上海新一輪舊城改造究竟意味著什麼？

編者按：本文來自微信公眾號「真叫盧俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊團隊，36氪經授權轉載

之前一條低調的新聞卻引起了我們的注意力。

8月13日，上海「堅持『留改拆』並舉、深化城市有機更新、切實加強歷史風貌保護、加快改善市民居住條件」專題培訓班開班，上海市長也參加了。標誌著上海新一輪舊城改造在試點經驗的基礎上，已經全面展開。這是上海加快改善市民，尤其是舊城區原住民居住生活條件的重大民生舉措。

新一輪上海舊城改造，畫風很美，民生、歷史為大！

核心關鍵詞就兩個，一個是「人」，一個是「歷史風貌」。

從過去的「拆改留並舉、以拆為主」轉到「留改拆並舉、以保留保護為主」，走城市有機更新的新路子。應留的必須留，保留保護好730萬平方米里弄住宅，保留保護好城市肌理、街坊肌理和歷史建築。傳承好上海歷史文脈，留住老上海的歷史記憶。

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為什麼上海新一輪舊城改造要堅持「留改拆」為主？

就是為了留住原住民，留住上海的歷史風貌，留住上海的「根」。

過去是「拆改留」，以拆遷為主，改善了大量上海市原住民的生活居住條件，讓千千萬萬上海市民得到了實惠。但也存在三個問題：拆遷過多容易推高板塊房價；容易破壞歷史文化遺迹；存量原住民安置地段和工作地點距離過遠，容易產生潮汐現象，通勤距離過長，交通擁堵。

當下，上海新一輪舊城改造正是以問題為導向，著力破解大規模舊城拆遷造成的一些弊端。把工作側重點轉變為「留改拆」，以留為主，就地改造，提升原住民生活居住條件。這是上海民生為大、歷史為大的舊改新思路。為上海政府點贊。在深圳等其他一線城市，存在的舊改成本過高，拆遷難度劇增，成本倒逼板塊房價等現象。

在上海，目前來看已經找到了比較好的解決辦法。在全國來說也將成為一個標杆示範，對其他一線城市破解「舊改」難，提供了很好的借鑒。

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上海的舊改「留改拆」，留什麼？拆哪些？如何留？如何改？

房屋使用功能不完善、配套設施不健全、安全存在隱患、群眾要求迫切的各類舊住房，是留改拆工作範圍。主要包括：二級舊里為主的舊式里弄及以下房屋，優秀歷史建築、文物建築、歷史文化風貌區內以及規劃列入保留保護範圍的各類里弄房屋，各類不成套舊住房等。

開展保留保護建築內部整體改造、抽戶（幢）改造等試點，通過改造，恢復原來的使用功能或達到成套獨用或每戶單獨使用廚衛設施，減輕房屋使用強度，增加小區公共設施，擴大公共空間，改善居住條件，更好保護歷史風貌。

拆哪些。沒有保留保護價值的二級舊里以下房屋。二級舊里是舊式里弄中的一種。一般來說，聯接式的廣式或石庫門磚木結構住宅，建築樣式陳舊，設備簡陋，屋外空地狹窄，一般無衛生設備，稱為一級舊里;普通零星的平房、樓房以及結構較好的老宅基房屋為二級舊里。

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黃浦區是上海中心城區的核心區，隨著城市發展的歷史變遷，城區「二元結構」的矛盾也日益凸顯：一方面高樓大廈林立，集中體現了上海現代化國際大都市的繁榮繁華和時尚魅力；　另一方面舊式里弄和危棚簡屋集中，區內二級以下成片舊里總面積在中心城區位居第二，人口密度居高不下，是上海舊區改造任務最重的區之一。

黃浦區在「留改拆」中，舊里弄是留還是拆，前置條件必須是專家認證。由專家來確定是整體保留、單體保留還是經認可後拆除。

如何提高原住民居住生活條件，讓原住民自覺自愿、有尊嚴的留下來。關係到上海新一輪舊改「留改拆」的成敗。關鍵是做好里弄房屋的成套化改造，完善生活居住配套設施，提高修繕標準。讓原住民不再單純追求拆遷補償，異地安置。通過留和改的可視化良好形象，完善的配套舉措，不僅留的住，還要住的好，真熱愛。

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虹口區提籃橋街道的春陽里老公房，是上海第一個「留改拆」，以保留保護為主的試點。經過修繕改造，今年分批陸續交付給原住民回遷。

我曾經去過現場，經過修繕改造，底樓廂房，原本的兩間房改成了現在的三房，滿足了一家三口的需要。陰暗的閣樓變的明亮。原先泛黃的牆面也粉刷一新，地面鋪上了新的木地板，整潔的廚房，櫥櫃、灶台、熱水器、油煙機一應俱全。每家每戶都有了獨立的廚房和衛生間。徹底告別了過去共有廚房做飯，「拎馬桶」上廁所，洗澡難等現象。

同時，為最大限度還原石庫門原有風貌，春陽里項目石庫門門頭進行了保留修復，所有可利用的石庫門木門老門修復後原地利用裝回，外牆拆除時可用的紅磚重新回用，不夠的到別的舊改基地去"淘"來補上。

在這裡，我要強調的是，春陽里項目是上海把舊城更新和民生保障融合較好的一個代表性項目，里弄房全項目大修的一個創新和探索，它是非商業化的留住原住民的一個創新，既保護了歷史的風貌，又留住了石庫門建築的人和故事。留住的是一種「情懷」。可以叫做「老上海情懷」吧！

更為重要的一個突破是，通過舊里弄老公房的成套化改造。每家每戶的使用面積都有了一定幅度的增加。同時，由於滿足了「成套」的要求，當地原住民有了優先購買老公房產權的機會。有了產權，就能買賣、抵押，這也是上海舊城改造「留改拆」為原住民帶來的一個大禮包。

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