一線城市靠房子實現「血液凈化」，你離逃離北上廣還有多久？

圖片來源：視覺中國

就在「誰拉高了房價」的全民質疑聲中，各地政府均開始施展「十八般武藝」來平抑房價，中央也明確發聲提出對房地產市場「住房不炒」。然而，依然未能解決「高房價」問題，反而這把火還蔓延到了租房領域。

8月22日，遠在杭州的一家名為鼎家網路科技有限公司的長租公寓宣布破產，約有4000戶租客受損，宛如一道驚雷將租房問題拉入了公眾視野。接著，自如、蛋殼、相寓等長租公寓紛紛遭到媒體輿論堵截，民眾紛紛質疑這些第三方中介是拉高租房價格的劊子手。

然而，瀟湘財經分析師龍紅梅卻認為，這是一個城市進化不可避免地問題。一邊是不斷湧入的人群，另一邊是居高不下的房價，未來的這些精英城市，諸如北上廣、津杭武成等，究竟該用什麼法子來實現城市的「人才升級」及優化城市基因呢？

長租公寓，不過是這些精英城市實現優勝劣汰這一叢林法則的推手而已。

一、長租公寓的「三重罪」

中國目前有約2.4億的流動人口、近2億的單身人口數量，龐大的流動人口和單身人士對住房的剛需使得房屋租賃市場蘊藏著巨大的潛能。長租市場因有著較好地服務水平，往往備受精英人士的歡迎。

通過中介平台租住長租公寓，租客要付出的租金高出正常價格許多，大多租客都明白這個道理。但是，這最後租金究竟高出正常價格多少呢？

網上曾有一則報道，房東陳先生髮微博講述了房價是如何被抬高的：

「自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預期是7500元很不錯了，來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價8500元，租11個月，蛋殼給加價到9000元，自如報價提高到9500元，蛋殼急了，說總比自如高300，最後幾輪過後蛋殼給到10800元每月，租11個月……」

同行為了爭搶房源，同樣一套房子，前後的價格卻相差了3300元。而根據行業信息披露，長租公寓目前盈利的主要商業模式還是來自於房租差價。在高底租的基礎上再加價30%-50%出租，最終的結果是租客來背負這樣一個惡性競爭達成的協議。

據悉，長租公寓若出租率達不到95%，則會處於一個虧損狀態。業內通常採用的一個做法，與貸款公司合作，則能採用「押一付一」的方式，這樣既能降低首付，減輕了一次性付款的壓力。看起來於各方都有好處的事情，卻為何頻頻受到質疑。在瀟湘財經分析師龍紅梅看來，長租公寓還存在著以下「三重罪」：

第一，變房租為貸款，風險租客承擔。一般而言，租客需要因為一個月的房租而欠下整年的錢。

第二，四輪服務變相加價。第一輪是中介搶佔搶佔房源，2000元+500元=2500元；第二輪按500元每套的利潤，則給租客的價格為3000元；第三輪若租客選擇分期，按照自如分期價格計算，第一年的用戶首付6151元，以後月付3350元，比第二輪的底租多出了350元每月；第四輪第二年還要上調房租費用。

第三，這些長租公寓客觀上也在抬高周邊房價。市場房子基本被中介壟斷，經過中介的四輪加價，周邊房子價格自然也就水漲船高。

長租公寓給我們帶來的最大問題則是拉高租房價格。然而，卻依然不乏買單者，譬如鼎家破產，竟有4000戶租戶受損，這也說明大城市生活的實際成本，與中青年逃離這個城市的邊際成本還有一定的差距。

然而，這段差距究竟能維持多久？

二、逃離大城市的「邊際成本」

除了烏魯木齊，其他城市的人均月收入與每平米房價的差距懸殊較大，這種現象在北上廣深等一線城市更為明顯。譬如，深圳房子均價50494元，平均工資不足萬元，差距足足5倍還多。

根據紅璞公寓甘偉曾公開透露，公寓的底租成本佔總成本的55%—60%，租金差為1.6—1.7倍，還需每年攤銷15%—20%的裝修成本以及人工等成本。根據潘石屹的說法，長租公寓的利潤只有1%左右，是個虧本的買賣。言下之意，房租太低，未來還將繼續漲房租。

查看了一下自如平台的長租公寓，深圳一居室最低均價在3000元左右每套，約佔個人工資的1/3；而80平米的二居室各區最低均價在8000元左右，則幾近於一個人80%的工資。而根據58同城的租房顯示，對應的同面積二居室最低價位則在5000元左右。很明顯，自如將整體公寓房價進行了拉高。

同時也可看出，靠租房在深圳體面的安家，對普通的工薪階層而言壓力頗大。

以下是一張關於家庭資產配置的標準普爾圖，從財務的配置上大致可以窺見一生需要的一些花銷：

一般而言，這四個賬戶此消彼長，當用在短期消費上的資金過多時，就會影響到其他方面的支出，進而影響到生活的幸福指數。因此，當租房開支佔據收入的大部分時，必然會造成「保命的錢」、「生錢的錢」以及「實現目標的錢」總額大大折扣，生存壓力和風險也將帶來情緒的焦慮。

而今年深圳的深圳租賃價格指數同比連漲11個月，平均上漲幅度超5%，而工資漲幅不足3%，加之近年來的國內通貨膨脹率平均達到了6—8%。一線城市工資的漲幅遠低於房租和錢貶值的速度，這樣實際上是在降低生活品質。

或許，累了倦了便會想著回家，而二三線城市也在做好擁抱的準備。

三、無產青年被迫逃離大都市

近乎「天價」的房價對於那些從二三線城市流入小鎮精英青年而言，靠買房子定居一線城市是可望而不可及。

但大城市的各方面條件都優越於二三線城市。2017年有人對應屆畢業生的簽約傾向進行了調查，近70%的人選擇了北上廣深以及津杭成武等一線城市，二線城市的簽約率僅為19%，大部分精英人才更願意住在大城市裡。

然而，精英城市對在該城打拚多年的無產青年並沒有太過友好，這些大都市依然遵循著物競天擇、優勝劣汰的叢林法則，房子倒成了各城市間最好的優化人才資源配置的手段。

人們都害怕會被標籤化歧視，通過房子問題倒逼這些「青年才俊」再度選擇城市，這倒讓人想起了美國這些年的一個「殘忍」地舉措：

2017年，《衛報》曾用18個月，爬梳16個城市，發現超過20000名流浪者，32420次從此地到他地的被逐之旅。這項深度項目調查，講述了美國舊金山、紐約等大城市「嫌貧愛富」的巴士計劃，即為流浪者提供免費的單程巴士車，通過將「問題」運往別處來減少城市流浪者的數量。

中國的房市政策調控似也有這種傾向，通過高房價的生存壓力將不適於大城市精英生活的小鎮青年輸往二三線城市，從而補充二三線城市的人才儲備。

因此，一方面是初出茅廬的年輕人扎堆前往，另一方面是越來越多在大都市打拚的年輕人返回二三線城市，有統計數據表明，逃離北上廣深的人群中，26-35歲、36-45歲這兩個年齡段的人最多，佔到總人群的66.01%～77.21%。

而回來的這些人要麼處在成家立業的黃金時期，要麼是如日中天的事業出現瓶頸期時，也恰好佐證了來自於大都市精英的「被迫」情結。

四、靠房子，精英城市實現「血液凈化」

為什麼說長租公寓房租問題，是「精英城市」在遵循叢林法則進行自我進化呢？

因為除了房子調控，配套實施的還有每個城市的人才新政，至今還沒有哪個年代有將房子提升到如此分量的時候。這主要體現在以下兩方面：

1、一線城市的高房價成了第一檔分界線，又開始藉助租房進行第二輪人才篩選。

2017年7月，證監會、住建部等九部委在《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中指出，加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租並舉住房制度等內容。在政策的支持下，北上廣深等人口凈流入大省中的公租房、長租房也迅速遍地開花。根據普華永道的一份關於《長租公寓市場》的報告顯示，全國排名前30的房地產企業已有13進入了長租公寓市場。

但是政府的公租房政策亦是偏向於保護人才，譬如深圳市的公租房申請條件將「傑出人才」和「領軍人才」 單獨列出來，通過住房補貼政策保護城市人才，尤其是高素質新市民；

而長租房通過市場價格調控的方式顯得更加簡單直接，優質服務吸納的是對生活質量有追求的人，房價高於周邊小區，則淘汰掉了完全沒有經濟能力的人，即追求生活品質、又有一定的支付能力，這樣吸納的人至少是具有一定潛力的人才，可支配消費的增長速度也更快。

因此，長租公寓做為品質剛需房的替代品，其價格直接影響到精英這一階層市民的生活水平及實際可支配收入。不論是通過政府調控的手，還是市場篩選的方式，房屋租賃市場形成梯隊，最終的結果都是要麼傾向於保護人才，要麼「嫌貧愛富」。

2、二線城市更為直接，通過調控購房資格與房價，並配套實施人才新政，以圖重塑城市的精英基因。

時下，特色小鎮概念大火，「特色」二字開始融入到城市整體規劃中，而特色之城構建的前提便是特色人才，二線城市的發展動向更是靠10%的精英來引導。

以長沙為例，「985、211」高校的畢業生多流向了北上廣等一線城市，留在長沙本地發展的不足10%。長沙的人才造血就更需要向外引進人才，尤其是接納一線城市的迴流人群。因而在房價大漲的背景之下，通過調控購房資格來控制長沙的人才基因，將不適合的人群排除在外。並且，通過《625人才新政》及百億資金扶持等配套措施，引進和保護外來高素質人才。

房子是外來人群融入城市的必備條件，而城市配套設施及資源則是能否留下人才的關鍵。顯然，近幾年一線城市的房價和租金在猛漲的情況下，二三線城市也在極力配合創造接納的氛圍。利用房子「一疏一堵」，通過人才優待政策「一放一收」，於無聲中實現了各層次人才資源的地域流動和再次分配，確實也是促進新型城鎮化建設的一個有力舉措。

未來的精英城市，一定是人才的競爭。靠上漲的房價，在現有的人才資源池裡加速淘汰不適合城市特徵的人群，這是所有精英城市進化的第一步。

接下來，該是長租公寓等房產租賃中介揮舞大棒的時候了，他們將會利用房租這根「金箍棒」攪動起第二波人才流動的浪潮。

「買不了房、租不起房」的你，也該回家了。

【鈦媒體作者介紹：文/龍紅梅；來源/瀟湘財經（微信ID:XiaoxiangFin）：泛財經新媒體，重點關注Fintech、區塊鏈等財經金融領域。 《財富生活》等多家雜誌特約撰稿人】

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