭牧場），還說「這裡的空氣是甜的」。
看看，那些更有錢的外國人—孫紅雷，買了紐西蘭的豪宅，還在微博大秀，一棟有寬闊私家花園的獨立屋別墅，愜意啊。
看看，那些更有錢的外國人—相聲明星于謙，買了紐西蘭的純血馬。。。
其實，更有錢的外國人當然也不止中國買家，比如還有一些富有的美國人，如PayPal創始人彼得·泰爾、前NBC主持人馬特·勞爾等等都有在紐西蘭置業。
位於太平洋西南部，與世隔絕、環境污染指數最低的「純凈之國」紐西蘭，被外界定位成了富人和名人的熱門休閑場所、全球精英的棲身之所。
一邊是更有錢的外國人買買買，一邊是紐西蘭國民「買不起危機」，
終於，新上任80後美女總理傑辛達(Jacinda Ardern)將房價飆升的矛頭指向外國投資者，並於8月15日三令通過《海外投資法》修正案，正式禁止外國人購買「現有房產」。
「本屆政府相信紐西蘭人不應該被更有錢的外國人欺負，」紐西蘭經濟發展部長David Parker表示，「不管是湖濱房，海景房，還是一般的郊區房，修正案確保了我們的房地產市場位於紐西蘭，而不是國際市場。」「紐西蘭人應該在由紐西蘭買家組成的市場上購買住房，這是紐西蘭人與生俱來的權力（birth right）」。
總之，好尷尬呀。有時有錢卻沒辦法為所欲為了呢。
好吧，今天我們一起看紐西蘭限購政策，以及紐西蘭房價「暴漲背後推手」，看紐西蘭還能不能投？
紐西蘭限購令
公共政策公司Demographia將紐西蘭最大城市奧克蘭評為世界上最不可負擔住房的地方之一。（你覺得中國北上深可負擔么，哈哈）
過去10年里，紐西蘭的平均房價增長了大約60%，奧克蘭基本翻番。房屋所有率降至1951年以來的最低水平。
打著「不能讓外國人欺負」旗號，8月15日，紐西蘭議會通過了備受爭議的新政《海外投資法修正案》，明令禁止外國投資者購買「住宅類」的現有房屋和土地，但可以投資新開發的公寓樓花；而且，即便外國投資者是買新房，也不能用來自住，只能出租或出售，且外國買家比例不能超過項目的60%。
△來源：《海外投資修正案》
被禁的「住宅類現房」？
被禁的住宅類現房，有兩種，即直接買或者通過股權間接買都不行。
一類是指已經建成住宅房屋，或者打算用來建造住宅房屋的土地；
二類是指通過成為公司註冊股東來獲取大廈住宅單位的居住權。
△來源：《海外投資修正案》
被禁的「外國投資者」？
被禁的「外國人」，是指除紐西蘭公民、永久居民身份擁有者、常規居民（持有紐西蘭居民簽證有意定居於此的人，他們必須在過去12個月都住在紐西蘭、未來一年至少183天在紐西蘭居住的要求，且是紐西蘭稅務居民）外的其他人。
而且，澳大利亞和新加坡買家並不受新規約束，因為兩個國家與紐西蘭有貿易協定。
「專門」被禁的中國買家？
紐西蘭統計局數據顯示，在最近一個季度中，首都奧克蘭1/5的住房、皇后鎮湖區1/10的住房被賣給海外買家。（來源：英倫投資客）
海外買家主要來自中國和澳大利亞，而中國買家排名第一，澳大利亞買家又不受新規約束，那該禁令是為中國買家或「聽著像中國名字的買家」量身定製的禁令了。。。
尷尬，看紐西蘭反對黨國家黨在該法案的辯論中，直接就稱：這是針對「有著像中國名字的買家（Chinese sounding names）」出台的荒謬法案。
其實，在2015年時，媒體就爆出當年2月至4月銷售的奧克蘭房產中，有4成子都賣給了擁有中國姓氏/名字的人。。稱「中國人只是想擁有不受中國ZF控制的資產。」
房價飆升背後
Anyway，法案已出，鍋已經背上了。
不過，深層剖析下，真是外國（中國）買家把紐西蘭房價買到飆升么？
當然不是。
根據紐西蘭統計局6月份數據，紐西蘭住宅房屋的外國買家只佔3%，
而且外國購房者的比例在今年一季度增長率為1.5%，此後甚至又回落至了1.2%。
事實上,在《海外投資法修正案》出台前，2017年下半年至今，紐西蘭房價已被遏制。原因之一是紐西蘭團聚類移民被暫停，因移民而買房的人減少。（來源：紐西蘭上海總商會會長嚴雋人）
移民致房價走高？
以房價最高的奧克蘭為例，可看到奧克蘭凈移民人數從2013年起直線上升。
2012年5月10日，紐西蘭政府發布了移民新政，變更的內容簡而言之就是「親屬移民，有錢優先」。這讓一大幫技術不達標、英語不過關，唯有不差錢的土豪，親屬移民申請通過率蹭蹭上漲。
親屬移民數量猛增，房屋供給跟不上，房價也自然水漲船高。
△數據來源：MBIE BRIEFING FOR INCOMING MINISTER PHIL TWYFORD/STATISTICS NZ.
2015年，政府為奧克蘭的人口壓力操碎了心，終於出台移民新政，鼓勵邊遠地區的技術/創業移民，申請去當「開荒牛」的額外加分。此舉讓奧克蘭的房價稍微降溫，但依然高企，還拉高了其他人口流入地區的房價。
利率低致房價走高？
與此同時，原因不止移民數量，居外網的全球公關和媒體總監Dave Platter認為，導致紐西蘭出現住房危機的真正原因是利率。
紐西蘭的官方現金利率（OCR）不斷調低，已經到達史上最低水平1.75%，寬鬆的利率自然會讓大量資金流入住房市場。近年來，當地的商業銀行房貸利率維持在6%以下（5年以上）。
△來源：《ASB Home Loan Rate Report July 2018》
供給跟不上，貸款利率低，租金價格高，房價上漲是必然啊。
禁令下，房產市場怎麼走？
那麼，粗放的限購令下，紐西蘭房產市場怎麼走？還值不值得投？
先看房產收益歷史情況，97%是賺的
事實上，根據房地產數據研究機構CoreLogic發布的最新損失與收益報告，
今年第一季度紐西蘭的住宅投資損失率僅為3.5%，公寓的投資損失率是11.2%，剩下的大部分買了再賣的都是賺錢的。
△來源：Corelogic
就城市講，奧克蘭房產的投資損失率只有3.7%，而達尼丁投資損失率全國最低，只有1%。（達尼丁是19世紀60年代末紐西蘭淘金熱的始發地，有著龐大的華人區）
△來源：Corelogic
再看租金收益，拿奧克蘭講，收益年化3%左右，還算穩定。
那麼，再看未來，在限購令下，房產供給和需求缺口依然增大，
而且，拿奧克蘭講，奧克蘭市議會高調出台了未來10年的城市發展計劃，幾百億紐西蘭元的基建項目也要陸續上馬。未來10-20年，奧克蘭這個城市大發展帶來的機遇也是非常罕見的。
新法令的實施，對投資客來說（本地投資客+海外投資客）將意味著一個粗放型投資時代的終結，未來將迎來一個更加依靠土地變現能力的投資時代。
禁令下，怎麼投？
那麼，有機會，但在禁令下，外國投資人怎麼投？我們看回禁令說，看幾點（大奧村阿鐵）
1、大型住房開發項目，允許預售給外國人，但外國買家比例不能超過60%，項目完工交割給海外買家之後，只能出租，但不能自住。
即，非紐西蘭本國購房者可以購買新房樓花（不管是公寓樓花，還是新建聯排，新建獨棟別墅），那麼，沒有紐西蘭身份的外國人，可以買，但是買了不能自己住，得出租，這裡面會有很多灰色地帶，比如可以老公買，讓租房公司租給老婆？
2、放寬居民購房限制 (這裡說的居民不僅僅是指RV也包含了PRV) 允許所有紐西蘭居民簽證的持有者購買土地而無需經過海外投資辦公室（OIO）審查，但是必須在過去12個月待滿183天。
對於很多新移民（技術移民或投資移民）來說，沒有滿183天能買嗎？能，只要能證明這是你以自住需求為由而購買，是可以通過審核購買的；但是前183天只能買一套作為自住，如果想買更多的投資房，或是做開發用途的土地，那就需要確保你在購買的時候，在過去的12個月待滿了183天。
3、對於學生簽證或是工簽人士，則不能購買自住房，通過"新建築測試"和"有益於紐西蘭"的測試審查後，可以購買住宅用地進行開發。
4、最後，投資退休村、養老設施和學生宿舍也不受限制。紐西蘭政府支持對商業房地產的投資，而且還簡化了購買商用房的審批手續。
粗暴的禁令（別國更多只是採用差異化稅收作為限購的替代工具），可預期的發展，不同文化的衝突，看你如何把握了。
本文作者Amy姐，入於會計師事務所，興於券商投行。拆過紅籌，做過併購。現幫移民的朋友打理家族資產，做跨境投資。
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