公攤面積7大亂象：買100平得70平？公攤計入精裝修？房產稅是否應計公攤？

首發：9月14日《新華每日電訊》調查·觀察周刊

作者：新華每日電訊記者畢子甲、趙卓悅、王優玲、李倩薇、鄭鈞天、王存福

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在當前全國房價企穩的情況下，部分房地產開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，「買100平方米得70方米」，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者採訪了解到，公攤面積「貓膩」嚴重影響了群眾的居住獲得感。

部分業內專家認為，公攤面積是房地產市場「最不透明的一項指標」，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系。

新華每日電訊記者梳理髮現，住房公攤面積主要有以下幾個方面的「貓膩」引發群眾不滿：

公攤計入精裝修成售房「潛規則」。「均價6萬至6.2萬元/平方米，含精裝修費用。」8月底，面對記者關於北京丰台區某新樓盤的諮詢，銷售人員十分肯定地表示，「公攤部分也計入精裝收費，現在北京市面上基本都這樣操作。」

風井、管道井、設備間……這些公共設施也要收取精裝費?近兩年來，四川成都、湖北武漢、湖南長沙、陝西西安、江蘇南京等多地業主由於不滿公攤面積計入精裝修費用的「潛規則」而進行維權，相關視頻、照片通過微博、微信廣泛傳播。

相關維權行為引起地方房管部門關注。成都市城鄉建設委員會開發處副處長何學軍認為，「公攤納入精裝修計價」的說法存在誤讀，實際是開發商確定裝修總價後倒推出的單價，但因購房合同多按建築面積計價，因而看起來公攤部分也均擔了價格。

東原地產董事長羅韶穎則認為，維權的背後是購房者對高房價的抱怨，「裡面複雜的買賣、成本計價方式，老百姓一般弄不明白」。

公攤面積計算「水太深」。據媒體報道，山東省高密市曾出現一處名為「貴賓首府」的「神盤」，多部門聯合驗收文件顯示公攤係數高達52.35%，被稱作「史上最牛公攤面積」。面對業主維權，工作人員十分硬氣：「法律對公攤上限沒有規定，你們100年都退不了房!」

廣東省惠州市房屋測繪所吳永輝說，實際操作中，公攤面積成為買房中最不透明的一項，一些房地產商藉機欺詐，面積計算問題成為業主與開發商的矛盾焦點。

新華每日電訊記者調研了解到，國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積，國內對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍採用建築面積計價。但時至今日，都無法律法規對「公攤面積」做出明確約束。

北京大學房地產研究中心主任樓建波表示，《房產測量規範》提到的公攤面積計算方式在《住宅設計規範》中無相應體現，致使國內報批、設計、施工每個環節都不是特別清楚公攤如何計算，只能等著房子蓋出來，測繪部門最終來測公攤大小，導致出現不少亂象。

至於公攤測繪里的「貓膩」，吳永輝表示，測繪單位一般按照「誰使用，誰分攤」原則計算公攤面積，基本交由開發商指認，而業主不具備專業知識，雙方信息嚴重不對等。

樓建波說，2017年以來，各地房地產測繪市場逐步放開，測繪企業迫於競爭壓力與開發商相互勾結的「貓膩」可能增多。

公攤係數竟是「偽命題」。明源地產研究院執行主編艾振強說，事實上，作為國內房地產交易和收費重要依據的「公攤係數」這個術語，至今都沒在現行國家標準中出現過。

艾振強說，沒有關於公攤係數上下限的明確規定，開發商可將公攤面積「任性」做大，導致實際案例中出現的一些公攤係數「喪心病狂」。部分開發商甚至將獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢樓服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入公攤面積。

儘管如此「公攤」並不合規，但現實中的購房者往往在不知情中被迫埋單。上海房產經濟學會副會長嚴榮認為，國內對於公攤係數的規定並不規範，基本靠經驗，亟須予以規範。

公攤擅挪作商用成為「糊塗賬」。記者了解到，現實中存在大量開發商、物業公司私自將公攤設施賣出或租賃的情況，損傷了業主權益。開發商採取的一般做法是先將停車場、樓道等公共面積納入公攤，由全體業主埋單，再二次出售或出租廣告位牟利。

「小區游泳池、羽毛球場、網球場……本該歸業主集體所有，如今被開發商長期侵佔。」北京蓮花橋附近一小區業主抱怨，開發商通過侵佔、轉移業主權益獲利五六百萬元，卻從未公布資金去向。

有關公攤面積收益，海南省住建廳房地產市場監管處處長林詩輝認為，按道理應由業主委員會管理或用於補充物業管理費、住宅維修基金等，但實際操作中，以樓宇廣告為代表的絕大部分公攤收益都被開發商或物業中飽私囊，「成為一筆糊塗賬」。

公攤面積動輒再收服務費惹民怨。公攤收益被物業「代持」，但物業費、供暖費、停車費等與公攤密切相關的五花八門收費卻每每如期而至，讓業主們有種說不出來的「憋屈」。

嚴榮、萬科物業規劃發展部總監吳劍俠等認為，物業管理是公區管理，計費時納入公攤面積「還算說得過去」，但是，供暖費等費用收取時也按公攤面積計算，則實在沒有道理，因為公攤里基本沒有供暖設備。

至於房產交易稅等其他支出，易居智庫研究總監嚴躍進則認為，從公攤面積角度看，確實不應重複收繳此類稅費，建議未來房產交易稅費、供暖費等統一按照套內面積收取。

房產稅是否應計公攤面積存兩難。調研中，不少專家都提到，未來房產稅的收繳標準是否應該考慮公攤面積面臨兩難：一方面，由於板樓、塔樓、別墅等各類建築公攤面積差別極大，從0%至55%不等，一刀切地以建築面積為單位收取有失公平；另一方面，如以套內面積為標準收取房產稅，開發商可能故意「紙面做高」公攤面積，幫助購房者「合理」避稅。

嚴躍進認為，嚴格來說，房產稅按套內面積徵收引發民怨較小。從更長遠的觀點看，未來要建設開放式街區小區環境，公共通道部分該如何徵稅，會否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。

嚴榮建議，即便按照建築面積徵收房產稅，也應堅決刨去包括地下車庫、物業用房、用地等不應重複計稅的部分。

公攤計價銷售模式全國採用情況不一。艾振強介紹，「公攤面積」這個銷售概念源自香港，脫胎於香港20世紀50年代「賣樓花(期房)」的售樓模式，2013年起香港轉向以套內面積計價的銷售模式。

面對公攤引發的諸多問題，一些專家認為，多年來我國法律界就有聲音認為「公攤爭議嚴重影響《物權法》有效實施」，廣州、甘肅、北京、重慶都曾出台徵求意見稿，嘗試推行套內面積計價。艾振強認為，採取「套內面積」計價的主要好處在於「讓房產交易更加透明，最大程度減少後續糾紛，保護購房者合法權益」，同時最大程度避免公攤面積給房產稅徵收埋下「不公平」隱患。

針對公攤問題引發的種種亂象，多位業內專家認為，公攤問題積弊已久，建議按照國際通行的管理方式，分步驟、分階段逐步進行調整。即便不立即取消，也需要堅決彌補其中不合理的漏洞，對公攤面積的設計和測量標準進行統一、規範、細化，加強行業源頭監管與審核。

經驗之談

香港房地產如何告別「公攤面積」

新華每日電訊記者蘇曉、畢子甲

20世紀80年代以來，香港房地產交易制度很大程度上影響了內地房地產交易制度的發展與完善，甚至有觀點認為「公攤面積」的概念就是源自香港。

不過，2013年1月1日起，香港實行住宅物業銷售新規，要求二手房銷售先行提供「實用面積」(相當於內地「套內面積」)。當年4月29日，《一手住宅物業銷售條例》正式推出，新規擴展至新房。香港房地產銷售由此徹底告別「公用地方」(相當於內地「公攤面積」)時代。

調研中，新華每日電訊記者採訪了當年參與推動香港房地產市場成功轉軌的學者、香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥。「過去能接受公用面積主要因為涉及面積不大，主要是樓梯、電梯。」潘永祥表示，近二三十年，香港大型地產項目增多，「甚至出現超過1萬平方英尺(約929平方米)的綠化公園」，伴隨而來的「公攤面積」費用問題變得難以忍受。

「公攤」積弊之一在於便於開發商「暗箱操作」，不夠公開透明；之二在於建築面積價格失去對購房者的指導作用，比較不同樓盤建麵價格變得意義不大。

「公攤」模糊積弊重重，統一明確房地產銷售計價標準成社會共識，推行「套內面積」成時代要求。2008年，時任香港測量師學會產業測量組主席的潘永祥，推動香港房地產行業釐清「實用面積」概念邊界，被特區政府採納。特區政府以地政總署「預售樓花同意方案」和香港地產建設商會為抓手，強制要求開發商再售新樓盤時嚴格參照標準提供房子的「實用面積」。

特區政府還就新型計價方式徵求公眾意見。2011年11月底，特區政府邀請民眾為條例草案提意見。條例草案明確規定改用「實用面積」作為新房銷售的唯一計價方式，正式將「實用面積」表述納入法規。

將「公攤面積」排除在計價體系之外，需克服的最大阻力來自開發商。香港中原集團主席施永青回憶說，當時有開發商提出改革可能導致單位面積價格驟增。

潘永祥認為，推行「套內面積」計價模式將導致房價上漲，這種理論純屬「偷換概念」，計價單位轉換並不新增購房成本，關鍵在於做好社會解釋工作。

新房銷售計價方式向二手房市場自然傳導，帶動整體購房市場計價單位日趨統一、完善。特區政府一手住宅物業銷售監管局介紹，條例實施後，一手住宅物業賣方嚴格遵守規定，在售樓說明書、價單和廣告中，採取「套內面積」作為唯一計價單位，逐漸破除過去「公攤面積」模糊導致的市場沉痾。

不僅如此，這些房屋其後轉入二手房市場買賣，亦繼續採用「套內面積」計價，並逐步帶動二手房市場發生相應轉變。「套內面積」最終成為香港房地產交易市場的主流計價基準。

確保房地產市場穩定的前提下，該如何實現房屋銷售計價體系平穩合理過渡?特區政府推行了多項主要措施。

合理設置過渡期。為確保平穩接軌，特區政府設定條例正式生效前10個月為社會過渡期，向市場傳遞清晰信號，幫助各方做好適應新計價方式的準備工作。潘永祥介紹，正式實施先從新房嚴格試點，給二手房市場以適應準備期，準備期內允許二手房交易採取「套內面積」計價和「建築面積」計價並行的方式。

發動力量推廣普及。推廣期間，特區地產代理監管局強制要求各房地產中介銷售過程中向二手房購房者提供以「套內面積」和「建築面積」分別計價的雙份售價資料。特區差餉物業估價署備有全港所有經評估的二手房「套內面積」資料，供社會查閱。

以法律法規形式釐清關鍵概念。專家學者強調，通過法律法規統一釐清「建築面積」「套內面積」「公攤面積」等關鍵概念，是確保銷售計價體系成功轉軌的重要一步。施永青認為，統一划定相關概念的重要性甚至遠遠大於計價體系轉軌本身，包括政府、開發商、房地產中介及其他專業團體在內的市場各個環節採用的標準整齊劃一是保證市場公平透明有序的基礎。

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