四線城市沒有未來？一線城市會有房子

昨天下午，恆大集團發布了2018年上半年的財報，財報顯示該公司在過去半年裡賺取了530億元人民幣的凈利潤，平均每天凈賺三個億，可見房地產行業有多暴利！

不過這些都不是重點，重點是恆大集團副主席夏海鈞說了一句話。

夏海鈞說：「中國的房地產企業都明白，市場最好的地方一定是在一線城市。恆大未來的土地儲備目標是覆蓋一線和二線城市，以及經濟較好的三線城市的地級市，四線城市不打算去。」

這其實透露出一個信號，恆大已經準備撤離四線城市的房地產市場了。

大家都知道，許家印的恆大對於宏觀大趨勢的把握異常精準，所以恆大的動嚮往往也可以作為中國房地產行業發展的方向標。

恆大以前是靠著三四線城市起家的，現在竟然要主動讓出三四線城市的市場，這說明三四線城市的樓市可能真的要涼涼了！

接下來，我們就從產業發展和土地政策兩方面，論證標題中提出的「四線城市沒有未來」、「一線城市會有房子」觀點！

四線城市沒有未來?

我們認為四線城市沒有未來，主要是基於產業發展與土地的關係提出來的。古往今來，土地一直是社會生產中不可或缺的要素，但是隨著科技的發展，土地要素的重要性正在不斷削弱。

在古代社會，農業生產是社會物質財富的主要來源，而農業生產卻離不開土地，所以農業的從業人員也必須廣泛分散到有充足耕地的廣大鄉村。因此古代只有10%的人口是居住在城裡的，其餘的90%的人口是分布在廣大鄉村，而那個時候的社會物質財富也主要分布在鄉村。

而到了近代工業革命以後，工業逐漸取代了農業成為社會物質財富的主要來源，像鋼鐵廠、造船廠、紡織廠這些工廠，一個工廠創造的物質財富可以頂得上好多個縣的農業產出，但是它所佔據的面積卻比農業少了許多。所以工業時代的工廠是相對集中的分布在全國各地的大中小城市裡，而財富也是呈現這樣一種分布狀態。

但是到了20世紀末的信息技術革命之後，信息技術產業也逐漸取代了傳統的工業部門成為社會物質財富的主要來源。信息技術產業主要是信息設備製造和互聯網產業，這兩種都是高度集約型的產業，不需要大量的廠房就能夠創造出很多財富。所以這些產業往往會留在大城市，而沒必要外遷到中小城市去。

舉個例子，去年搞農業的北大荒集團用了5.54萬平方公里的土地，創造了約30億元的營收和7.8億元的凈利潤；搞工業的鞍山鋼鐵集團用了176平方公里的土地，創造了約1400億元的營收和56.1億元的凈利潤；搞信息技術的華為集團用了不到10平方公里的土地，創造了約6000億元的營收和475億元的凈利潤。

由於創造財富所需的土地越來越少，產業不再像以前一樣廣泛分布在各地，而是越來越集中分布在大城市，所以也會造成了人口不斷往大城市集中。

改革開放40年來，中國的人口遷徙也是遵循著這樣一種規律，前30年主要是農民進城，而最近10年則是中小城市人口往大城市集中。

按照目前科技發展和產業發展的趨勢來看，以往鄉鎮企業遍地開花的景象將不復出現，未來幾十年里產業和人口都將不斷往大城市集中，所以一定會出現兩個新的趨勢。

先進的產業聚集在一二線城市裡而不擴散到三四線城市去，就無法給三四線城市提供較高薪酬的崗位，這樣一方面會造成一二線城市和三四線城市的收入差距不斷加大，另一方面也會促使當地的人口不斷流向大城市。

由於三四線城市的年輕人口不斷流向一二線城市，而從農村流向三四線城市的人口卻在不斷減少，所以也會造成三四線城市的人口減少和老齡化，這會導致一二線城市的房子供不應求、三四線城市的房子供過於求的局面。

屆時既缺乏充足的剛需、又沒有充足的購買力的三四線城市，還能夠拿什麼來支撐高昂的房價呢？

一線城市會有房子

這幾年來，由於各地人口不斷湧入一線城市造成了供求關係的極度緊張，導致了北上深廣的房價出現了飛漲，現在北京、上海、深圳的市中心房價已經動輒10W+了。在這種現實面前，我說一線城市會有房子是不是要被打臉？

不，我有信心打的不是我的臉，而是炒房客的臉，因為從土地資源來看，中國的一二線城市根本不是沒地方建房子，而是有地方不拿出來建房子，也就是說這種供求緊張的局面，是地方政府人為製造出來的稀缺。

北京市的總面積是1.6萬平方公里，其中可供開發的平原面積大概是6300平方公里，但是北京目前的建成區面積卻只有1400平方公里，僅占可供開發面積的22%左右；上海市的總面積是6340平方公里，幾乎全部都是可供開發的平原，而上海目前的建成區面積也大概只有1400平方公里，同樣僅占可供開發面積的22%左右。

全中國大陸唯一一個土地真的有點稀缺的城市是深圳，全市2000平方公里的土地中有一半是山地和丘陵，然後剩下的1000平方公里可供開發的土地中已經開發掉了900多平方公里，只剩下50平方公里左右的土地可供使用。

雖然深圳的土地看起來非常稀缺，但是細細考究就會發現其實也沒那麼稀缺，不信用衛星地圖去看，深圳在市中心還保留了好幾個高爾夫球場、主題公園等，而遍布全市的城中村也都是可以盤活的土地資源，所以嚴格來講也還是留有餘地的。

像北京和上海這些大都市，一方面天天喊著人多地少，然後讓土地競拍價格節節攀升，進而帶動房價不斷上漲，另一方面確是把大量的可供開發土地劃入到基本農田保護區，然後由著這麼寶貴土地去閑置和浪費。

上海土地使用現狀

香港土地用途

其實都是從香港哪裡學來的「先進經驗」，靠著這樣操作，地方政府每年的收入能比稅收多出一倍以上，然後就可以拿著這些錢來大搞基礎設施建設。另外靠著這樣的方式也能夠變相抬高一線城市的購房門檻，阻攔掉大部分低收入外來人口居留下來，以便給更多高素質人才的流入騰出空間。

雖然這樣的模式過於功利，但是從城市本身的長遠發展來看，這樣的方式也是不得已而為之的，應該得到理解。假設北京、上海這些大城市放開了按需供地，令房價降下來讓大家都能夠買得起，那麼用不了10年時間，北京和上海的人口恐怕都得超過5千萬人，屆時把容量真的飽和起來了，以後要想引進人才可就困難重重了。

既然一線城市的房子供不應求是政府人為製造出來的稀缺，那麼將來政府修改一下土地規劃也就可以輕而易舉地解決問題了。所以隨著產業結構升級的逐步到位，就業人口不斷調整和優化到位，屆時一線城市必定會逐步釋放土地資源，多蓋些房子來保障大家的居住需求。

畢竟老百姓只有安居了才能夠樂業，一線城市的管理者也不會傻到把產業和人往其他城市趕走吧？

作者 | 周松濤

來源 | 首席財經觀察

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