租金貸是洪水猛獸嗎？不要聳人聽聞！

最近，繼聲討長租公寓引入資本、推高房租的聲浪之後，一篇名為《為什麼中介哄搶租賃房源，因為販毒都沒它來錢快》的文章又在朋友圈刷屏了。在聳人聽聞的標題背後，是一則貌似有理，實則經不起推敲的邏輯。

這篇文章的主要邏輯是：

1. 長租公寓企業誘導租房者在不知情的情況下與網貸公司簽下分期貸款合同，並快速獲得本金回款；

2. 長租公寓企業把租房者的貸款本金用去大肆擴張房源並吸收新的貸款回款，甚至不惜每單虧本，類似P2P的擴張模式；

3. 這種模式一旦資金鏈斷裂，租房者的還款是付給網貸公司的，而網貸公司已經把本金付給了長租公寓企業，而長租公寓企業這時無法支付給房東，因此會造成社會不穩定。

下面讓我們逐條反駁：

1.租金貸是分期付款的一種，對於緩解租客付款壓力，是一種有益的創新。目前國內租房主要的付款方式是押一付三，也就是按季度付房租。對於大部分租客來說，是一種不小的壓力，因為在等額現金流的情況下，顯然平滑的現金流（每月付租金貸）比每季度付租金要更加便於管理，還款壓力也更小。抑或在年付房租的折扣要優於利息支出的情況下，採用租金貸的方式提前償付房租，並進行分期還款也是理性經濟人的合理選擇。只要是在雙方自願，信息公開，透明披露的情況下，租客有選擇租金貸的權利，也可以選擇按照傳統方式支付房租，那麼這個金融產品就是具備帕累托累進的有社會福利的金融創新產品。因此，租金貸不是問題，以什麼樣的方式簽署貸款協議才是問題。目前，正規的長租公寓企業完全按照自願，公開，透明的原則與租客簽署租金貸協議。

2.租金貸的回款是否用於P2P方式拓展房源，吸收新的貸款？國內常見的P2P融資騙局，主要特點是利用新進入平台的投資人所投資的資金，支付早期投資人的利息和短期回報，從而利用這種「高收益高回報」假象騙取更多的人進行投資，本質是「拆東牆補西牆」，當它無法繼續誘惑新的投資人入場，資金鏈就會斷裂，平台跑路、關門、停業也就隨之而來，給投資人帶來巨大的損失。對於長租公寓行業來說，提前收到的租金屬於企業的預收款項，主要應用於支付房租和裝修改造成本。長租公寓企業與傳統的中介機構有著本質區別，為了滿足年輕租客的需求變化和消費升級，長租公寓企業將對其持有的房源進行裝修改造，從而為租客打造溫馨舒適的居住環境，提升租住體驗，因此這部分支出屬於企業正常的經營性支出。企業將預收款項應用於自身正常業務發展範圍內的房租、裝修等經營性支出，這是無可厚非的，與所謂的P2P擴張模式沒有任何可比性。

3.上面這篇文章中最聳人聽聞的一點邏輯：長租公寓的資金鏈一旦斷裂，則會造成嚴重的社會問題。但是仔細審查之下這個問題並沒有那麼可怕。按照原作者的邏輯，長租公寓企業在獲得新的貸款本金之後，按照1:3的比例迅速用於新的房源拓展（實際上根據上面的判斷，1:3的擴張速度是完全不可能達到的），只要保證整體水平是盈利的，那麼資金鏈斷裂的可能性並不大，因為其手中的房源即是資產，是完全可以轉手給其他機構變現的。另外，長租公寓的信用風險也可以通過引入第三方擔保解決。

金融的本質是在不同時空的價值和風險的交換，比如存款是把確定的現金變成了長期的固定回報，買股是把確定的現金換成的長期的不確定的回報，而分期付款是把確定的短期負債變成了長期的確定的負債。公司金融的核心問題，就是要選擇如何去融資（選擇負債）來投資到怎樣的項目中去（選擇資產），才能使公司的價值最大化。

對於分散型長租公寓來說，其負債是固定的3-5年的房租支出（付給房東），外加初始的裝修改造費用；其資產則是未來的租金現金流（來自租客）。其主要的收入，則來自於租金的價差，這部分收入，必須要能夠覆蓋初始的裝修改造費用（一般在兩年左右），並且能夠產生一定的盈利。由此可見，在沒有租金貸回款的情況下，一般要等到兩年之後，長租公寓企業才能夠有新的現金流積累用於新的公寓裝修改造。

租金貸，對於長租公寓企業來說，把未來的租金現金流收入變成了現金，可以直接用於覆蓋初始的裝修費用，以及部分支付租房的續付租金。這樣相對來說，大大提高了初始募集資本的使用效率，也提升了公司的價值。

長租公寓的擴張，與龐氏騙局的P2P有著本質的區別：龐氏騙局的P2P沒有真實的資產，或者資產收益在刨掉壞賬信用損失的情況下，不足以支持資金成本，完全依靠擴大規模，借新還舊來續命，其新形成的資產實際上在刨掉資金成本之後是負資產，會不斷蠶食股東權益，因此是完全不可持續的。而長租公寓企業的租金貸回款，主要是用於舊公寓的翻新改造，在資產負債表上會迅速表現為增值的資產，在負債不變的情況下立即增加股東權益，因此完全是可以持續的增長模式。

由此可見，租金貸回款本質上是一種提高初始資本金使用效率，最大化股東權益的一種金融創新工具，同時這種創新對於有需要的租客來說，也會減小其現金流壓力。在這種情況下，主要的風險不是長租公寓企業的經營壓力，因為從基本面分析可以看出，在收房價格合理的情況下，其每一單業務都是盈利的；因此租金貸的主要風險是長租公寓現金流管理的風險，也就是有可能某單租金貸的回款用於多箇舊公寓的改造，而這多個公寓的租客選擇傳統方式付房租，這樣選擇租金貸的公寓單位的應付賬款就無法及時支付。但是這並非根本的商業風險，而是現金流管理不善的流動性風險，可以通過短期的過橋貸款或者第三方擔保解決。任何一種新的基於互聯網的創新模式，在擴大規模的成長階段都會遭遇一定程度的資金困境，企業都會面臨一定時間的虧損狀態。融資和創新性的金融手段都是保證企業正常運轉下去的基礎。一旦企業發展進入成熟期，形成了規模效應，主營業務和各項增值服務帶來利潤，企業就會進入良性循環的軌道。當年的電商、團購和外賣、打車平台（Uber）在成長階段都遭受過龐氏騙局的指責，這種指責主要來自於傳統行業的從業者對新生事物的不了解和排斥。

綜上所述，租金貸並非洪水猛獸，而是長租公寓企業為提高資金使用效率，而採取的一種金融創新工具，對於租客而言也是一種更加靈活的租金支付方式。從本質上講，這就是一種消費分期付款，與汽車分期、家電分期、信用卡分期沒有本質的區別，只不過由傳統的商家-消費者-金融機構的三方關係變成了房東-長租公寓-金融機構-房客的四方關係。在長租公寓企業把租金貸回款主要用於舊公寓的翻修和改造的情況下，其商業風險是可控的；現金流管理不善的流動性風險也可以通過其他的金融工具或者擔保加以解決。

一個新興行業的初始成長階段，魚龍混雜，泥沙俱下，不排除一些不規範的長租公寓企業甚至黑中介依靠租金貸實現擴張甚至把款項挪作他用。由於這類租賃企業市場佔有率低，經營不規範，難以吸引融資注入，抗風險能力差，很容易倒閉，給租戶和房東帶來損失，引起社會對於這個行業的質疑。在此建議政府儘快出台租金貸的相關監管政策，以免劣幣驅逐良幣，也避免「長租公寓爆倉」這類聳人聽聞的言論影響行業的健康發展，造成輿論恐慌，讓租金貸----一個好的金融工具可以得到更多人的理解和接受。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！