炒地皮一夜暴富，舊上海的地產風雲就是這樣瘋狂！

作者：金滿樓

昔日上海灘上可謂無奇不有，有炒股票、炒黃金的，也有炒地皮、炒房產的，其間發財的有之，破家的也不在少數。

如美國作家愛狄.密勒在《上海：冒險家的樂園》中說的：

「上海！這華洋雜處的大都會，這政出多頭的大城市，這紙醉金迷的治游場，這遍地黃金的好地方，真是冒險家的樂園！

……大家都去上海啊，那裡魚多水又渾，正可以去大大地摸一下。」

如是，在魚龍混雜、精彩與驚心動魄同在的十里洋場，作為其中的絢麗泡沫，房地產業自難倖免。

遠道而來的洋商在上海灘上爭金奪銀，本土的地主、富商、官僚們自不免眼紅耳熱。

民國初年，在上海灘從事房地產開發的洋商已有三十餘家，而諸多攜巨資來滬定居的華人房地產商也隨即大量出現。

這些人中，很多本就是為外商效力的買辦，論起「買賣地皮」，他們也不遜色於之前的洋老闆。

以號稱「沙（沙遜）哈（哈同）之下，一人而已」的程謹軒為例，其早年曾做過苦力，後憑著木工手藝進入某建築隊，數年後轉為包工頭並進而當上了沙遜洋行的買辦。

此後，程謹軒投身沙遜洋行從事房地產建造與買賣，在為老闆賺足大筆財富的同時，他也為之後的單飛鋪下堅實的基礎。

經多年的摸爬滾打後，程謹軒練就了極為精準的眼力，他看準了上海西區的發展趨勢，並將歷年賺到的所有錢投入西區地產，幾經買進賣出後，其初始資金翻了幾十倍。

等到民國初年，程謹軒已成為上海灘上的巨富。一戰期間，程謹軒更是坐擁上海「兩條龍」：

一是從河南路的拋球場至西藏路，另一是從新世界至卡德路及石門二路一帶，整整兩條街都是程家財產。

除此之外，程謹軒還在靜安寺一帶擁有大量地產並有其他投資，千萬家財下，每月僅收取租金就高達10餘萬兩。

程謹軒去世後，其子程霖生繼承父業，家產一度攀升到6000萬兩白銀（主要歸功於地皮價格的不斷飛漲），成為上海灘上屈指可數、富可敵國的鉅賈，人稱「地產大王」。

僅憑兩代人的努力即成為滬上巨富，像程謹軒家族的情況並非個例。

如早期知名買辦徐潤在1883年即擁有地產3200餘畝，其中320畝已經建成房屋近兩千間，僅租金收益一項，一年就可達12萬兩。

再如與程謹軒同時起家的周蓮堂，其房產主要集中於福州路、廣東路、浙江北路一帶，資產也具有相當規模。

另外，浙江南潯大地主出身、號稱近代上海房地產業四大台柱的張、劉、邢、龐四大家族，其移居上海後雖與洋行從事絲茶生意，但投資卻集中於房地產業。

進入民國以後，轉向地產投資的華商日益增多，如浙江商人虞洽卿、顏料大王貝潤生等，後者在上世紀三十年代擁有各類房屋近千幢，面積達16萬平米以上。

清末民初以後，隨著上海城市化進程的進一步加速，租界內的房地產建設也是日新月異，僅公共租界每年就新建房屋六千多幢甚至更多。

當然，這一時期最奪人眼球的還是高層建築的迅速崛起，此前外灘上聳立的各洋行西式樓宇及海關大樓等低層舊建築大多被推倒重建；

如今被稱為「萬國博覽會」的外灘建築群，如和平飯店、滙豐銀行大樓、海關大樓等高樓大廈基本建於上世紀一二十年代。

同樣值得注意的是，在租界內房屋建築日趨現代化的同時，租界外的東區、西北地區和浦東也建起了大片廠房，工人們則住在「上無片瓦」的棚戶區里。

如此，當時的上海居住環境呈現兩極分化的態勢，富豪的花園洋房與產業工人、苦力、貧民的棚屋簡屋共存，而一般平民則大多居住在新式的里弄住宅中，彼此相安。

城市在發展，房價、地價也同樣不斷走高。據工部局的估價，1920年租界內平均地價為每畝銀10476兩，較1916年的8819兩上漲一成多。

到1933年時，工部局重估地價為銀33877兩，比1930年又漲了三成。

上海地價的不斷上漲，這與1927年後上海特別市政府制訂的「大上海建設計劃」有相當關係。在此時期，包括房地產業在內的上海各行各業均發展迅速，地價的快速拉升也就不奇怪了。

事實上，參與房地產投資的並不僅限於地產商，很多有實力、有眼光的上海市民也同樣參與地皮的買賣。

在地皮炒作最高潮時，只要付出定洋、買入地皮，什麼也不用干，隔夜就可獲利，市場熱度堪稱瘋狂。

據上海名中醫陳存仁回憶，當時的知名律師吳凱聲在1927年底花三千兩銀子買了一塊地皮，僅僅三年多點時間，便以十倍的價錢轉手賣出。

陳存仁本人也曾在高人的指點下在靜安寺路、愚園路（今常德路）花五千兩百元買了一塊面積三畝七分的地。就這塊地，不到三年時間，陳存仁便以三萬元的價格出手。

數年之後，這塊地更是漲到了十萬元，可見投資地產是何等一本萬利的生意。

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