房價漲得最晚的城市要出手調控了，這些城市的房子留不得
呼和浩特，差不多是第一個正式宣布停止去庫存的城市。
2016年6月，這座城市還被重點督查去庫存，現如今這座城市卻因為房子不夠賣而發愁。
過去的兩年時間，呼和浩特一方面通過棚改，發補貼等方式鼓勵購房，另一方面大力抑制供應。供應介紹，需求增加，呼和浩特去庫存效果非常明顯，易居研究院報告顯示，現在該市商品房消化周期僅為10.5個月，是該機構對呼市監測以來的最低值。
而去庫存兩年來，呼和浩特房價上漲明顯，僅過去一年，呼市二手房價格已從不足8000元上升至近1.1萬元。
而在今年，呼市房價的環比同比漲幅在70城中均排名前十，這跟2017年大型開發商進駐推高地價有直接關係，現在普遍進入銷售期，地價自然推高房價。
雖然2017年大批開發商進駐，但今年上半年呼市的房地產開發投資和房屋施工面積雙雙下降，前者同比大降35.3%，後者則同比下降12.8%。
很顯然，對於大型房企來說，呼市基本面非常一般，並不是值得深耕之地，圈完錢就走是最優選擇。
眼下，呼市主要做兩件事，
一是大力補庫存，今年1-7月份呼市新增商品住宅190萬平米，而2010-2014年這幾年每年的供應量都未超過160萬平米。
二是調結構，加大普宅的供應比例。
預計接下來更詳細的調控措施會公布。
但接下來呼市的調控，除了要遏制房價上漲，更大的壓力其實是來自於房價下跌的風險。因為現在又要求加大供應，正好掩護了大型房企撤退。本來需求就透支得差不多了，大房企撤退後，地價如果穩不住，那對房價的預期將是致命打擊。
其實呼和浩特只是這一輪去庫存的一個典型。 這一輪漲價去庫存效果明顯，不少三四線城市都甩掉了庫存的包袱。
易居研究院報告顯示，2018年7月底，全國100城庫存已連續36個月下降，庫存規模僅相當於2011年11月的水平。
而在房價方面，易居報告顯示，2018年7月份，百城房價達到了12809元/平米，同比上漲8.6%。
而且從下圖可以看出，自2016年下半年開始，百城房價開始加速拉升。直到2017年三季度才稍稍放緩。
易居報告還顯示，其監測的100個城市，房價上漲的城市在增加，1月份為61個，到7月份已經增加至80個。
現在不少城市進入了補庫存階段。但此時補庫存要面臨更大的風險。因為著棚改的降溫，人口的流失，三四線城市房地產的吸引力正在下降，而且此時的新增的庫存必定更貴，更貴的庫存對應的是透支嚴重的需求。
此外，我一直在強調的一點是，三四線城市和一二線城市不同，雖然前者整體房價在上漲，但靠的其實是數量優勢，往往是你漲完了我再漲，同一個城市的房地產並不能持續熱下去，這跟城市的基本面有非常大的關係。
實際上，過去這一年多以來，三四線城市新建商品房下跌的城市也不在少數。比如徐州同比跌了8%，惠州同比跌了9%，保定同比跌了11%，張家口還沒等到冬奧會，其房價也已經同比跌了17%。
接下來，漲幅過快庫存不足的城市肯定要調整策略，補庫存抑制房價，但此一時彼一時，別以為房價不漲了，就可以買了，這一輪不漲可能意味著以後都得趴窩了。
我的建議依然如初：
如果有條件，儘快置換房產，三四線的放掉，換成一二線的，房地產有兩波紅利，房價的紅利時代已經結束了，接下來是房租的紅利時代。 現在房價漲得最晚的城市都要逐步啟動調控，都要扎進口袋了，你懂的。
而房租的紅利時代只可能出現在一二線城市中，這些城市的房子既是流動性更好的資產，又能穩定產出現金流，妥妥拿穩了。
