成交築底回穩，樓市「金九」可期

摘要：環比漲幅和新房成交數量有所回升，從而交易市場整體呈現一定探底回穩趨勢。由此，分析認為，新房成交蓄勢「金九」，反彈可期。

新房成交同比跌2.6%

新房成交同比跌2.6%，環比漲1.3%，淡季探底回穩，「金九」反彈可期

上周（2018.08.11-2018.08.17），我們重點關注的35城新房成交量同環比分別為-2.6%/+1.3%，相較前一周，成交數據大致穩定，同比繼續小幅跌勢，環比呈現微升。上周新房成交量約42223套，繼續低於2018年周均水平42417套，前33周累計同比下跌8.9%，累計跌幅曲線較前繼續收窄。

分一二三線城市來看，同比方面，一二三線周成交量同比漲跌幅分別為-28.7%/-20.7%/+29.2%，相比前一周，各類城市分化趨勢相同，其中，一二線同比繼續下跌，三線同比維持上漲。

環比方面，一二三線城市周成交量環比漲跌幅分別為+2.9%/-2.8%/+4.8%，其中，一線環比微漲繼續，二線微跌繼續，三線止跌微漲。

由此可見，總體上看，一方面，因受樓市周期性影響，八月「淡季」繼續，另一方面，因淡季房價上行依舊承壓，政策調控力度不減；上周新房成交市場仍顯低迷。值得注意的是，上周成交數據較前波動不大，基本位於穩定區間，但環比漲幅和新房成交數量有所回升，從而交易市場整體呈現一定探底回穩趨勢。由此，我們認為，新房成交蓄勢「金九」，反彈可期。

分城市看，受「因城施策，分類調控」政策目標影響，上周各類城市分化趨勢大致如前，其中，一、二線成交量在新一輪密集調控下繼續承壓，一線築底，二線平穩，特別地，一線環比小幅拉升與低基數效應有一定關係；三線新房成交市場則受人才政策、棚改政策利好，維持高位，局面向好，我們認為，此類城市購房需求或有進一步釋放空間。

圖：重點城市周成交同比及環比

「去庫存」末期繼續

新增供應平穩回升，一線供給短缺改善，新政成效初顯，「去庫存」末期繼續

上周新增供應總體上呈現穩定。重點14城本周新增供給同環比分別為+25.6%/+49.5%，相較前一周，同環比均止跌返漲。2018年截止到上周（2018年8月17日）新增供給累計增長7%，增長幅度較前基本持平。其中，一二三線城市周新增供給同比為-14%/+26%/+81%，相較去年同期，一線供給同比下跌，但跌幅有較明顯收窄，二三線供給同比上漲。

截至上周，一二三線新增供應累計同比為-8%/+4%/+34%，一線累計同比維持此前跌幅，二三線呈現漲勢，漲幅亦較前持平。重點14城去化周期12.10個月，基本維持前期水平。一二三線城市去化周期10.14/10.71/15.85個月，維持前期水平。

由此可見，總體上看，八月中旬過後，宅地新增供應量繼續呈現穩中有升的趨勢。值得注意的是，上周新增供應同環比數據均向好，供給端回升預期較前更趨明朗。

我們認為，一方面，八月「淡季」過半，房企推盤量逐漸增加，新盤入市帶來供給放量，另一方面，隨著北京、廣州、深圳等重點城市相繼出台人才住房新政，增加公共租賃住房、共有產權住房等保障房供應，一定程度上推升樓市新增供應量。

分城市看，一線供給水平在前幾周呈現短缺，上周仍顯不足，但程度有所改善，我們認為與此類城市實施人才住房新政相關。二三線城市供給端平穩向好，預計未來仍有放量空間。

從庫存水平看，存量低位企穩，「去庫存」末期繼續，考慮到低庫存水平或對房價上行施壓，我們維持對下半年國家出台「補庫存」政策的預期不變。

圖：重點城市新增供給滾動月同比及月環比

「倒掛」壓力仍存

二手房成交高位維持，中原數據繼續回落，「倒掛」壓力仍存

重點15城上周二手房成交量同環比分別為+6.2%/+0.4%，同環比數據基本維持前期上漲趨勢不變。前33周二手房成交量累計降幅9.4%，成交縮量繼續，且降幅繼續收窄。

北京深圳一線兩城成交量上周同比上漲78.7%，二線下跌25.3%，三線上漲25.2%，一三線二手房周成交量增加，二線持續下行，各類城市分化趨勢同前。從二手房中原報價指數來看，截止8月13日，6個受監測的重點城市報價指數繼續維持在50%以下，其中天津最低，僅為21.30%。（中原報價指數：當中原報價指數高於50%時，說明報價上調房源佔比高於報價下跌房源的佔比，房價上升的可能性較大；低於50%時，說明報價下跌房源的佔比高於報價上調房源佔比，房價很可能會下跌。）

由此可見，總體上看，二手房成交維持前期高水平。我們認為，一方面，因新房市場供不應求，大量積壓剛需及改善型需求逐漸放棄觀望態度，轉向二手房市場釋放，另一方面，新增供給水平增加，使得購房需求外溢二手房市場。分城市看，分化趨勢繼續，一三線高位住房需求支撐二手房成交增量，二線則受調控影響，成交略顯疲態，料有回升空間。

從中原指數看，上周6個受監測的熱點一二線城市中原報價指數呈現更顯著回落，由此，我們認為，此類城市二手房價仍有鬆動可能，但鑒於購房需求短期內暴降可能性不大，二手房價上行甚至「倒掛」依舊承壓，預計房價調控嚴打模式仍將繼續。

二三線供地穩中有升

一線土地供求均跌，二三線供地穩中有升，成交縮量繼續

供應方面，第33周（2018.08.13-2018.08.19）100大中城市住宅類用地供應91宗，合計建面1179萬平米，其中，一線城市8宗102萬平，二線城市40宗586萬平，三線城市43宗490萬平。

累計方面，2018年累計供應3212宗，相比2017年同期的2663宗增加549宗，累計供應建面39731萬平米，同比增長24.48%；分一二三線城市看，一線城市土地供應累計下降20宗，建面下降11.25%，二線城市增加122宗，建面增加16.80%，三線城市增加326宗，建面增33.28%。累計方面，一線城市土地供應量持續縮量，二三線土地供應繼續穩中有升。

成交方面，第33周100大中城市住宅類土地成交71宗，合計建面848萬平米，其中，一線城市成交8宗107萬平米，二線城市26宗297萬平米，三線城市37宗444萬平米。

累計方面，2018年前33周累計成交2728宗，相比2017年同期2608宗增加120宗，累計成交建面33267萬平米，同比上漲1.79%；分一二三線城市看，一線城市土地成交累計減少20宗建面降3.94%，二線城市降77宗建面降13.74%，三線城市增131宗建面增16.29%，一二三線城市累計成交縮量繼續。

表：100大中城市住宅土地成交情況

表：2018年第33周一二三線城市住宅土地成交情況

（報告來源：銀河證券）

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