美國樓市次貸危機或將再次上演，全球10個城市房價泡沫正破滅？

儘管十年前的金融危機是美國樓市次貸危機誘發，並擴散至全球多個經濟體的金融現象，但全球投資者或忘卻了危機的傷痛，反而在近十年間，變本加厲地藉助多個央行的低息槓桿，瘋狂炒作全球房產。但是，一切違背經濟和財富規律的增長，或都將經歷利潤的回吐，甚至是損失，就在美聯儲近期早於多個央行提前開啟加息通道後，那些試圖通過囤積全世界不同城市房產的人們或正在迎來騙局崩塌的一刻。

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其實，次級按揭貸款（subprime mortgage loan）是針對於信用和償債能力來界定的，嚴格來講，銀行通常不會將那些信用良好，有足夠清晰償債能力的按揭行為劃分為「次貸」；而失業次數較多，信用被質疑，甚至無法支付最低首付款，而是通過其他渠道貸到了首付款以及按揭放款的行為，則被明確為次貸。不言而喻，次貸充斥著大量的風險隱患，但近年這一方式卻遍布在不論發達市場還是新興市場的許多角落。

就以美國樓市為例，眼下的美國樓市和金融機構所演繹出來的跡象，與上一次美國樓市次貸危機爆發之前存在著諸多相似之處。摩根大通近日的報告指出，上一次美國次貸危機爆發的前幾年，美聯儲大幅收緊貨幣政策，比如，2004年和2006年期間加息425個基點。同時，美國家庭資產負債表上的抵押信貸增長近45%。證券產品市場蓬勃發展，尤其是非代理機構住房抵押貸款，發行量從2000年的1250億美元增長至2005年至2006年期間的逾1萬億美元。這一系列的景象或正在最近重演，值得一提的是，當時的美國樓市投資者需求也十分強勁。

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一些金融機構聚焦次級抵押貸款及alt-A等較弱的貸款人，此舉疊加過度槓桿化、貸款標準不當及風險控制不力，最終導致美國樓市崩塌。人們習慣於把美國次貸危機歸咎於雷曼兄弟的破產，往往忽略了正是美國經濟當年貪婪的次級貸款業務衝擊下，導致這一提供多元化融資服務機構的崩潰。還需要特別注意的是，在次貸危機中，破產的還有千千萬萬採用了這一按揭方式的購房者，我們把這部分購房者稱之為「次貸者」。

近期，一些歷經過次貸危機的全球投資者已對美國樓市高度警覺，或已深深預感到在美聯儲近期持續加息的過程或正在讓美國樓市重蹈十年前那場次貸危機的覆轍。儘管美國有些地區樓市銷售量增長較大，但據美國不動產協會(NAR)7月末報告顯示，美國成屋銷售已經連降三個月。另據Brown Harris Stevens發布的一份報告稱，今年二季度，著名的紐約曼哈頓區域的二手公寓正以五年以來最大的折扣售出。上東區（Upper East Side）三居室銷售價格中位數較上年同期暴跌16%，至307.5萬美元。

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不僅如此，來自中國的買家在過去多年曾一直對美國房產比較青睞，但現在情況卻發生了些變化，據Real Capital Analytics的最新報告指出，中國投資者從2008年以來出現首次開始拋售美國房產。正如報告數據所示，中國買家（企業）在今年第二季度內出售的美國商業地產總計達12.9億美元，遠遠多於中資買入的美國地產1.262億美元，第一次呈現凈賣出11.64億美元。有分析認為，中國買家的大幅退出也可能會加速美國地產的衰退，雖然中國買家只是美國樓市的一小部分投資者，但這部分買家往往是美國高價房產的客戶，這進一步助推了美國樓市價格泡沫或將破滅。

事實上，按十年一個經濟周期的規律來看，近期在美元加息的持續侵襲下，多個脆弱市場已上演了貨幣與經濟的困局，有分析師稱，這也將進一步傳導至全球多年以來，過份炒作級、非剛需的城市樓市中。

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像本文前面提及的美國紐約曼哈頓以及美國的西雅圖，澳大利亞的悉尼、墨爾本和阿德萊德，加拿大的多倫多和溫哥華，紐西蘭的奧克蘭、英國的倫敦和曼徹斯特，至少這10個城市或都將迎來高房價泡沫的破滅，甚至全球一些投機客或因為無法真正變現的房屋，而額外背負長達數十年的債務大山，與此同時，等待他們的或是一場新的局部次貸危機。（完）

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