鼎家之後，下一個爆倉的會是誰？

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本文轉載授權自Top人物（ID：toprenwu）

簽了一年租房合同，肖群住了不到半年，卻面臨著可能要搬家的麻煩，因為合同甲方——房產中介杭州鼎家網路科技有限公司（以下簡稱鼎家）破產了，房東收不到8月租金，她交的當月房租去哪了？

更麻煩的是，肖群發現自己今年3月租房時糊裡糊塗背上了貸款，所謂的押一付一，其實在合同上寫的是「押一付十二」，也就是說，分期貸款平台已經將一年房租打給鼎家，而租客需要按月償還給平台，一旦逾期不還就可能影響個人徵信。

惴惴不安了半個月，8月27日，肖群的租金貸款平台愛上街宣布，從8月29日起將依次聯繫受害租客辦理分期解除手續，予以全面解除賬單，並將採取法律手段追究鼎家的違約行為。

聽聞該消息後，肖群心裡的石頭落了地，「最大的損失也就是一個月押金了」。她慶幸自己碰到的房東人還不錯，沒有來趕她走，後期也許可以和房東直接簽約。

在杭州實習的張力就沒那麼幸運了，在鼎家租房還不到半個月，就接到了房東怒氣沖沖的電話，直言中介已經倒閉，要求他趕快搬走。

8月23日，鼎家突然宣布，因經營不善，資金斷裂，目前已經被安排進入破產清算程序。這起國內首家長租公寓爆倉事件，涉及6家網貸平台，約4000戶租客受損。

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爆倉背後

其實在發出聲明前的一個多月，鼎家已經無力為繼。

每月1日是鼎家向房東支付租金的日子。8月1日，房東們沒有收到房租，卻在次日接到鼎家的群發簡訊，稱「公司現金流出現短缺緊張，公司承諾15號會準時支付房租」。

當時，鼎家倒閉老闆跑路的消息開始在房東和一部分租客中傳播開來。不放心的房東跑到鼎家門店，卻發現門店已經關閉，電話也打不通。跑到鼎家總部一看，公司已經貼出聲明，稱公司倒閉是造謠，公司正在安排人員登記處理租金支付或解約等問題。

8月15日，等了半個月的房東們依然沒有收到房租，部分心急的房東準備收房。

8月17日，鼎家發出緊急告示，稱「運營重組工作已經於2018年8月17日凌晨完成，資金方已經進入」，且會處理遺留和後續問題，告示沒有落款，只蓋了公司的公章。

鼎家辦公室人去樓空

次日，鼎家再次發出通告，稱將有第三方聯繫房東和租戶轉簽合同，不想轉簽的房東，可自行與租戶聯繫簽約，對如何解決租戶和房東的損失一句未提。

作為承接方，上海寓團要求房東必須轉簽寓團且延長租期至少2年，而且不承擔鼎家地產造成的直接損失和債務，這讓很多房東反感。鼎家倒閉，已經讓他們對長租公寓模式喪失了安全感。

鼎家承諾8月15日支付給600多名房東的400多萬元租金遲遲未能兌現，成了壓垮駱駝的最後一根稻草。其實，從2017年開始，鼎家就開始全面虧損了，虧損額從每月五六十萬元逐漸增加到每月100多萬元，累計虧損3000萬元左右。

對於爆倉原因，鼎家董事長魏永鋒對界面新聞的解釋是，爆倉的核心問題在於收房上沒有控制好，導致收房價格高，空置變多。同時，運營成本過高，而管理上又出現了漏洞，被銷售人員鑽了空子，經營不善導致了資金短期缺口，再加上擠兌，才出現了這個結果。

不過在批評者看來，房子並不是房產中介的資產,因為有了資本槓桿的支持,整個模式脫離了賺取房租的基石,讓中介不顧成本，瘋狂地跑馬圈地，很可能醞釀新的系統性風險。

從一些前員工的反饋上來看，鼎家在收房和運營上確實存在不小的問題。鼎家前業務員張鵬，因為公司拖欠工資，已經於7月初離職。他告訴TOP人物，公司一度對收房很寬鬆，有房源只管拿進來，對租金和房屋質量考慮得很少，這樣粗放型收房的後果就是空置率上升。

以張鵬為例，手頭有10套房，其中3套空置，「空置率超過25%就很危險，一般不能超過10%」。

除了房屋空置率高，鼎家的管理也顯得有些混亂，「幾乎每個月都要改制度，薪酬模式總是改來改去」。張鵬說。

事實上，鼎家相當於房屋的託管方，與租客直接簽訂合同，但並沒有像自如等大型長租公寓那樣，收房後統一裝修再行出租。因為部分房源質量較差，盲目收房後出租成為難題，張鵬表示，後來只能以收房價格的八折出租。

鼎家搶佔房源的背後，其實是國內長租公寓藉助金融推手快速「跑馬圈地」，競爭異常激烈。按照業內說法，房源才是真正的行業壁壘，要佔領市場就得不斷擴充房源。

租金貸浮上水面

鼎家爆倉，「租金貸」隨之浮上水面。

魏永鋒向媒體透露，去年10月開始，鼎家才將20～30%的房源拿出來做租房貸，合作平台有愛上街、美窩租房、品台等數家，其餘的房源仍然採取線下支付。鼎家也一直在自主開發後台在線支付系統，預計在線交易與線上支付同時8月份推出。顯然，這項計劃已夭折。

張鵬透露，鼎家給租客提供三種房租支付方式，分別是押一付一、押一付三和押一付六，如果租客選擇押一付一，就要辦理分期支付。「我們不會告訴租客這是借貸，事實上我們也不清楚，領導只說這是一個交房租的平台。」

以訛傳訛，租客也大多蒙在鼓裡。「當時業務員跟我說，這是一個交房租的App，還以為就是鼎家的App。」肖群告訴TOP人物。她的租房合同最後補充說明一欄里，寫了一句話：「本合同作分期，若分期不成功，付款方式協商處理。」

按月支付的房租價格與按季度支付的價格是一樣的，分期消費產生的利息與服務費，則由鼎家承擔。據業內人士分析，這是新模式推廣期的成本，如果模式成熟，會像業內其他一樣，由租客承擔這部分費用。

現場租客和房東等待解約

可惜鼎家還沒等到走通這一模式，就深陷資金鏈斷裂的困境，昔日合作夥伴受到牽連。

「在鼎家事件中，我們與租客、房東一樣，都是受害者。」日前在杭州召開的媒體溝通會上，愛上街CEO朱明敏說。愛上街以電商分期消費為主營業務，租房業務是2018年1月正式啟動，並與鼎家合作，該業務已經於今年4月18日終止。

合作期間，共有243名租客成為愛上街的房貸分期用戶，涉及資金180萬元左右。愛上街表示，從8月29日起開始與用戶解除房租分期協議，並免除其所有賬單。

朱明敏表示，雖然愛上街在合作之初對鼎家2017年整個財務報表、債務情況，包括高管負債情況都有一定了解，但後期資金用途確實沒能完整監控。

事實上，如鼎家那樣，通過「租金貸」等方式向金融機構融資，並運用「拿房-出租-租金貸融資-再拿房」的方式，已經成為部分長租公寓快速擴張的手段。

針對傳統押一付三的用戶痛點，鏈家旗下長租公寓品牌自如很早就開始探索租金分期業務。租戶可以選擇用京東白條或與中國對外經濟貿易信託有限公司簽訂貸款合同完成分期。

租金貸增加了長租公寓的現金流，加速了長租公寓拿房的速度。今年初，同樣採用「金融+長租公寓」模式的上海愛公寓就被爆資金斷裂。據《每日經濟新聞》報道，「愛公寓」在未充分告知租客的情況下，與多個貸款平台合作獲得「租金貸」，一次性拿到租客合同期內的租金，再以此在市場上拿房，進行「N+1」改造裝修後出租賺取租金差。

原我愛我家副總裁、中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉認為，資本既是天使又是魔鬼，一方面可以加速房屋租賃企業、行業發展，但長租公寓在資本的挾持下,以超出市場平均合理租金20%到40%的價格收房。資本追求投資回報率，以前房屋租賃企業用的是租金沉澱和押金沉澱，現在還動用了外部金融槓桿，爆倉是必然的。

風口還是陷阱

從2016年開始，長租公寓成為資本追逐的一個風口，大量長租公寓拿到融資進入市場。

鏈家研究院在2016年12月初發布的《租賃崛起》報告指出，目前中國的房屋租賃市場規模是1.1萬億，預計到2025年，中國租賃市場規模將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。

長租公寓的風口吸引了鏈家、我愛我家等房屋租賃巨頭和萬科、龍湖等傳統地產商進入，從2017年下半年開始，更多資本向頭部資源聚集，很多小企業還沒有實現盈利，就只能黯然退出。

鼎家原本是杭州地區一家中型房地產中介機構，2017年上半年才開始拓展長租公寓業務，並於2017年10月份宣布全面進入長租公寓，並推出鼎寓品牌。從創立到倒閉，時間還不足一年。

長租公寓的戰場硝煙瀰漫。今年1月，自如完成40億元人民幣A輪融資，2月，蛋殼公寓宣布完成1億美元B輪融資，6月，宣布完成7000萬美元B＋輪融資。

不久前，北京房租又迎來一輪瘋狂上漲，瞬時成為輿論焦點。人們發現，長租公寓爭搶房源，也在一定程度上哄抬了租金。在一篇題為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的刷屏熱文中，房主準備以7500元／月的價格出租自己的三居室，自如開價8500元／月，蛋殼公寓則願意開價9000元／月，自如再加500元，蛋殼公寓最終以1.08萬元／月，拿下了這套房子。

8月20日，在北京房地產中介協會召開的座談會上，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業承諾不漲租金，且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場，其中自如8萬間、相寓2萬套、蛋殼公寓2萬間。中介房源的存量之多，令大眾咂舌。

胡景暉對長租公寓的現狀並不看好。他認為，長租公寓目前仍然寄託於融資而生存，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能，屆時房東租金無法兌現，承租人會被驅趕，幾十萬人需要找新的居所。

SOHO中國董事長潘石屹8月19日在一個公開場合談到，不建議做長租公寓，因為這個生意是虧的。

根據地產研究機構克而瑞統計，2017年共有GO窩公寓、Color公寓和好熙家公寓等5家公寓宣布關閉，原因多是經營不善、資金困難、盈利難等。即使是YOU+、魔方等一些知名品牌，上一輪融資時間也要追溯到2016年或2017年初。

鉑濤酒店旗下長租公寓品牌窩趣公寓成立七年，一直沒有實現盈利。據其公布的數據，2015年公司凈利潤虧損達到246萬元，2016年虧損擴大至585萬元，到2017的前3個月凈利潤虧損達到234萬元。

鼎家已經爆倉，更多創業公司舉步維艱，盈利困難，長租公寓這個曾經風光無限的「風口」變得陷阱重重，長租公寓模式本身也受到了質疑。

下一個爆倉的長租公寓會是誰？

（文中肖群、張力、張鵬為化名）

圖片來自網路

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