8月27日，樓市突然傳來三個大消息！解析這三個大消息的具體含義

8月27日，樓市突然傳來三個大消息：

1、央行悄悄「加息」！2、「居住權」將被寫入法律。3、住房土地到期如何解決，有了新說法。

下面我逐一解析這三個大消息的具體含義。

一、央行「加息」

8月27日早上，央行公布了「2018年中央國庫現金管理商業銀行定期存款（九期）招投標結果」，中標利率比「第八期」和「第七期」上升了10個基點。這透露了央行引導市場利率小幅走高的意圖。

下面我們看一下今年3月以來央行「中央國庫現金管理商業銀行定期存款」的中標利率情況：

所謂「中央國庫現金管理商業銀行定期存款」，是央行把國庫里的錢，交給商業銀行保存，這個過程一般會通過招標方式進行。

中央國庫里的錢，主要來自財政收入。國庫資金會存放在央行，獲取比較低的利息（一般為活期存款、活期利息）。所以，企業交稅會帶來市場流通的貨幣減少，相當於緊縮貨幣。為了保持市場流動性，央行會定期把中央國庫里暫時用不到的錢，通過招標以定期存款方式放在商業銀行。這樣做有三大目的：第一，讓中央財政資金獲得更高的收益；第二，這相當於向市場投放基礎貨幣；第三，通過中標利率，央行可以釋放「加息」或者「降息」的信號。

從上述表格可以看出，今年4月以來，中標利率一度走高到了4.73%，但在7月17日出現了顯著下降。等到7月23日，國務院常務會議就傳出了貨幣政策和財政政策轉向的重要信號，隨後7月31日的政治局會議予以了認可。

7月17日那次「降息」的時候，我曾在專欄里第一時間做了解讀（點擊查看）。現在，利率開始回升了。這是什麼意思？

事實上，最近兩周貨幣市場利率、同業存單利率都出現了輕微的上漲，央行此次「加息」等於確認了市場利率的走高。

央行之所以要引導市場利率走高，我猜是兩大因素：

第一，美聯儲有可能在9月下旬繼續加息，這樣中美利差會進一步倒掛，將讓人民幣貶值壓力再次加大。如何解決人民幣貶值壓力增大的問題？當然最好是市場利率走高。第二，中美博弈，或許讓人民幣很難繼續貶值。因為繼續貶值，會招致美國進一步加稅，意思不大。所以，最近傳出了人民幣匯率將重返6.5的「小道消息」。這個消息是否屬實，我不知道。但央行已經「將金融機構遠期售匯業務的外匯風險準備金率調整為20%」（此前準備金率為0%），重啟了所謂的「逆周期因子」，都是為了制止人民幣進一步貶值。

現在小幅「加息」，也有維穩人民幣匯率的意圖。至於北京時間9月27日凌晨美聯儲如果宣布加息，人民幣會不會有「正式加息」，尚有待觀察。但屆時，至少在貨幣市場上「非正式加息」恐怕是必要的。

央行「加息」（因為沒有正式提高「銀行存貸款基準利率」，所以我給「加息」二字加上了引號），對樓市顯然構成利空。樓市會下跌嗎？這個要看地方政府的政策，以及房貸的真實利率。如果各地降低上浮幅度，就可以抵消負面影響。

目前全國房貸的「加權平均利率」為5.6%，距離「熊市利率」7%仍然有顯著距離。未來這個關鍵數據（央行每季度公布）會不會真正大幅上升，尚有待觀察。我個人判斷是，不太可能。

總之，此次央行「加息」意在穩定人民幣匯率，意在中美博弈（緩解）。年底前中國央行如果有加息，也主要是這個意思。

二、居住權「入法」

8月27日下午，民法典各分編（草案）提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議。

所謂「民法典」，是民事權利的宣言書和保障書，是系列民事法律的匯總。如果說憲法重在限制公權力，那麼民法典就重在保護私權利。我們可以說「憲法+民法典」構成了公民國家的基礎，民法典的重要性僅次於憲法。

據報道，此次「民法典各分編草案中有關婚姻家庭編部分」，不再保留計劃生育的內容。這意味著如果通過，計劃生育可能被徹底放開。

在「民法典物權編草案」里專門規定了「居住權」：居住權人有權按照合同約定並經登記佔有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活居住需要。

據媒體解釋，規定居住權是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助於為公租房和老年人以房養老提供法律保障。

這是什麼意思呢？比如甲自己購買有一套住房，現在他退休了，退休金不多，生活質量不高。為了提高生活質量，甲跟一家保險公司簽署了「住房養老協議」（倒按揭），每月從保險公司獲得8000元的生活費。到甲去世後，保險公司根據協議結算，房子歸保險公司，如果有多出來的價值，則歸甲的法定繼承人繼承。

從甲把房子抵押給保險公司，獲取生活費開始，到他去世為止，這套房子雖然抵押了，但居住權歸甲本人，這個權利需要在法律層面明確。

再比如乙購買了政府的「共有產權住房」，相當於按照6:4的股權比例，跟政府聯合購房，乙佔60%的權益，政府佔40%的權益。但只要乙擁有這60%的權利，房屋的居住權是100%歸屬乙的，政府不得要求40%的居住權。這也需要明確。

當然，在租房中也存在居住權。有了居住權，租戶才能給子女申請學校。但是請注意，法律是這樣規定的：「居住權人有權按照合同約定並經登記佔有、使用他人的住宅」。這裡面「登記」是關鍵，「登記」的意思是說，你的租賃合同要去「街道辦」備案，也就是交稅。而之前的很多租賃，事實上是偷稅漏稅的。

以後，如果你要「居住權」，那麼請簽租賃合同、交稅、到政府備案。

三、住宅的自動續期

據報道，關於住宅建設用地使用權屆滿續期問題，此次「物權編草案」先作一個原則性規定。草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

應該說，這個規定跟此前「國土資源部」在2016年12月明確的做法，沒有什麼區別。或者說，沒有新的進展。也就是說：

1、住宅用地到期之後，可以自動續期，但要不要交費，待解。2、非住宅用地到期之後，是沒有提及「自動續期」的，到時候怎麼辦，更加是一個懸疑。

現行的「物權法」是這樣規定土地到期情況的：

第一百四十九條　住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

可見，在現行「物權法」里，住宅用地到期免費續期，不存在交費的問題。此次修訂，反而誕生了一個「續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定」的說法。

為什麼留下這個尾巴？我的猜測是：你的首套房或者人均一定面積，是免繳房地產稅的，但對不起，70年後可能有續期費；至於壓根沒有條件開徵房地產稅的中西部小城市，可以通過「續期費（土地租金）」來增加財政收入。

至於商鋪、寫字樓、公寓的用地到期之後，是獲得土地續期，還是建築物整體被收回，都很難講，要看有沒有約定，或者將來法律如何規定。

這就是我經常勸大家儘可能買住宅的重要原因，住宅獲得的法律保護是高於商鋪、寫字樓和公寓的。當然，供求關係也完全不同。商辦物業一般來說是嚴重過剩的，住宅總是短缺的。

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