長租公寓爆倉，四千餘租房如何挽回損失？

哲理 09-03

鼎家爆倉，

四千餘租房如何

挽回損失

？

文 | 霧滿攔江

（01）

原我愛我家副總裁胡景暉先生說：長租公寓爆倉，一定比P2P更厲害。

言猶在耳，杭州一聲炮響。

鼎家爆倉。

（02）

鼎家，全稱是杭州鼎家網路技術有限公司。

主營業務……大概算是長租公寓運營商。

就是中介、二房東。

二房東，向房客收租，留足經營費用，餘下來的支付房東租金。

租客除了正常的房租，還要養肥二房東……明顯不划算呀。

為啥不自己找房東租房？

——因為，你搶不過二房東。

二房兇殘，吃相難看。長租公寓運營商，會以高出市場20%到40%的價格，跟你爭搶房源，你哪裡搶得過？

運營商不計成本，將房源搶到手，噴刷裝修，分成格子間，搞點配套設施，再租給用戶——一旦形成規模，就變成一道小學數學題：

中介變成一個水池。一個水龍頭進水，兩個水龍頭放水。請問要多少時間，中介池才會爆倉乾涸？

（03）

為什麼會有長租公寓運營商？

此前，各地土地財政，靠了賣地皮吃飯，因此房價不斷走高。

於是調控手段出台。

一是限購。

二是限貸。

玩了好多年，就是這兩招：

調控不理想，越調價越高。

各地腦洞大開，揚湯止沸，莫如釜底抽薪。如果能從需求方面入手，降低人民群眾瘋狂購房慾望，房價豈不自然跌落？

就是勸勸大家，甭買房了，都去租房好咯？

想法是真誠的，願望是善良的。

——但卻忽略了，在中國，房子不止是房子！

房子同時還是戶口、是市民的身份、地位及各種福利待遇，是優質的教育資源！

——沒有戶口，說好聽了是流動人口，說實在點是三無人員。

孩子書都沒得讀。

——所以，萬科高層在接受《界面》採訪時抱怨：假如萬科通過住宅用地，拿地蓋房子出租，租金回報率大概只有3%。如果加上稅收20%，最終的租金收益率，只有2.4%。

為什麼這麼低？

因為大家要戶口，要成為正式居民，要讓孩子讀書！

——萬科是大房東，都沒得賺。

——二房東你賺個毛？

（04）

在北京，萬科推出翡翠書院，就是建立在一塊自持地的租房項目。

不算貴。

——10年租金，180萬！

……有沒有搞錯？180萬？不如直接買房！

也對，買房也就這價。

進入長租公寓市場的資本，挺尷尬的。規模經營沒看到，但接手存量樓盤後，改造和裝修，人吃馬又嚼，其租金價格，比周邊小區，普遍高出1.5倍到2倍。

大房艱難，資本不易。而如鼎家這類四六不靠，左手搶房源，右手拿租房者的預收租房貸款，打包成資產支持證券用以融資的風險商家，更是步步驚心。

（05）

至少在目前，首選仍是買房。

只要財力許可。

租房，多不過是權宜之計。

租房者最優首選：與房東接洽，合同明確，租金不欠，皆大歡喜。

——但租房者的最優方案，未必是房東的。

假設你在北京三環以里，有100套房，價值20億。又不急於套現，空置未免可惜。於是你把這100套房，一對一的租出去，那麼你必須每天陪客戶看房，討價還價，催繳房租，和租客爭吵，再被劣質租客一板磚拍腦殼上。明天新聞曝出：駭人聽聞：身價20億的大土豪，為爭幾塊錢被人拍板磚……你是不是傻？

多產房東，最優是委託中介，自己做個閑散土豪。

——如果遇到良心中介，開盤就把房租拉到與售價齊平，大家都省心了。

但如果，中介攻城掠地大肆擴張，大家就危險了。

（06）

市面上的房源，都被二房東中介搶走。

最終，你走向長租公寓。

你們之間的利益流向，是這樣子：

你是付錢的進水龍頭——中介是水池——房東是出水的水龍頭。

還有一個出水口：中介的經營管理費，人吃馬嚼薪資費，房租水電稅收等。

小學時，你無數次算過這道題。

有生之年，竟然見到活的小學數學題……心情好複雜。

你數學成績再差，心裡也是有數的——哪怕是中介將收到手的房，裝修分成格子間後，加價100%、4000拿到手的房子，8000租出去，入住率高達80%，中介池還是乾的。流進來的資金，從兩個出口嘩嘩嘩淌光了。

要加價200%、4000入手的房，租價12000元，還要把入住率提到90%，中介池才能見到水。

從土地掛拍、地產商、銷售商再到租賃，差不多算四級市場了。

利潤早被上游層層截流，就是個小打小鬧，小本微利。

進入一個市場，是需要時機的。

早起你是蟲兒，被鳥吃。

晚來你是鳥兒，沒蟲吃。

如此步步驚心，長租公寓為何還瘋搶房源？

值此租金貸浮出水面。

（07）

據媒體報道，不止一家資金平台，涉入鼎家爆倉事件。

在其中一家平台上，至少有243名租客，選擇了租金貸。

——就是與資金平台簽個協議，貸一筆錢。鼎家揣起你的錢走人。而租客則每月還貸，當然還有利息。

當鼎家宣布經營不善破產，租金貸的租客就慘了。

每月仍需還貸。

——但房子卻有可能被收回。如果還想繼續住，那就再繳租金。因為房東是把房子租給鼎家的，並沒有租給租客。

租客慘，房東好像也高興不起來。

鼎家破產，好好的房子收不到租金辣——可房子並未空置，裡邊還住著怒火衝天的租客。不請走租客，就沒辦法招新租客，損失繼續擴大。可如果請走租客……這節骨眼上，唉，傷腦筋。

咋辦涅。

（08）

經濟下行。

越是底層，越是陷入風雨飄搖。

從買房轉向租房，或為大勢所趨。

但經濟轉型，猶如重型卡車飆轉，其強大的離心力及輾壓力，會對邊緣人士造成強勢衝擊。

一如鼎家。

損失最慘烈的，恰恰是最貧困的。

連房租都繳不起，稀哩糊塗的，上了人家的套，憑空背負上貸款。

中介爆倉，你還得繼續還貸，還要再想辦法湊房租。

底層難以逆襲，是因為他們的生活成本過高。

一定要想辦法走出來。

否則還將為大時代的轉型，支付更重的代價。

（09）

提供建議：

第一：去報案。

即便是鼎家破產清盤，也有個法律流程。走法律程序報案，才有可能獲得部分補償。

第二：再報案。

上一次報案，是針對於鼎家破產。

這一次，要在租金貸上，討還個說法。

法律界人士或會認為，租客對資金平台，必然完敗。因為對方的合同堪稱完美無缺。

這類觀點，聽聽就是了。

還是要報案。

仔細想想，平台貸給你的錢，是怎麼到中介的賬上的？

如果平台先把貸款打給了你，你又轉賬給中介，那就認癟、果斷止損吧。

如果平台把給你的貸款，直接打到了中介的賬戶……那麼這事，就需要平台給個說法了。

——即便是前者，貸款先到你賬，你再轉中介。那也令人困惑，平台為啥不直接對你？反讓中介控局操盤？

不是懷疑平台與中介有利益關聯，也不是不還貸——相比於認知，經濟損失，根本就不算事兒：

——弄清楚這些困惑，才是最重要的。

第三：利用這個機會，學習法律和金融。

法律和金融是現代人的認知標備。在這方面了解的越少，越容易被坑。謀生之餘，琢磨琢磨這事。遲早你會發現，哪怕在這件事情中，你仍有翻盤機會。

如果你不知道，誰也幫不了你。

一旦你知道，就再也碰不上這事兒。

（10）

壞事不會變成好事。

殺不死你的，也會把你打殘。

——沒有人不犯錯，沒有人一輩子不摔跤。但，有些人總是跌在同一個坑裡。有些人則在犯錯之後，找到原因，避免重蹈覆轍。

鼎家爆倉，受傷的多是年輕學生——更多的、身在長租公寓，甚至被套入租金貸的年輕人，應該知道你面對的是什麼。

這只是一次小小的試練。複雜而多元的經濟環境下，前行之路還有無數個坑。有人身在坑中，有人正在跳入。跌入坑裡沒什麼丟人的，僥倖逃過，也不值得炫耀。經濟越是發達，要求於我們的法律與金融質素就越高。平時多學多思，千萬不要以為，我只要老老實實，犯法的不做，有毒的不吃，就會平安無事。農耕時代的與世無爭，早成久遠的夢囈。鼎家事件告訴我們，這世間的坑，就是為那些不肯學習的人挖下的，為弱者挖下的。法律在犯罪之後，監管在事件之後，與其於絕望中等待救助，莫不如從實踐中學習，強大起來。只有強大，才是你唯一的依靠。

霧曰

好人的確沒有傷害力，但世人之心，自有一桿公正的秤！

不信抬頭看，蒼天饒過誰！