優客工場徐彬超：通過IOT智能化、數據挖掘，搭建高質量空間、內容運營平台

【獵雲網（微信：ilieyun）北京】8月30日報道

8月30日，以「智慧+新服務」為主題的獵雲網2018年度企業服務產業創新峰會在上海凱賓斯基大酒店隆重舉行，優客工場執行合伙人、首席技術官徐彬超做了主題為《科技再造辦公空間物種》的演講。

徐彬超表示，科技對於辦公企業來說是最主要的因素，而不是企業位置。智能化對企業的影響是巨大且積極的，其中，又以智能化手機對於企業的影響排在第一，它提升了工作的速度和效率。在未來，企業人員的組成會發生巨大變化，後台人員所佔的比例會逐漸降低。

第三，移動化辦公對於未來辦公寫字樓的需求改變是巨大的，它破除了格子間辦公的限制，提高了員工的培養速度，提升了企業間合作的效率，改進人員計劃的靈活性，降低人工成本。

基於空間及租賃、優先順序、IOT智能化、數據挖掘，優客工場實際上是希望搭建一個高質量空間、內容運營平台。

截至目前，優客工場深耕40多個城市，通過併購、自營、直營共計運營160個社區，服務超過20萬人，超過1萬家企業。

本次峰會以《智慧+新服務》為主題，由獵雲網主辦，銳視角、獵雲資本、獵雲財經、AI星球、創頭條協辦。政府領導、投資機構、創業者等嘉賓圍繞企業服務領域，大數據、人工智慧、知識產權、共享辦公、法律稅務等垂直賽道的多個議題展開探討，來自全國各地的上千名業內人士齊聚一堂，共同尋找創業新商機，把脈企業服務未來新方向。

以下是徐彬超演講實錄，獵雲網（微信：ilieyun）整理刪改：

徐彬：大家下午好！今天我給大家做個《科技再造辦公空間物種》的主題分享。

說到「科技」大家都比較熟悉，從年初開始，不管是AI還是區塊鏈技術，或者各種IOT技術，大家都聽得比較多，但是科技怎麼樣打造辦公空間呢？這也是我剛到優客工場的時候所面臨的一個巨大問題，我們當時做了很多實驗，也做了很多線上線下的結合。

我先給大家分享個數據，這是優客工場的數據截屏，中間的場景是可以看到的，既有辦公又有會議，在辦公場景里大家也有社交、購物需求。那麼，在這個場景里我們增加什麼呢？首先，智能門禁，優客工場現在安裝的智能門禁已經接近5000個，這個數據還在增長。實際上，在門禁加入以後，大家可以看到智能化開門人臉識別超過20萬次。從我們的智能訪客的系統上線開始，已經有超過20萬的訪客在我們的系統裡面留存。

我們再來看下每個月的平均社區流量。用戶在社區裡面，上網是海量的數據，包括雲列印、視頻會議次數、人數，這些數據會加起來我們發現，原來我們說的互聯網+的概念，加上我們的場景，以及IOT的技術結合，我們可以留存很多的數據，對於這些數據挖掘可以帶來新的需求和變化。

我們做以下幾個分享，第一，從五大行的數據調研中，我們發現位置對於辦公企業來說並不是最主要的因素，是什麼呢？科技。我們知道手機或者是各種科技化，大數據、雲對我們的生活帶來了巨大的影響，對於企業來說也一樣，所以我們發現了這樣的比例，科技對於企業的影響排序是這樣的，智能化手機排第一位。像我一樣，我之前不停地用手機批OA、審核郵件，我們發現工作的速度和效率提升了，生活的時間場景變短，整個智能化反而對企業的影響是巨大且積極的。

第二，之前所有公司，不管是傳統的還是技術類公司，後台人員所佔的比例非常大。但是在未來，人員的組成會發生巨大變化。舉個例子，IT和外包會增加很多，但是後台業務人員會急劇減少。我們現在做了一個財稅機器人的項目，一台筆記本大概可以抵十個財稅人員，而且可以24小時工作不間斷。還有非訴訟類的法務都會被AI、機器人逐漸代替掉，IT人員會增加。所以職業的人數組成會變成這樣的比例。

第三，移動互聯網化對於未來辦公寫字樓的需求改變是巨大的。我們一起看下，未來辦公的場景會有哪些變化。我們會越來越習慣於移動辦公，而不是原來那樣待在格子間里辦公。第二，員工的培養，從新手小白到熟鼠是很漫長的過程，對於我們來說他的工作量增加了。而現在，我們的要求是快速工作、快速學習，所以對於這樣的場景需求也是巨大的。第三，提升合作，以前公司和公司之間是有牆和門間隔的，而現在，認識的成本降低了，在這種場景下我熟悉你，我每天看著你的成長，我可以更快地了解你，更快地跟你形成合作。第四，改進人員計劃的靈活性，我這樣翻譯下，企業在成長的過程中總會有部門的增加或減少，人員的編製也會增加或減少。那麼，人員的靈活性改變會導致什麼？辦公空間的工位會浪費。我們遇到過這樣的企業，簽訂了二三十個工位，但是人員突然增加工位不夠，怎麼辦？趕緊增加新的工位。還有一上來投資人給的錢很多，馬上租很好的辦公室，但是整個行業變化的時候，人員需要劇減，人員裁減以後工位是空的。像我身邊的朋友就因此而損失了很多錢。最後，要降低人工成本，所以未來的辦公環境會被移動辦公的需求逐漸給代替。

科技將人們放在辦公場所的中心，我們辦公空間是如何理解的？首先，工作是移動性的，對應的是更多員工希望移動化的辦公，第二，更好地理解辦公空間，這就是我們剛才第一張表上增加的感測器，我們使用APP操作空間，比如說開門，比如說定會議室，比如說控制燈光、空調，另外就是深度分析房地產的策略，現在辦公樓底層的配套減少了，把共享空間拿出來，共享的辦公室、共享的社交場所放在中間，然後更多層可能是傳統的辦公，這樣的話辦公室的樓宇策略發生變化，也就是說企業裡面不需要那麼多的會議室。提高個人體驗，不管是大的、小的創業者，都希望我的辦公場所和氣質相符，所以大家希望我有定製化的辦公場所，那這種需求也越來越旺盛，而且也符合整個職業年輕化的趨勢。

優客工場就是以空間為平台，激發城市的創造力和創新能力。我們今年有幾個比較大的動作，優客工場深耕40多個城市，通過併購、自營、直營的共有160個社區，服務了超過20萬人，服務的企業已經超過1萬家，僅僅是指入駐的企業，從這個數量來看，目前我們是國內最領先的。

優客工場已經構建了這麼多線下空間場地，我們的腳步還沒有停下來，為什麼？大家看這個圖，這個圖裡，我們把空間放在最核心，但是也是最底層的部分，就是說這個場景是線下的，但是我們要把這個場景搬到線上去，我們把智能化的設備和互聯網應用添加進去，空間和設備就能產生第一次關係，人在場景里各種各樣地去使用從而產生第二次關係。根據軟硬配合，實現資源統一線上管理，從而打造人、空間、資源的整合，最後形成服務，那這種服務不是簡單的服務，它可能是定製化的服務、根據你量身定製的服務，這些服務加在一塊兒就是我們說的數據分析，這種數據沉澱是我們跟其它共享辦公或者聯合辦公不同，所一直努力推進的方向和思路。

優客工場的線上業務主要是四塊，空間及租賃、優先順序、IOT智能化、數據挖掘。空間及租賃，在以往的連鎖行業裡面每天都是店長報數據報表，上傳到中心或者是管理層，但是我們這裡所有的數據，每個桌子每天的租金、未來的租金、場地預算都是在線上統一管理的，這樣就把空間和空間的關係建立起來了。這樣的建立有什麼好處？我可以很靈活地處理每個空間之間的空餘、閑散、碎片時間，並且能夠滿足用戶。有的用戶在A場地有20個工位，突然有一天要增加15個工位，A場地不能滿足，B場地馬上跟上，就可以更好地滿足用戶的這個需求。

優先順序，我們原來服務的是入駐的企業，現在我們把便捷擴大，哪怕臨時用我們一次會議室，都可以在我們的優先順序線上APP裡面使用，這裡面建立的是人和人之間的關係，企業與企業之間的關係，所以to B和to C的入口同時打開，to C到to B的導入，需求會更加全面。

IOT和智能化，這一塊的訴求就是把空間和人之間建立起關係。因為空間在這裡放著，但是通過IOT和智能化、場景化，人進入空間以後會發現，一個女洗手間和男洗手間的比例是不是匹配，二是會議室做得夠不夠，空置率怎麼樣，三是訪客場景怎麼樣，甚至是空間的建設方式都有巨大的改變，用戶在我們這裡已經有深深的體會。所以，我們的線下產品一直在升級迭代，迭代到現在都是根據這個思路來進行的。

數據挖掘，我們對於產品的設計和性能設計會更加精準，第二，對於其它的企業匹配和服務賦能是我們平台所具備的能力。以上這四個是解決了這三種關係。

智慧辦公場景的元素構建，在這裡我們還構建了一些新的未來會發布出來的智能化場景。基於所有這些，我們優客工場實際上是希望搭建一個高質量空間、內容運營平台，什麼是內容運營？我們有嘗試在空間里引入大IP，這些大IP給你帶來的不僅是粉絲，還有巨大的內容流量。舉個例子，當時有兩個老外，我們把辦公和生活結合在一塊兒，這兩個老外專門做餐飲的，做的是網紅式的餐飲，帶來了巨大的流量，巨大的流量帶來內容和活動，使人們知道這個場景，白天可以工作，晚上可以變成聚會的場所，甚至可以認識新的人，智慧化的樞紐就逐漸形成了。不是單點做平台，而是通過一個點變成線變成面，最後社群化，最後建立個超級平台，這也是我後來一直說的夢想，現在人的生活節奏太快了，生活、工作、興趣，甚至女朋友都在一個場所裡面。學會穿越，在A場地和B場地之間穿越，這種場景我們是深深認同的，to B和to C的場景穿越的界限不是分得很明顯的。

我們優客工場一直在順應這種變化，第一，我們的位置不是壓倒性的因素，北上深杭的位置，有的同事大概花一個半小時來上班，其實他們不會根據絕對中心化的位置選擇工作，第二，移動辦公正在改變寫字樓的需求，這是我們發現的已經既成的事實，第三，科技把人放在中心，在這個中心裏面會發現很多事情不管是認識合作夥伴、競爭對手還是社交，已經變得很近了。最後，讓一些建築重新煥發活力。

前幾年電商熱的時候，人家問我最多的就是，我有個大樓，你看看我們能做什麼？我說，你想怎麼做？他說，能不能做個倉庫或者物流中心。但是現在這些企業通過我們的實驗發現，建築的層次改變了以後，建築真的能煥發出新的活力。

所以我們逐漸在建立超級平台的生態圈，現在國家發布的164個獨角獸中，有超過40家入駐在優客工場，第二，有超過150家互聯網企業入駐，擁有兩千萬以上的粉絲和流量，第三，很多互聯網企業都有知識產權和專利，還有就是這些企業裡面有一大波企業估值還不錯。

現在我們開始通過這樣的生態圈去做另外一件事，給不同類型的企業做空間定製化。今年我們已經做了很多管理輸出，同時也滿足各類企業的需求，無論你是希望家居型、庇護所型、項目協作型短期的，我們已經開始逐漸從季度往月，還沒有到周。而且以項目制的按月度我們也可以滿足做定製，甚至大型活動、社交類、開放辦公、小型團體，我們都在做。

最後，因為科技賦予更多的生命力，場景中的幸福感來源於生活中的真正美好，謝謝大家！

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