2018年，最慘的炒房客是他們……

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作者：劉曉博

眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。

桃花扇底，不用看前朝往事，僅僅在樓市這兩三年里，我們就看到無數的興旺衰替。

如果評選2018年最慘的「年度炒房客」，恐怕當屬「長租公寓運營商」了。

如今，這個行業正經歷著雪崩前期的「裂變」，大面積的崩潰即將開始。最終，雖然長租公寓這個行業將永生，但當下這批企業中的90%將死亡或者消失，最慘的時候才剛剛開始，最慘的時候正在到來。

讓我們回顧一下最近半個月來，這個行業發生的劇烈變化：

1、在今年8月之前，長租公寓都是官方支持的行業，並給予金融創新的空間，以期落實「房住不炒」和「租購同權」的理念。但事實上，從今年初以來，就不斷有「長租公寓推高租金」的竊竊私語，但一直影響不大。

2、8月中旬，北京等城市房租大漲引起關注，我愛我家副總裁胡景暉向記者爆料：是長租公寓爭搶市場份額，引發的這一輪上漲。隨後，胡景暉被迫辭職，爆出這個行業更多的「料」。「自如」、「相寓」、「蛋殼」等長租公寓負責人，被北京官方約談。

3、胡景暉預言，由於預收的房租被長租公寓運營商用來盲目擴張，未來這個行業會爆發P2P式的危機。話音剛落，杭州的長租公寓運營商「鼎家」發布公告稱，因公司經營不善導致資金鏈斷裂，已停止運營，涉及租戶超過4000人。

4、這個周末，長租公寓行業再爆兩大新聞：

第一，某公眾號發布了一篇題為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章，稱阿里一位王姓員工，在2018年5月租住了位於杭州濱江區的「自如」的一間公寓，7月中旬得白血病去世，後來王先生的家人檢測發現這個房間甲醛嚴重超標。一輪「甲醛房」的輿論風暴降臨了。

第二，據「財經」報道，北京銀行、建設銀行、平安銀行等金融機構均已暫停租房貸款業務。

種種跡象顯示，「長租公寓」的「春秋時代」即將終結，未來將進入「戰國時代」。而這個時代的轉換，將帶來大量企業的倒閉。

關於長租公寓，我手頭有一份截至2018年3月的統計（58集團統計）：全國範圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。

「春秋時代結束」的意思是：這1200多家品牌，其中超過90%將在未來一段時間裡消失，很多人的投資將血本無歸，跟當初盲目投資共享單車一樣。

而「戰國時代來臨」的意思是說：最終，能在這個領域玩下去的，必須有能力獲得長期、低成本資金，以及長期、低成本的房源。其中後者更為重要。

誰能玩下去？估計是「地方政府+銀行」、「地方政府+保險公司」、「大開發商+銀行（或保險公司）」、「城郊集體經濟大地主+銀行（保險公司）」。

到目前為止，絕大多數進入長租公寓的資金，都帶有盲目性，試圖通過燒錢、跑馬圈地，打時間差獲得風投、高估值、高市場份額，然後探索盈利模式，最終在資本市場修成正果。

但風口結束了。政府和民眾終於達成了共識，長租公寓如果不向下壓縮成本，而只是向上攫取價值（提價），最終會摧毀城市競爭力，也會造成租金泡沫。

到目前為止，長租公寓在「春秋時代」的打法是：跟業主簽署長期租約（誘以高租金），然後「賣」給租戶，讓租戶去申請「租金貸」，運營商一次性獲取1年的租金，但跟業主一般是月結或者季結。這樣，就可以獲得資金（時間）差，用來去跑馬圈地，高價簽更多房源。

這個遊戲可以玩下去的前提是：拿到的房源，有相當比例可以租出去，才能在財務上獲得支撐。為了讓房租暴漲有合理性，長租公寓運營商一般會裝修房子，配上傢具家電，並在裝修的時候把房間「拆細」，至少在客廳增加一間房。

但現在這個模式遭遇了「四面楚歌」：

第一，高價擴張，被政府嚴厲禁止；

第二，租金貸被銀行收緊，走P2P和民間金融公司，顯然成本太高；

第三，「白血病事件」勢必讓新裝修的公寓幾個月內無法出租，這會繼續加大運營成本。

所以，沒有資金優勢、房源優勢的普通民企，其實已經沒有資格玩長租公寓的模式了。等待他們的，只有被收購兼并，或者自動退出，或者破產清算。

未來能在政府強管控下玩下去的，只有「房價成本低」、「資金成本低」的企業了。比如政府劃撥、定向轉讓的土地，專門做成長租公寓，其成本相當於商品房的二分之一、三分之一，自然有條件長期低價；集體土地直接入市，省去了政府征地、拍賣的環節，土地成本更低。至於銀行、保險的長線資金，則有資金低成本的優勢。

展望未來，上述幾類玩家（政府、農村集體、大開發商、銀行、保險公司）排列組合出來的長租公寓運營商，才能真正長期存在，也才能抗住調控。

當然，「作坊式」的小二房東，也能玩下去；他們一直就存在，將來也會存在。至於現在的長租公寓品牌，絕大部分會消亡，他們就是2018年最慘的炒房客，只不過他們炒的是「房租」，賭的是一種新業態。

很顯然，他們被市場調戲了，被自己調戲了，現在是他們買單的時候。

還是那句話：如果你生活在人口有顯著增量的、高級別的中心城市，你是剛需或者改善型需求，還是盡量早買房子吧。房價短期的波動，其實不重要。你越在意短期波動，你越容易錯失上車的機會，最後貪小便宜吃大虧，只能去當長租公寓的客戶。

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