香港分契式辦公樓交易額再創新高，是誰在買？

根據仲量聯行數據顯示，上半年香港的地產投資交易額達 146 億美元，即分層地契辦公樓的交易額則佔總體超過 1/4。

分層地契通常用於高樓建築的房地產，指的是業主獲得一棟建築的部分所有權。最早提出這個方式的是香港商人吳多泰，1948 年向田土廳提出了分層出售申請，5 層樓的唐樓分成 5 份契約，一層一個業主。申請獲批後，分層出售在市場頗受歡迎。

隨後 1950 年代霍英東以賣樓花（分期付款）的形式將此方式推廣到整個香港市場，香港第一份售樓說明書「九龍油麻地公眾四方街新樓分層出售說明書」，便是以分層出售的形式，並且普及至新加坡、澳大利亞、美國等地。

近 5 年來全球最大的分層地契辦公樓交易中心，美國房地產諮詢公司Real Capital Analytics 數據顯示，自 2013 年以來，香港的分層地契辦公樓交易額達 389 億美元，第二名是紐約 317 億美元，而上海、北京則分別以 120 億美元和 113 億美元位居第四、第五。

上海和北京的地區面積和常住人口雖比香港要大很多，但由於內地地產領域的監管嚴格，抑制個人投機過度湧入，這兩座城市的分層地契辦公樓交易額遠比前幾名低很多。

相比之下，儘管香港的陸地面積和常住人口雖少，但這個城市擁有全球最多的富豪。全球超高凈值智能和數據公司Wealth-X 數據顯示，2017 年香港擁有超過 3000 萬美元的富豪數量增長 31% 至 1 萬人，超過紐約成為全球富豪最多的城市，其中不乏從內地至香港投資的豪客。

國際物業顧問世邦魏理仕的市場總監Daniel Mok 表示，香港投資分層辦公樓的人群里，個人投資佔了交易量的一半，也有一些家族合夥基金聯合投資。

而最近從分層地契辦公樓交易獲利最大的，則是民生物流的董事主席張順宜。今年 8 月初，他賣出了中環中心 49 層和 50 層的物業，成交價 3.69 億美元，賺了大約 1.15 億美元。

張順宜於去年與其他商人組成財團買入中環樓層。2017 年 11 月，李嘉誠旗下的長實集團以 402 億港元出售中環中心 75% 的權益，打破香港寫字樓歷來最高單價紀錄。買入的財團由國資公司中國國儲能源化工與其在香港的子公司（下稱「國儲」），以及商人盧文端、陳秉志、馬亞木、張順宜及蔡志忠組成買入，佔中環 47 層樓。其中國儲占 55% 的權益（後轉給由金利豐行政總裁朱李月華及世茂房地產主席許榮茂等人 ），後五人則為 45%。該筆交易於今年 5 月交付。

「投資中環很划算，畢竟這裡是香港甲級寫字樓。」張順宜在接受彭博社採訪時說。

中環是全球租金最貴的寫字樓。世邦魏理仕發布的《全球主要寫字樓租用成本》報告成，中環租金連續三年漲價，今年以每年每平方尺 307 美元的寫字樓租賃成本位居全球最高。今年二季度它的空置率跌至 1.1%，是 2015 年第三季以來最低紀錄。

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