中國買家在國外10城市或進房價大跌「重災區」，炒房客將投降？

據CNBC近日報道，最新報告顯示，2017年中國買家在海外購買的住宅和商業地產的金額同比增長18.1%，達到1197億美元，創歷史新高。儘管這一數據看起來，過去中國買家在海外購房的數量可觀，但這背後卻潛伏著重重隱患。一是來自於全球經濟現狀，二是來自於全球多國對外國人購房的限制舉措，三是來自於許多中國買家在海外購房可承擔的風險概率。

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我們知道，在美元主導的全球貨幣支付體系下，過去數年，多個經濟體是靠高額美元貸款和投資而發展的。而現今的情況，在美聯儲不斷發出加息強音的情形下，多個外儲薄弱債務高企的市場已陷入貨幣和經濟上的脆弱模式中，例如阿根廷、土耳其等。近日，美國達拉斯聯儲主席Robert Kaplan表示，「在未來的9-12個月，我們應該堅持加息至少三次，也許是四次」。

而類似美聯儲官員的鷹派預期還有很多，有分析認為，美元本輪加息周期或將是一場曠日持久的全球貨幣博弈，這意味著，未來將有多個市場的貨幣和經濟或成為下一個阿根廷，這其中就包括了炒房客過去喜歡的澳大利亞等。而在貨幣和經濟雙重風險挑戰下，澳大利亞樓市則可能一改多年的牛市，進入衰退期。值得注意的是，澳大利亞樓市幾乎可以稱之為包括中國買家在內的全球炒房客的風向標。

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預警信號是，澳元近一個月跌超3%，與印尼盾相當。澳元目前已經跌成了2018年表現最差的發達市場貨幣之一，甚至陷入流動性的困境。彭博社援引Amplifying Global FX Capital Pty創始人Greg Gibbs稱，流動性收緊所帶來的問題關鍵在於，澳洲的銀行在很大程度上依賴的是海外資金。美銀美林的經濟學家也曾指出，近年澳大利亞經濟連年增長依靠的完全是慣性，主要得益於經濟全球化後出口和樓市經濟的增長。前澳大利亞經濟和政策顧問約翰·亞當斯稱，「現在澳大利亞的經濟由富變窮已經不可避免」，《經濟學人》更是將澳大利亞列為世界上房價被高估最嚴重的經濟體。澳大利亞知名經濟學家克里斯·理查森警告稱，房地產泡沫令澳大利亞經濟極度脆弱。

這些跡象表明，澳大利亞經濟或正在成為美元主導全球經濟貨幣體系的一個靶子，不論是貿易還是吸引外資方面，都在大打折扣，這意味著過去將大把大把的錢撒向澳洲樓市的投資者或將迎來火熱向冰川的迭代。而澳大利亞樓市的多米諾骨牌效應正進一步傳導至與其有著類似經歷，樓市已被外國投資者過度炒作的地區，比如，紐西蘭、加拿大、英國、美國。

以加拿大樓市為例，今年上半年，加拿大多地高端獨立物業銷售急速下行，來自蘇富比國際地產的數據顯示，總價超100萬加元的獨棟屋銷量在多倫多同比銳減46%，超400萬的豪宅銷量暴降51%，同等住宅在溫哥華大跌47%。而多倫多地區的公寓樓也表現慘淡，這一地區總價超過100萬加元的公寓樓銷量同比下跌13%。同樣的景象還發生在英國，早在今年1月份，倫敦房價就創下2009年8月之後的最大跌幅，並波及了英國多個城市。另據彭博社報道，英國房價在4月已創下2010年9月以來的最大跌幅。

雪上加霜的是，上述一些國家陸續實行了限制或打擊外國購房者的舉措，例如，自去年起，澳大利亞維多利亞州對外國買家額外徵收7%的印花稅，是此前的2倍。新南威爾斯州及昆士蘭州，也對外國買家額外徵收8%及3%的印花稅。加拿大的多倫多自去年起，起向海外買家開徵15%的「非居民投機稅」、擴大對房屋租金上漲的法規控制、開徵房屋空置稅等，以抑制房價的飛速上漲。溫哥華近期將外國人購房稅自15%上調至20%，並計劃對購買第二套房、家中主要經濟支柱收入來自海外及房價超過300萬加幣者，徵收更高的稅額。而紐西蘭近期更是出台了限制外國人購買二手房的舉措。

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有分析認為，是全球炒房客近年大舉購房推升了這些地區多個城市房價的躥升，而像澳大利亞等靠海外購房者投資使經濟保持增長的市場，又在將當地的樓市風險隱患以及脆弱的貨幣風險轉嫁給全球炒房客。這樣一來，全球不少炒房客可能將因為房屋無法儘快出售變現，或背負數年的按揭大山。這正是全球炒房客所能承擔的風險概率有多大的問題所在。

我們曾多次提醒投資者，澳大利亞的悉尼、墨爾本、阿德萊德、珀斯，紐西蘭的奧克蘭，加拿大的多倫多和溫哥華，英國的倫敦和曼徹斯特，甚至包括美國的西雅圖，至少這十個過去被過度炒作的全球城市樓市或都正進入房價或將大跌的「重災區」，包括中國買家在內的全球炒房客或將不得不在這些地區投降。

事實上，有投資的地方就有風險的存在，當全球炒房客被貪婪沖昏頭腦而向世界多個並不太熟悉的城市投資時，或許可以參照加拿大一位退休工人的理念。住在溫哥華郊區的退休飛機技工威爾許曾說：「我想看到一次修正，讓整個地方清醒過來。若我損失20或30萬，能讓孩子們留下來，能讓這個地方有未來，那就這樣吧。」2000年買房的他，如今因房產增值成為了一位紙上百萬富翁。這讓他感到更焦慮，而非快樂。（完）

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