房價都高了嗎？荷蘭各地樓市差異大，專家發表不同看法

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在金融經濟危機爆發的十年後，住房市場正在恢復，荷蘭沿海四大城市（阿姆斯特丹、鹿特丹、海牙和烏特勒支）的住房價格上漲過快，其他城市的房價上漲緩慢。四大城市與其他外圍地區之間的住房市場差異正在加劇。

2008年，銀行業危機、美國房地產危機和歐元危機引發了荷蘭房地產市場的危機。

荷蘭房價暴跌，人們置房貸款額比當時房屋本身的價格高出很多，很多人都被房屋貸款套牢。 2013年，荷蘭房屋市場達到了最低點，當年僅售出11萬個房屋單位，而2007年仍有20萬套出售。

現在情況發生了變化。中央統計局（CBS）報道，現在房屋平均銷售價格回到了2008年的水平。此外，還有住房短缺、房價越來越高、有些初次置業者買不起房子等現象。但這些主要是關於四大城市的現象，與其他地區的差異很大。

僅在北荷蘭、南荷蘭、烏特勒支和弗萊福蘭（Flevoland）等省份的房價現在明顯高於2008年，而其他省份情況並非如此。

CBS首席經濟學家Peter Hein van Mulligen說：「2008年的房價下跌看來部分是明智的，但隨著經濟復甦，荷蘭各地區存在很大差異。」 Van Mulligen解釋說，特別是四大城市變得寸土寸金，而其他城市的增長仍然落後，差異正在增加。

在德倫特（Drenthe）這個省份的房價最低，現在的房價比2008年的價格水平還低6.8％。與此同時，北荷蘭的房價比2008年高出13.7％。

雖然房價自2013年底以來再次上漲，但僅有三分之一的商品房價值比2008年更高。ING銀行最近得出結論，住在四大城市的人是少數的幸運兒。

三位專家對荷蘭樓市的分析，你同意哪種看法？

這是怎麼回事？三位住房市場專家發表意見。

代爾夫特理工大學（ TU Delft）住房市場政策教授Peter Boelhouwer說：「在四大城市以外的城市房價恢復可能不那麼迅速，但同樣是在回升階段。」據他說，有一種所謂的漣漪效應，其中從烏特勒支和阿姆斯特丹等城市開始的價格上漲正逐漸蔓延到其他地區。

「人們認為四大城市的住房價格過高，或者他們意識到他們可以在其他地方以同等價位購買更大的房屋，因此其他地區的需求增加，價格就會隨之增長。」 Boelhouwer解釋道。

然而，漣漪效應確實在某處停止了。 「不是所有村莊和城鎮都有這種情況。例如在經濟萎縮的地區，住房過剩，這意味著房價不會快速上漲。」

這位教授強調，四大城市與其他城市的房價差異因速度不同而異。四大城市的房屋需求數量巨大但短缺不斷增加，促使房價更加飆升，和其他地區的差異正在加劇，阿姆斯特丹的平均房價現在是格羅寧根省的三倍。

為了減少這些差異，Boelhouwer認為長期在四大城市進行住宅建設十分重要，更好地利用現有住房也很重要。 「例如，讓兩位單身人士更容易租房或一起買房子，讓空置的建築物可以暫時利用起來，只有這樣才能讓房價降下來。」

房地產市場專家Kadaster Paulde Vries說：「四大城市和其他地區之間的差異比以往任何時候都大。」然而，De Vries區分了這些差異：「過去，我曾經說過，這些地區的房價就像套著橡皮筋，現在這些橡皮筋被拉得很長，甚至可能會被折斷。」

De Vries不相信漣漪效應。 「四大城市的房價在2014年已經上漲，所以按此推理2015年四大城市以外的地區房價也應該上漲。」他說，「此外，漣漪效應意味著其他地方的房價上漲依賴四大城市，而四大城市房價上漲是因為大城市居住變得過於昂貴。」

De Vries表示，不同地區的房價都一致呈上升趨勢。隨之而來的是，我們的房地產市場開始逐漸類似於英格蘭或丹麥，那裡大城市的房價比農村地區的房價高得多。 「在我們這個小國家裡之前還沒有出現過這種現象。」

這位經濟學家還指出，四大城市以外的許多房屋的地理位置仍處於水平面以下，而大城市則不存在這個問題。根據De Vries的說法，四大城市與荷蘭其他地區房價存在差異，是因為越來越多的私人土地擁有者將大城市的住房視為投資項目，這種現象以前從未發生過。房價的上漲，這是以犧牲其他潛在買家為代價的。

ING銀行房地產市場經濟學家Mirjam Bani也認為，私人土地擁有者在四大城市推高房價。 「由於這種影響，大城市的住房市場難以預測，如果房地產市場的風險提高了，變得不那麼有趣了，投資者就會很快出售房屋。」

Bani指出，以前是沒有這種風險的。目前許多人都盲目跟從，推動房價上漲，因為他們認為房價仍然可以高升。但如果房價漲停，私人投資者有可能批量出售房屋，這就可能導致房價突然下降。

雖然根據Bani的看法，四大城市以外的住房市場不一定比四大城市的更好，但這種風險在任何情況下都存在。 「價格趨勢更多地取決於住戶，因為他們在一個房子里住的時間越長，那麼房子就不會變賣，這使得市場更容易預測。」Bani說。

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