北京很好，但已不歡迎交不起房租的人

置頂霍老爺，做最有思想的野蠻人

「長安米貴，居大不易」

01

工資漲幅不僅跑不贏房價，也跑不贏房租

住，始終是北漂們最大的痛與追求，這一點十幾年來並無太大變化，而今年最大的變數在於，工資不僅跑不贏房價，連房租都跑不贏了。「中產階級們「一覺醒來，不僅」有恆產者有恆心「只是美好的夢想，明年的房租已經註定要讓消費降級進行到底。對於房租暴漲的驚恐情緒四處瀰漫，那麼房租究竟漲了多少?

租房中介公司們給出的增幅數據相對保守，均顯示北京今年7月租金的環比增長值在2%左右。

鏈家的貝殼研究院數據顯示7月北京每平方米月租金環比增長2.2%，我愛我家集團研究院給出的數字則是2.9%，中房協的數據則顯示環比上漲1.58%。

作者同時搜集了其他數據研究機構的資料，環比增長數據大約均在2%到4%之間，最高值為4.3%。

相比環比數據，同比增長值看得錢包更痛，儘管各家機構的統計數字有分歧，但綜合來看，我們仍能得出一個大概的範圍，即北京2018年7月份房租的同比漲幅在20%到26%之間。

不僅是北京，全國一線城市的房租均呈現暴漲趨勢。中信證券的數據顯示，北上廣深今年的房租增速為五年來最高，過去一年的平均漲幅均為20%左右。同北京的房租漲幅類似，廣州房租環比上漲2.92%，同比上漲21.64%。

可以肯定的是，我們的工資環比漲不了2%，同比更是漲不了20%。

02

房東: 就算漲了房租，也是在補貼房客

就算房租漲了，房東們滿意嗎？

拿500萬存餘額寶，年化3.2%，一年利息超過15萬，而北京一套500萬的房子，月租金怎麼也不會到1萬。這麼來看，房東們簡直實在做慈善。

當然，這套理論過去並不適用，畢竟房屋租售比在過去並不能完全解釋中國的房產市場。

先聊幾句房屋租售比的問題。顧名思義，房屋租售比指的是「每平方米建築面積的月租金」/「每平方米建築面積的房價」。通過計算房屋租售比，我們可以算出在房價和租金基本不變的情況下，通過出租房屋收回買房時的投資需要多少個月。

按照國際慣例，一個房產市場良性發展的地區，其房屋租售比應該在1：300到1：200之間。也就是說，如果買房的錢可以在200個月（17年）內通過租房回本，那麼這個地區的房產投資潛力很大；如果一個地區的購房投資用300個月（25年）的租金都無法回本的，那麼這個地方的房產泡沫已經比較明顯。

我國一線城市的房屋租售比在多少呢？按照中房協的實時數據，北京的租售比是58年，上海是60年，廣州是54年。這是兩月來房租暴漲之後的數據。

按照租售比理論，北上廣的房地產早該是泡沫，但實際北上廣地產從未真正降溫，因為大家都清楚，過去買房誰也不在乎租售比，在乎的是飛漲的房價，在乎的是同恆產綁定的公共資源，尤其是教育資源。

然而，如今房價橫盤日久，加上「租售同權「或許真的能夠逐步實現，那麼租售比就成了房東們不得不考慮的問題。畢竟，房產增值預期逐漸減少，大部分北上廣的房租都跑不過商業貸款利息，對於背負購房貸款的房東們而言，如果房價停滯不漲，哪怕房租漲到如今的水平，仍然是月月虧損。

03

房客崩潰，房東吃虧，資本得利？

房租爆炸的鍋究竟是誰的？恐怕這個鍋可以分一分。

租房與買房有一個本質的不同。房價不僅僅只看土地價格和建築成本，更重要的是價值預期。因此，房價暴漲仍有人期待早些上車，價格虛高的情況更為普遍。但租房則是剛性需求，五環租不起，總還能去六環租，空置率才是關鍵。

換言之，供需關係的平衡最大程度決定了房租的價格。當市場內的房屋存量遠高於租房需求，房租必然下跌；當市場內的房租存量低於租房需求，房租上漲同樣不可避免。

胡景暉作為行業內人士抨擊長租公寓平台為搶佔份額而囤積房源，從而導致房租暴漲，那麼這個前提是，這些企業能夠壟斷絕大多數房源並且寧可空置也不肯降價出租。

畢竟就國外的歷史經驗看，當一個地區的房屋空置率超過11%，那麼房租就會自然下跌。而自如CEO熊林的說法是:」租賃機構化佔比不足3%，自如在北京佔比不過8%」。

自如們的雙手總是不幹凈的，否則，也不會喝了住建委等部門的一杯茶，就能吐出12萬套存量房投向市場，但這12萬套存量房，真的就能左右租房市場？說到底，資本能夠進入的契機，還是能租的房子不夠了。

至於為何房源不足，自如們的自辯書里寫的較為隱晦——「CPI，供需矛盾，人口對租住品質需求提升、傳統的暑期租賃旺季等」。貝殼研究院則較為清楚的指出，群租房、棚戶區的拆遷也導致了需求的增加和供應的減少。

根據《財經》的數據，去年北京市拆違面積是5987萬平方米，這個數字幾乎是2016年的一倍。而今年，北京市政府擬拆違4000萬平方米以上，完成核心區615條街巷環境整治。

市場內房源減少，但租房需求則仍在增加。央視的中國經濟生活大調查晚會中提到一組數據，北京、上海的居民首次購房年齡已經從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。

買房越來越晚，那麼租房的需求自然越多。如果「租售同權「等政策進一步落地，租房需求只會越來越高。按照鏈家研究院提供的數據，目前中國的可租賃房屋為4600萬套，而租賃人口則達到1.6億。

04

長租公寓平台為何而生，又將在未來如何影響租房市場

有需求才有供給，自如們的應運而生必然是基於市場的需求。或許是過去幾年消費升級讓白領們對居住體驗有了要求，或許是受夠了房東的欺壓和違約而得不到任何法律的保護，寄希望於長租平台能有相對規範的管理和服務。

無論如何，長租平台的出現是市場需求的結果，租賃市場的機構化並不必然是壞事。在很多發達國家，租房公司可以佔到租賃市場總供給的25%到30%，而中國全國的租賃市場機構化份額佔比不到2%。當然，在北京，租房市場機構化程度要更高。

資本湧入租房市場原本就是政策導向的結果。自去年「房子是用來住的不是用來炒的」，加之「租售同權」的步步推進，租房的供給側改革就是必然的結果。

從中央到地方，鼓勵各類資本進入租賃市場的文件層出不窮。哪怕是在長租公寓平台被爆出囤積房源的時候，政府在要求自如們拿出12萬間房不漲價投入市場的同時，仍要求他們在未來幾個月擴大供給，加大收房力度。

資本逐利，而規範市場的責任永遠在政府。就作者在美國的租房經驗來看，企業運營的房源比個人租賃的服務質量要好很多，但這種好的前提是基於政府對於行業的監管。而今夏北京房租哄抬的問題在於政府並沒有及時預見到鼓勵資本進入租賃市場可能出現的問題。

長租公寓類企業要存活，就必須在初期圈地以圖後續發展，我們很難要求資本有「良心」,否則也就不需要政府監管。自如們是這次北京租金災難的推手毋庸置疑，但真正的根源仍在別處。

好在，政府已經出手了，「三不得」與「三嚴查」似乎是暫緩了北京房租的暴漲趨勢，但已經上漲的房租永遠不會跌回去了。更何況，當租房需求大於房源供給的根本問題無法解決，很難說長租平台和私人房主誰能更加易於讓政府進行宏觀調控。

畢竟，長租平台們不得不按時納稅，而私人房東們有幾個交過房產稅和個人所得稅呢？而就今年7月的經濟數據來看，投資、消費和工業增速全面下滑，房地產經濟指標則一枝獨秀，成為唯一的亮點。房屋租賃市場的機構化，恐怕不會停止，而會進一步推進下去。

「長安米貴，居大不易」。無數人被北京的繁華吸引而來，被北京集全國之精粹的醫療、教育服務而來，而這些吸引著一批又一批年輕人前赴後繼的東西，並非平白而來。

地方財政仍不能完全擺脫對土地的依賴，而停滯不前的房價和已經付出的成本都在等待通過房租的形式收回。北京，註定是一座居之不易的城市。

十年前，「北京歡迎你」響徹全球。但實際上，北京想要的，也許只是能付得起房租的人。

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